Какво прави управляващото дружество: неговите основни функции в сектора на жилищните и комуналните услуги. Характеристики на използване на управляваща компания Управляваща компания

Жителите на жилищни сгради не винаги знаят пълния набор от отговорности, възложени на управляващото дружество.

Стандартната формулировка „услуги за поддръжка и ремонт на жилища“ всъщност включва много широк спектър от работи и услуги.

И поради невежеството на собствениците на жилищни помещения, безскрупулни управляващи компании не винаги изпълняват всичките си задълженияПред тях.

Тогава жителите на жилищната сграда имат недоразумение къде се изразходват значителните суми, които редовно се изпращат на управляващата организация.

За да предотвратите възникването на подобни въпроси, трябва ясно да разберете какво точно е включено в понятията „домоуправление“ и „жилищна поддръжка“, както и да знаете как можете да наблюдавате изпълнението на задълженията на управляващото дружество в жилищния и сектор комунални услуги.

Какво е управляващо дружество?

Управляващото дружество е юридическо лице.

Основната дейност на такива организации е предоставянето на услуги за поддръжка на обща собственост, организиране на непрекъснато оборудване с необходимите ресурси и поддържане на подходящо ниво на техническо и санитарно състояние.

Управляващите компании са разделени на три вида:

• мениджъри;
• хибрид;
• оперативен.

Управляващи организацииТе самостоятелно се занимават само с управлението и поддръжката на общата собственост. За техническа и санитарна поддръжка, както и за предоставяне на жителите, те ангажират трети страни организации и лица на договорна основа.

Хибридни компаниисамостоятелно осъществява управление, експлоатация, осигурява правилно санитарно и техническо състояние, предоставя комунални и други услуги.

Оперативенработа въз основа на договор, сключен директно със собствениците на апартаментите или с борда или. Те предоставят услуги за експлоатация, както и техническа и санитарна поддръжка на жилищна сграда.

Как е уредена работата на Наказателния кодекс?

Списъкът с разпоредби, регулиращи и регулиращи работата на управляващите организации, е доста обширен.

Основните от тях:

Права и задължения на управляващото дружество

Всички права и задължения за поддръжка на жилищна сграда, възложени на управляващото дружество, могат да бъдат разделени на две категории:

• експлоатация и ремонтни дейности;
• организационно-управленски услуги.

ДА СЕ експлоатация и ремонтни дейностиотнасям се:

Под организационно-управленски услугиозначава:

1. Предоставяне и контрол.
2. Идентифициране на безскрупулни жители и граждани, използващи ресурси, заобикаляйки инсталираните счетоводни устройства.
3. Взаимодействие с предприятия, отговорни за обществените услуги и следене на тяхното правилно качество.
4. Съхранение и осигуряване целостта на техническа и друга документация за жилищна сграда.
5. Счетоводство за жителите на къщата, включително тези, които живеят на базата.
6. Организиране на срещи на жителите, предоставяне на отчети за извършената работа. Такива срещи трябва да се провеждат поне веднъж годишно.
7. Носене на нови на собствениците.

От своя страна управляващата организация има право:

Как е организирана работата на управляващото дружество?

Има два варианта за организиране на поддръжката и управлението на жилищна сграда.

Първи вариант, когато управляващото дружество всъщност се състои от управител и група от управители. Те решават организационни въпроси, вземат някои решения и решават текущи проблеми.

А за извършване на ремонтни дейности, почистване на общи части, поддържане на обща собственост и извършване на други работи се включват организации на трети страни.

В същото време управляващото дружество носи отговорност за всички предоставени услуги и извършена работа.

Във втория вариантОрганизацията поема изцяло всички отговорности за управление, поддръжка и експлоатация.

За целта фирмата трябва да разполага с по-голям щат от работници, както и наличието на необходимото оборудване и машини. Но в същото време изпълнението на работата подлежи на по-внимателен контрол.

Ред за докладване на жителите

Процедурата за отчитане на управляващото дружество пред собствениците на жилищни помещения е строго регламентирана от разпоредбите на Жилищния кодекс на Руската федерация. В съответствие с него управителният орган се изисква да представя такъв отчет всяка годинапреди края на първото тримесечие на следващата отчетна година.

Може да се установи различна процедура и срок.

Докладът трябва да бъде възможно най-пълен, изчерпателен и всеобхватен. Той трябва да отразява състоянието на всички основни показатели на дейностите по поддържане на жилищата на компанията през годината. Той също трябва да съдържа план за работа за следващата годинанасочени към подобряване на условията на живот и озеленяване на територията.

Докладът трябва да бъде представен на собствениците за одобрение на общо събрание на жителите.

Контрол на обитателите върху дейността на управляващото дружество

Тъй като собствениците на жилищни помещения, лично или чрез управителния съвет, наемат управляваща компания за предоставяне на конкретни услуги на възмездна основа, естествено е жителите да искат да контролират качеството на предоставяните им услуги.

Това право им е предоставено от Жилищния кодекс на Руската федерация.

Жителите имат право да контролират:

Разрешаване на спорове

За съжаление статистиката е такава, че жителите не винаги са доволни от работата на компанията, на която е поверено управлението на къщата. А самите управляващи дружества не винаги се отнасят съвестно към своите отговорности.

Причините за спор с мениджърите могат да бъдат различни. Например непредоставяне на услуги, посочени в договора, или неизвършване на рутинни ремонти.

Във всеки случай, ако управляващото дружество не изпълнява задълженията си трябва да започнем с мирни преговории преди всичко се свържете с неговото ръководство и се опитайте да разберете причините.

Ако подобни действия не доведат до нищо, тогава не можете да направите, без да се свържете със съответните органи. Те включват:

• Роспотребнадзор;
• Жилищна инспекция;
• съдилища.

Но във всеки случай трябва да започнете обжалването си със самата управляваща компания. На нея трябва да се направи писмена жалбапосочване и детайлизиране на всички неизпълнени задължения или некоректно предоставени услуги.

Ако няма отговор на подадения иск, има смисъл да се свържете с Роспотребнадзор и Жилищната инспекция. Тези организации са компетентни в разрешаването на спорни въпроси, свързани с.

Ако в процеса на разрешаване на спорна ситуация са открити по-сериозни нарушения в поддръжката и експлоатацията на къщата, тогава е необходимо да изпратете съответно заявление до прокуратурата или съдебните органина управляващо дружество, чиято извадка няма строго одобрен формуляр.

Отговорностите на управляващото дружество за поддържане на жилища и управление на общата собственост на собствениците на жилищна сграда са доста тежка тежест. Тази работа има много тънкости и нюанси.

Собственици на апартаменти трябва ясно да разбира целия процес и процедура за организиране на управлението. Само тогава управляващата организация ще предоставя услуги в пълен размер и с подходящо качество.

Видео: Какво да направите, ако управляващото дружество не изпълнява задълженията си?

В доклада се говори за експеримент, проведен от администрацията на Република Якутия. За да се борят с недоволството на жителите от работата на управляващото дружество, властите решиха да направят рейтинг въз основа на показателите за ефективност на тези организации.

Сега ще бъде много по-лесно за жителите да решат организацията, която да поверят управлението на жилищната си сграда и да избегнат спорове с ръководството на управляващото дружество и лошото качество на техните услуги.

Не е тайна, че желанието за комфорт винаги е било присъщо на човешката природа. Всеки от нас, връщайки се у дома след тежък ден, иска да види чист двор и вход и да се качи до апартамента си с работещ асансьор. За да се сбъднат всички тези желания, собствениците трябва да вземат решение за избора на управляваща компания. Къде да се свържете? Ще бъдат ли предоставените услуги с високо качество и какво да правим в случай на разочарование? Преди да отговорите на тези въпроси, е необходимо да разберете самата концепция за „управленска организация“.

И така, организацията за управление (жилищни и комунални услуги) е юридическо лице, на което собствениците на жилищни сгради са поверени отговорности за тяхната поддръжка, а именно навременна и гарантирана поддръжка на чистотата във входовете и околностите, осигуряване на работоспособността на всички комунални мрежи и съоръжения. Най-просто казано, това е лице или група от хора, които управляват жилищна сграда.

Отношенията между собствениците на жилища и управляващото дружество се изграждат въз основа на споразумение, сключено между тях, което урежда правата и задълженията на страните. Правното му определение е дадено в част 2 на член 162 от Жилищния кодекс на Руската федерация. По този начин, по силата на споразумение за управление на жилищна сграда, едната страна (управителната организация), по указание на другата страна (собствениците на помещенията в жилищната сграда, управителните органи на асоциацията на собствениците на жилища или управлението органите на жилищна кооперация или управителните органи на друга специализирана потребителска кооперация) се задължава да предоставя услуги срещу заплащане в рамките на договорен период от време и да извършва дейности по правилната поддръжка и ремонт на общата собственост в такъв дом комунални услуги на собствениците на помещения в такава къща и лицата, които използват помещенията в тази къща, и извършват други дейности, насочени към постигане на целите на управлението на жилищна сграда.

По този начин управляващото дружество в рамките на определен период и при определени условия трябва да осигури ремонта и поддръжката на къщата, а жителите от своя страна имат право на:

— получаване на информация за предоставените услуги (сертификат за изпълнение) в рамките на пет работни дни от датата на подаване на заявката;

— проверка на качеството на предоставяните услуги чрез проверка;

— отстраняване на последствията от некачествена работа.

Важно е да се отбележи, че управляващата организация носи отговорност за изпълнението на своите задължения в съответствие със законодателството на Руската федерация. Ако се съмнявате в правилността на избора си, винаги можете да упражните законното си право да смените управляващото дружество. Най-удобният момент за това е изтичането на договора (обикновено варира от 1 до 5 години). Ако срокът за такава възможност е дълъг и не сте доволни от работата на мениджъра в момента, трябва да прекратите договора. Обикновено в самия документ е описан редът и условията за прекратяване - тогава няма да има проблеми. Ако вашето споразумение не предвижда това, трябва да предприемете мерки, предписани от закона, например да създадете асоциация на собствениците на жилища. Това решение, според Жилищния кодекс, води до прекратяване на договора с нежелания управител.

В действителност е доста трудно да се развържат отношенията с безскрупулна организация за управление. Тук съдебните органи или дружествата за защита на потребителите могат да се притекат на помощ на жителите. Освен това има частни компании, които са готови да облекчат собствениците от всякакви проблеми в сектора на жилищните и комуналните услуги срещу значителна такса.

Очевидно е спорен въпрос дали да се търсят услуги от организация за управление или не, до голяма степен поради нарастващата честота на измами. Това се изразява най-вече във факта, че парите, преведени за плащане на битови сметки, не достигат до ресурсоснабдителните компании. Злоупотребявайки с доверието на гражданите, мениджърът може да харчи парите на населението за собствените си нужди за доста дълго време. Такива истории завършват доста тъжно: жителите претърпяват прекомерни загуби и като правило не може да се намери край. В тази връзка регионалните власти все повече стартират програми за създаване на единни селищни центрове. Жителите на тези региони, където не са наложени такива санкции, трябва да подходят по-внимателно към въпроса за избора на мениджър или да го изоставят напълно.

Струва ли си да се въведе HOA?

Така че, ако решите да потърсите услугите на управляваща компания, трябва да разгледате всички възможни варианти. Както бе споменато по-горе, на жителите се дава избор на втората страна при сключване на споразумение с управителя: това са или самите собственици на помещенията, с всеки от които трябва да се сключи споразумение при равни условия, или асоциация на собствениците на жилища ( HOA) или жилищна кооперация (HC). Този начин на управление се избира от жителите на общо събрание. В този случай самото партньорство ще взаимодейства с управляващото дружество чрез неговите органи, като по същество изпълнява ролята на посредник. Отсега нататък жителите ще вземат всички важни решения заедно. Трябва да се има предвид, че методът на управление може да се промени по всяко време по решение на самите собственици.

На въпроса дали си струва да се създаде HOA може да се отговори чрез претегляне на всички плюсове и минуси на тази разпоредба. Сред очевидните му предимства е, че винаги можете да участвате във вземането на решения за управлението на общите домашни проблеми, тъй като партньорството е длъжно да вземе предвид мненията на жителите. Може обаче да се случи предимството да не е във ваша полза - в този случай ще трябва да се примирите с позицията на мнозинството.

Не трябва да забравяме, че има и друга възможност - да го направим сами, без да се обръщаме към помощта на HOA или управляващата организация. Ако жителите проявят активна гражданска позиция и страстен интерес към живота на дома си, тогава всичко почти сигурно ще успее, а във входовете ще царят чистота и ред. Познавайки обаче манталитета на нашите граждани, човек може да си представи до какво обикновено води безинициативността при управлението на една сграда от 100-200 апартамента да речем. В такава ситуация организираният контрол от HOA може да се превърне в гарант за някакъв забележим ред във вашия дом.

Друга важна и положителна черта на влизането в HOA е получаването на законно право за извършване на всякакъв вид бизнес дейност и в резултат на това получаването на доход от нея. Какво означава? И фактът, например, че членовете на партньорството могат да извършват дребни ремонти сами, без да привличат платена работна ръка отвън. Освен това, ако къщата има свободни нежилищни помещения - мазета, например, или фасади, подходящи за реклама, жителите от името на партньорството могат да ги отдават под наем. Получените средства могат да се използват за подобряване на местния ландшафт и други обществени зони.

Един от основните обезсърчаващи фактори за създаване на HOA е необходимостта от плащане на членски внос. Това се дължи на факта, че работата на членовете на дружеството, както и услугите на наетите счетоводители и адвокати трябва да бъдат заплатени. Така става очевидно, че ако искате да получите компетентно управление на вашия имот, трябва да сте готови да заплатите допълнително за тези услуги или да поемете цялата отговорност за управлението върху себе си.

Неприятният факт е, че някои членове на HOA, като ръководителите на управляващи дружества, не винаги изпълняват задълженията си добросъвестно. Така през януари тази година градският съд на Южно-Сахалинск образува наказателно дело срещу председателя на една от HOA, който открадна и присвои средства, принадлежащи на жители на две жилищни сгради. Както стана ясно по време на разследването, подсъдимият е отдал под наем имуществото на къщата без знанието на собствениците, а получените средства е превел по сметката на фирмата си и ги е изразходвал за цели, които не са свързани с управлението на общо имущество. И, за съжаление, има достатъчно такива случаи в различни региони на страната ни. Водени от всичко изложено по-горе, остава да подчертаем, че процесът на избор на метод за управление на собствеността е непредсказуем и сериозен въпрос, в който отговорност носи всеки един от нас.

1. Извършвайте правилно управление на жилищната сграда - ангажирайте се с нейното техническо и санитарно подобряване.
2. Своевременно осигуряване на жителите на висококачествени комунални услуги, навременно извозване на боклука, почистване на дворове и входове.
3. Предоставя на жителите отчет за извършената работа и предложените дейности.

Списък с подробни права и задължения трябва да бъде посочен в договора за управление на жилищна сграда - в съответствие с чл. 162 Жилищния кодекс на Руската федерация.

Сключване на споразумение със собствениците

От 1 юли 2015 г. управляващите дружества работят въз основа на лиценз, издаден от органите за жилищен и комунален надзор.

Договорът за управление на жилищна сграда се сключва между собствениците на жилища в жилищна сграда и организацията за управление за период не повече от 5 години.

Ако в края на срока никоя от страните не е изявила желание за прекратяване на договора, то той се счита за продължен за същия срок.

Основните елементи на сделката ще бъдат:

• информация за страните - съвета на МКД и организацията за управление;
• списък на всички необходими работи и комунални услуги, които ще бъдат предоставени от управляващата организация;
• разходите за плащане на услугите на посредническа организация, цени за комунални услуги;
• процедурата за промяна на обхвата на работата и предоставяните услуги;
• процедура за отчитане.

Споразумението уточнява и процедурата за наблюдение на дейността на дружеството.

Споразумението се счита за сключено, ако е подписано от 50% от собствениците на апартаменти в многоетажна сграда.

Подаване на отчет

Искът се изготвя във всякаква форма, но трябва да съдържа всички недостатъци в работата на управляващото дружество.

Административно процесуално решение, взето не в полза на собствениците, не означава, че последните трябва да се примиряват с бездействието на управляващото дружество.

Можете да се обърнете към съда и да прекратите договора за управление на жилищната сграда. Това може да стане и едностранно.

Къде да се свържете?

Първо, трябва да изпратите жалба до управляващото дружество. След това трябва да се свържете с органите на Роспотребнадзор и жилищната инспекция.

Правата на наемателите са защитени от закона за защита на потребителите.

Отговорност

Управляващото дружество носи имуществена отговорност за нерационално изразходване на средства за управление на жилищни сгради.

Ако фирмата е извършила 2 нарушения, тя се лишава от лиценз и няма право да извършва дейности по предоставяне на жилищни и комунални услуги.

Възможно ли е да смените управляващото дружество?

Можете, като проведете общо събрание на собствениците. Може да се провежда в редовна или задочна форма. Необходимо е мнозинството от собствениците на жилища да гласуват в полза на смяната на управляващото дружество.

Едно копие от протокола се изпраща на ръководството на управляващото дружество, което след събранието е длъжно да прехвърли цялата техническа и финансова компания на новото дружество.

Жителите също трябва да се погрижат за сключването на договор за предоставяне на комунални услуги с новата организация.

Проблем може да възникне, ако предишното управляващо дружество забави прехвърлянето на документи на новоизбраните си колеги.

Възможни - фалшифициране на протокола от събранието на жителите и счетоводната документация. По-сложните случаи подлежат на съдебен контрол.

Организацията за управление на жилищно-комуналните услуги е посредник, чиято работа трябва да бъде разбираема за жителите.

Компанията носи отговорност за техническото състояние на поверената й къща и предоставянето на висококачествени комунални услуги. Жителите могат да контролират работата на такава организация лично или чрез избрани органи.

Във видеото за сключването на споразумение между собствениците и управляващото дружество

Как да съдя компания за управление на жилищни и комунални услуги? Този въпрос е от значение за много жители на жилищни сгради, където има постоянни нарушения от управляващото дружество. Затова винаги трябва да знаете към кого и как да се свържете, ако възникне нужда. Неподходящо съдържание...

През 2018 г. управляващото дружество има право да извършва дейности само ако има лиценз. Федералният закон установява компетентността на организацията и задълженията, които тя трябва да изпълнява в съответствие с договора. Изисквания към управляващото дружество Управляващото дружество е обект на редица изисквания, установени от Федералния закон...

Жителите на жилищна сграда трябва не само да направят избор по отношение на метода на управление, но и да вземат решение относно съдържанието на споразумението. В бъдеще управляващото дружество ще бъде длъжно да го сключи с всеки собственик на имот поотделно. Какво казва законът? Въз основа на Гражданския кодекс на Руската федерация сключването на споразумение е задължително...

Прехвърлянето на къщата на управляващото дружество трябва да се извърши не по-късно от 5 дни от датата на получаване на разрешение за въвеждане в експлоатация. Това правило се регулира от член 161, параграф 14 от Жилищния кодекс на Русия. Къщата се дава на предприемача за баланс само след проведен конкурс от местната община, т.е.

В съответствие с Жилищния кодекс на Руската федерация собствениците на апартаменти имат право да изберат управляваща компания. Ако жителите са недоволни от качеството на предоставяните услуги, те могат да откажат организацията за управление и да привлекат друга управляваща компания. Но по този въпрос не всичко е толкова ясно. Има определен ред и правила за нарушаване...

Жителите на жилищни сгради често се сблъскват с необходимостта от ремонт на комунални услуги. Тръбите се износват, комуникациите губят първоначалните си качества с течение на времето, така че по-нататъшното им използване изисква ремонтни дейности. Повечето собственици на апартаменти нямат представа...

Много от нас са чували понятието „управляващо дружество“ или „организация за управление“. Какво е? Какви са правните, финансовите и икономическите аспекти на дейността му?

Нека започнем с принцип, който е известен и разбираем от всички. Управлението на жилищна сграда трябва да осигури благоприятни и безопасни условия на живот на гражданите, правилна поддръжка на общата собственост в жилищна сграда, разрешаване на въпроси, свързани с използването на тази собственост, както и предоставяне на комунални услуги на гражданите, живеещи в такава сграда.

Остава само да разберете как можете да постигнете неговото прилагане и да получите положителен резултат в действителност. На първо място, за да направите това, трябва да определите кой и как ще управлява къщата, в която се намират помещенията, които притежавате.

След влизането в сила на новия Жилищен кодекс на Руската федерация на собствениците на помещения в жилищна сграда е поверена отговорността да изберат метод за управление на жилищна сграда. В този случай една жилищна сграда може да се управлява само от една управляваща организация.

В съответствие с член 161 от Жилищния кодекс на Руската федерация, тези лица са длъжни да изберат една от предложените опции като метод на управление.

1. Директно управление на собствениците на помещенияв жилищен блок. В този случай самите собственици на помещенията сключват договори за комунални и жилищни услуги с доставчици на тези услуги и също така самостоятелно плащат за тези услуги в съответствие със сключените договори.
2. Управление на асоциацията на собствениците на жилищаили жилищна кооперация или друга специализирана потребителска кооперация. В този случай трябва да се регистрира подходящо юридическо лице, действащо от името на всички собственици на жилища, а правните отношения с доставчиците на необходимите услуги се изграждат въз основа на споразумения между новосъздаденото юридическо лице и доставчиците на услуги. В този случай плащането за извършени и доставени услуги ще се извършва от собствениците на помещенията към съществуващото юридическо лице (HOA или кооперация).
3. Управление на управляващата организация. Ако собствениците на помещенията изберат точно този метод на управление, трябва да се обърне внимание на редица специфични фактори. Тази работа е посветена на разглеждането на такива моменти.

Правен статут на управляващото дружество, неговите правомощия, функциониране и отговорност

Така че, като начало, нека да определим, че управляващото дружество, както всяка друга търговска организация, е юридическо лице, създадено с цел реализиране на печалба. И тази разпоредба не трябва да предизвиква негативни емоции сред непосветените поради следните причини.

Дейностите на управляващото дружество са вариант на предприемаческата дейност. От своя страна предприемаческата дейност е независима дейност, извършвана на собствен риск, насочена към систематично получаване на печалба от използването на имущество, продажба на стоки, извършване на работа или предоставяне на услуги от лица ( Изкуство. 2 Граждански кодекс на Руската федерация).

Важен факт е, че съгл Постановление на правителството на Руската федерация от 6 февруари 2006 г. N 75Като управляващо дружество могат да действат както юридически лица, така и индивидуални предприемачи.

По този начин управляващото дружество или организация е юридическо лице, независимо от правната му форма, или индивидуален предприемач, който управлява жилищна сграда.

Функциите на управляващото дружество са следните: то трябва, в рамките на условията, посочени в споразумението за управление, да осигури поддръжката и ремонта на жилищни сгради в съответствие с изискванията за жилищни сгради, установени от техническите регламенти.

Собствениците на помещения, в съответствие с условията на договора за управление, имат право на:

• получават от отговорните лица не по-късно от пет работни дни от датата на кандидатстванеинформация за списъците, обемите, качеството и честотата на предоставяните услуги и (или) извършената работа. Посоченият в договора срок може да бъде намален;
• проверява обема, качеството и честотата на предоставяне на услуги и извършване на работа (включително чрез провеждане на подходящ преглед);
• изискват от отговорните лица да отстранят установените дефекти и да проверят пълнотата и навременността на тяхното отстраняване.

В същото време управляващите организации носят отговорност пред собствениците на помещения за нарушаване на техните задължения и са отговорни за правилната поддръжка на общата собственост в съответствие със законодателството на Руската федерация и договора. Освен ако не е предвидено друго в договора за управление на жилищна сграда, това юридическо лице ежегодно, през първото тримесечие на текущата година, представя на собствениците на помещения в жилищната сграда отчет за изпълнението на договора за управление за предходната година.

Също така управляващото дружество носи отговорност за щети, причинени на жилищната сграда, собствениците на нейните жилищни помещения и трети лица, увредени в резултат на неправилна експлоатация на жилищния обект, както и в резултат на действията или бездействието на ръководството дружество, в размер на причинените вреди.

Освен това управляващото дружество трябва да вземе предвид, че методът на управление на жилищна сграда се избира на общо събрание на собствениците на помещения в жилищната сграда и може да бъде променен по всяко време въз основа на решението на събранието. Ако предоставените услуги и извършената работа не отговарят на изискванията на собствениците на помещенията, те могат да се възползват от предоставеното им право и да променят начина на управление. Но трябва да се има предвид, че прекратяването на договора за управление трябва да се извърши в съответствие с нормите на гражданското право. Решението на общото събрание за избор на метод на управление е задължително за всички собственици на помещения в жилищна сграда.

Договорни отношения на управляващото дружество, размерът на таксите за поддръжка и ремонт на обща собственост

Отношенията между управляващото дружество и собствениците на помещения в жилищна сграда се основават на договор за управление на жилищната сграда.

Тоест правомощията на управляващото дружество да представлява интересите на тези лица се съдържат в това споразумение. Тъй като договорът е сключен, ако между страните е постигнато съгласие по всички съществени условия на договора ( Изкуство. 432 Граждански кодекс на Руската федерация).

Изключение прави договор за управление, сключен чрез конкурс. Ще стане дума по-долу.

При избора на организация за управление от общо събрание на собствениците на помещения в жилищна сграда, Договорът за управление се сключва в писмена форма:

• или чрез изготвяне на един документ, подписан от всички страни ( Според разясненията на Министерството на регионалното развитие такъв договор се счита за влязъл в сила от момента, в който под него се постави първият подпис на един от собствениците.),
• или се сключва договор за управление с всеки собственик на помещенията в такава къща при условията, посочени в решението на това общо събрание.

Условията на договора произтичат от решение на общото събрание. Тоест, правният документ за сключване на споразумение е протоколът от общото събрание. Всичко друго е второстепенно.

Съгласно споразумение за управление на жилищна сграда, едната страна (управителната организация) по указание на другата страна (собствениците на помещенията в жилищната сграда, управителните органи на асоциацията на собствениците на жилища или управителните органи на жилищностроителната кооперация или на управителните органи на друга специализирана потребителска кооперация) в договорен срок срещу възнаграждение се задължава да:

• предоставят услуги и извършват работа за правилната поддръжка и ремонт на общата собственост в такава къща;
• предоставяне на комунални услуги на собствениците на помещения;
• извършва други дейности, насочени към постигане на целите на управление на жилищна сграда.

По този начин управляващото дружество, представлявано от неговия представител, може да сключи споразумение както директно с всеки собственик на помещенията в къщата едновременно, така и с управителните органи на асоциацията на собствениците на жилища или с управителните органи на жилищния кооперация или друга специализирана потребителска кооперация.

Това споразумение има специфични изисквания.

В договора трябва да се посочи :

• съставът на общата собственост на жилищната сграда, по отношение на която ще се извършва управление, и адресът, в този случай трябва да обърнете внимание на факта, че управляващото дружество не трябва да взема този обект в баланса си, тъй като е в споделена собственост;
• списък на услугите и работите за поддръжка и ремонт на обща собственост в жилищна сграда, процедурата за промяна на такъв списък, както и списък на комуналните услуги, предоставени от управляващата организация;
• редът за определяне на цената на договора, размера на плащането за поддръжка и ремонт на жилищни помещения и размера на плащането за комунални услуги, както и реда за извършване на такова плащане;
• процедурата за наблюдение на изпълнението на задълженията на управляващата организация по споразумението за управление.

Необходимо е да се отбележи, че съществено условие, чието съдържание трябва да бъде обсъдено по-подробно, е по-специално списъкът на онези услуги и работи, които ще бъдат предоставени и извършени от управляващото дружество или трети страни в съответствие с споразумения, сключени от управляващото дружество за поддръжка и ремонт на обща собственост в жилищна сграда; процедурата за промяна на такъв списък; процедурата за определяне на цената на договора, размера на плащането за поддръжка и ремонт на жилищни помещения, както и процедурата за извършване на такова плащане.

Договорът за управление на жилищна сграда се сключва за срок не по-малък от една година и не повече от пет години. Крайният срок за започване на изпълнение на задълженията на управляващата организация (освен ако не е установен друг период по споразумение на страните при сключването му) е не по-късно от 30 дни от датата на подписването му. Освен това чрез сключване на договор за управление на жилищна сграда с организация за управление в съответствие с Част 5 от член 161 и член 162 от Жилищния кодекс на Руската федерацияправилната поддръжка на общата собственост се осигурява от собствениците на помещенията.

В крайна сметка една от отговорностите на собствениците на помещения в къщата е задължението да поддържат общата собственост на къщата, тъй като собствениците на помещенията са длъжни да поемат тежестта на разходите за поддържане на общата собственост пропорционално на техните дялове от правото на обща собственост върху този имот. Такова задължение трябва да бъде отразено в договора за управление на къщата.

В случай на управление на жилищна сграда от управляваща организация, това се осъществява чрез плащане от посочените лица за поддръжка и ремонт на жилищни помещения в жилищната сграда.

При определяне на размера на плащането за поддръжка и ремонт на жилищни помещения на собствениците на помещения, които са избрали управляваща организация за управление на жилищна сграда, решението на общото събрание на собствениците на помещения в такава сграда се приема за период най-малко една година, като се вземат предвид предложенията на управляващата организация. Определеният размер на таксата е еднакъв за всички собственици на помещения.

Предложенията на управляващата организация относно списъка, обема и качеството на услугите и работата трябва да отчитат състава, конструктивните особености, степента на физическо износване и техническо състояние на общата собственост, както и геодезическите и климатичните условия на местоположение на жилищната сграда.

В съответствие със клауза 34 от Указ на правителството на Руската федерация от 13 август 2006 г. N 491, ако собствениците на помещенията не са взели решение относно начина на управление на жилищната сграда, размерът на плащането за поддръжка и ремонт на жилищни помещения, платени от собствениците на помещенията, се определя от органа на местната власт (в съставните образувания на Руската федерация - федералните градове Москва и Санкт Петербург - от държавните органи на съответния субект на Руската федерация) въз основа на резултатитеоткрит конкурс, проведен по установения ред, на стойност на договора за управление на жилищна сграда. Цената на договора за управление на жилищна сграда е равна на размера на плащането за поддръжка и ремонт на жилищни помещения, посочени в тръжната документация.

При управление на жилищна сграда от управляваща организация наемателите на помещения, които са държавна или общинска собственост, в съответствие с Член 155, част 4 от Жилищния кодекс на Руската федерацияпоемат разходите за поддръжка и ремонт на обща собственост, като се вземат предвид плащанията за поддръжка и ремонт на жилищни помещения от наематели на жилищни помещения на държавния или общинския жилищен фонд. Ако размерът на таксата, платена от наемателите на тези жилищни помещения, е по-малка от размера на таксата, определена в договора за управление, останалата част от таксата се заплаща от наемодателя на посочените жилищни помещения по начин, договорен с организацията за управление.

Някои видове договори, сключени например за управление на жилищна сграда, в която всички помещения са собственост на Руската федерация, съставна единица на Руската федерация или общинска единица, имат специфични изисквания. Процедурата за управлението му се определя съответно от правителството на Руската федерация, държавния орган на съставния субект на Руската федерация и местния орган на управление. В този случай управлението на жилищна сграда се извършва чрез сключване на договор за управление на тази сграда с управляваща организация, избрана въз основа на резултатите от открит конкурс или, ако такъв конкурс бъде обявен за невалиден в съответствие със закона, без провеждане на такова състезание.

Договор за управление на къща от управляваща компания могат да бъдат променяни и прекратенипо начина, определен от гражданското законодателство на Руската федерация.

Посочват се основанията за промяна и прекратяване на договора за управление на жилищна сграда Изкуство. 450 Граждански кодекс на Руската федерация. Тези действия са възможни по споразумение на страните, освен ако не е предвидено друго в Гражданския кодекс на Руската федерация, други закони или споразумение. По искане на една от страните договорът може да бъде променен или прекратен със съдебно решение само:

• при съществено нарушение на договора от другата страна;
• в други случаи, предвидени от Гражданския кодекс на Руската федерация, други закони или споразумение.

При едностранен отказ от изпълнение на договора изцяло или частично, когато такъв отказ е разрешен от закона или по споразумение на страните, договорът се счита съответно за прекратен или изменен. Като право на отказ от сключване на договор за управление може да се приеме правото на собствениците на помещения да променят метода на управление на жилищна сграда по всяко време, като вземат подходящо решение на общо събрание на собствениците на помещения в жилищна сграда .

Управляващата организация, 30 дни преди прекратяването на договора за управление на жилищна сграда, е длъжна да прехвърли техническата документация за жилищната сграда и други документи, свързани с управлението на такава къща, на новоизбраната управляваща организация, собственик на жилище сдружение или жилищна кооперация или друга специализирана потребителска кооперация, а при пряко управление на сградата от собствениците на помещенията в нея - на един от тези собственици, посочен в решението на общото събрание.такива собственици относно избора как да управляват тази къща или, ако такъв собственик не е посочен, на всеки собственик на помещенията в тази къща.

Но ако срокът, за който е сключен договорът за управление, е изтекъл, но няма заявление от една от страните за прекратяване на договора за управление на жилищната сграда, тогава след изтичане на срока на валидност такъв договор се счита за продължен за същото период и при същите условия, както са предвидени в такова споразумение.

Връзката между управляващото дружество и собствениците на помещения в къщата, процедурата за сключване на договор за управление и други свързани въпроси характеризират дейността на управляващото дружество само от едната страна. От друга страна, съществува връзката на тази организация директно с доставчиците на онези услуги и работа, които ще бъдат извършени в съоръжението. Споразумения с топлоснабдителни, водоснабдителни и други организации, необходими за осигуряване на живота на жилищна сграда, се сключват от управляващата организация въз основа на правомощията, съдържащи се в споразумението за управление.

Плюсове и минуси на сключване на договор за управление на жилищна сграда

Предлагаме да разгледаме как формите на управление на жилищна сграда, предвидени от Жилищния кодекс на Руската федерация, са фундаментално различни и какви могат да бъдат последствията, ако собствениците на помещенията са избрали управляващо дружество.

Асоциацията на собствениците на жилища, един или друг вид кооперация или управляващо дружество са, както беше споменато по-рано, юридически лица. Тоест те имат право да сключват договори за предоставяне на комунални услуги, да откриват разплащателни сметки и да наемат определени служители. Ако собствениците на помещенията изберат директен метод на управление, възникват свързани въпроси, а именно как да наемат необходимите специалисти (например счетоводител, мениджър). Като цяло тези функции се превръщат в доброволно-задължителна отговорност на лицата, които имат необходимите умения. Но е много трудно да им се търси отговорност за нарушенията, които са направили. Не е ясно и дали ще им се плаща служебно труда, ще се изчисляват данъци и ще се изчислява трудов стаж.

На 30 декември 2004 г. беше приет Законът „За основата за регулиране на тарифите на обществените организации за комунални услуги“., който влезе в сила на 1 януари 2006 г. Съгласно този закон, в жилищния сектор, потребителите на стоки и услуги на тези организации в областта на електроенергията, топлината, водоснабдяването, канализацията, обезвреждането (обезвреждането) на твърди битови отпадъци са по-специално в жилищни сгради - сдружения на собственици, жилищни кооперации, жилищностроителни кооперации и др.специализирани потребителски кооперации, както и организации за управление. Именно те закупуват горните стоки и услуги, за да предоставят комунални услуги на лица, живеещи във всяка конкретна жилищна сграда, или директно на собствениците на помещения в жилищната сграда. Тоест, ако сте собственик на жилищни помещения в жилищна сграда, където по решение на мнозинството собственици, към които не сте, управлението се извършва от съдружие, кооперация или управляващо дружество, не можете да влезете в договори директно, заобикаляйки ги. В този случай договорите за обществени услуги ще се сключват директно с посочените юридически лица, а те вече могат да ги сключват със собствениците на апартаментите.

По този начин управляващото дружество, заедно с партньорството или кооперацията, има редица предимства пред прякото управление. Управляващото дружество, като юридическо лице, извършва дейността си в съответствие с договора, изгражда отношенията си с доставчици на услуги и работа, без всеки път да се позовава на мнението на мнозинството собственици на помещения.

Основното предимство на управляващото дружество пред другите методи на управление е следното. По дефиниция управляващото дружество трябва да се специализира в предоставянето на специфични видове услуги. Тоест изпълнението на нейните задължения трябва да се извършва на подходящо професионално ниво.

Но този метод на контрол има и редица недостатъци. Основният от тях е, че в момента няма достатъчно надеждни управляващи компании, няма практика в дейността им и кръгът от професионалисти в тази индустрия не е формиран. Следователно на този етап има възможност за измама. Освен това, след като е сключен договор за управление, собствениците на помещенията просто нямат възможност да влияят върху вземането на решения.

Процедурата за упражняване на правата на местните власти да избират управляващо дружество за жилищна сграда

Още веднъж обръщаме внимание на собствениците на помещения в жилищна сграда, че Жилищният кодекс на Руската федерация ги задължава доброволно, в рамките на установения срок, да разрешат въпроса как да управляват къщата.

Да приемем, че се случва следната ситуация. Времето минава, а собствениците на помещения в жилищна сграда не предприемат никакви действия, за да изберат начин за управление на тази сграда. Както става ясно от практиката, това е по-скоро правило, отколкото изключение.

Междувременно срокът, даден от законодателя за доброволно решаване на този въпрос, бавно изтича. Нека обърнем внимание на собствениците на помещения към факта, че първоначално, от момента на влизане в сила на Жилищния кодекс на Руската федерация (1 март 2005 г.), беше установен едногодишен период, преди изтичането на който собствениците на помещения трябва да проведе събрание и да избере форма на управление на жилищна сграда (т.е. до 1 март 2006 г.) И ако такова събрание не е проведено или на него не е взето съответното решение, правото на избор на управляващото дружество е придобито от местния държавен орган. В този случай той има право да проведе конкурс между управляващите дружества.

Но Федералният закон от 26 декември 2005 г. N 184-FZ беше изменен и този период беше удължен до 1 януари 2007 г. Освен това на 6 февруари 2006 г. правителството на Руската федерация в развитие на разпоредбите Член 161 от Жилищния кодекс на Руската федерацияутвърди Правилата за провеждане на открит конкурс от орган на местната власт за избор на управляваща организация за управление на жилищна сграда.

Федерален закон № 251-FZ от 29 декември 2006 г. „За изменения в Жилищния кодекс на Руската федерация и член 18 от Федералния закон „За влизането в сила на Жилищния кодекс на Руската федерация“ отново удължи периода за местни държавните органи да провеждат открити конкурси за избор на управляващи организации. Сега крайната дата е обявена като 1 януари 2008 г. Това означава, че от януари 2008 г. местните власти могат да провеждат открити конкурси за избор на управляващи организации, като ги приключат преди 1 май 2008 г.

Местният държавен орган, в съответствие с член 161 от Жилищния кодекс на Руската федерация, по начина, определен от правителството на Руската федерация, трябва да проведе открит конкурс за избор на управляваща организация, ако в рамките на една година преди дата на посочения конкурс, собствениците на помещения в жилищна сграда не са избрали метод на управление или ако е взето решение за избор Нямаше как да се управлява тази къща.

По този начин, ако посоченият избор не е планиран във вашия дом, а също и ако:

Собствениците на помещения в жилищна сграда не са избрали начина на управление на тази сграда, включително в следните случаи:

• посочените лица не са провеждали общо събрание по въпроса за избор на начин на управление на жилищна сграда или не е взето решение за избор на начин на управление на жилищна сграда;
• след два месеца след влизане в сила на съдебно решение за обявяване на невалидно общото събрание на собствениците на помещения в жилищна сграда по въпроса за избор на метод за управление на жилищна сграда, повторно общо събрание не е проведено или решение за избор не е направен метод за управление на жилищна сграда;

Решението, взето от собствениците на помещения в жилищна сграда за избор на метод за управление на къщата, не е изпълнено, включително в следните случаи:

• по-голямата част от собствениците на помещения в жилищна сграда не са сключили споразумения, предвидени в член 164 от Жилищния кодекс на Руската федерация;
• собствениците на помещения в жилищна сграда не са изпратили на упълномощения федерален изпълнителен орган документите, необходими за държавна регистрация на сдружение на собствениците на жилища, жилищна кооперация или друга специализирана потребителска кооперация;
• не са сключени договори за управление на жилищна сграда, предвидени в член 162 от Жилищния кодекс на Руската федерация;

тогава вие, като собственик на помещение в жилищна сграда, трябва да знаете следното.

Конкурсът е форма на наддаване, чийто победител е участникът, който предложи срещу определен размер на плащане за поддръжка и ремонт на жилищни помещения в рамките на една година да извърши най-голям обем работа и услуги за поддръжка и ремонт на общата собственост на собствениците на помещения в жилищна сграда, за правото на управление на която има конкурс.

Тоест, когато обявява конкурс, неговият организатор предлага на кандидатите ограничено количество финансиране, в което е необходимо да се „опакова“ възможно най-голям обем работа и услуги, предлагани от кандидата (като се започне с почистване на парцела, подготовка на къщата за сезонна употреба и завършваща с почистване и мокро почистване на камери за боклук и почистване на прах от фасунги на лампи, первази на прозорци в общи части).Пълният списък на работите е посочен в Списъка на задължителните работи и услуги за поддръжка и ремонт на общото имущество на собствениците на помещения в жилищна сграда, който е предмет на конкурса.

Като отклонение отбелязвам, че може да има смисъл да се използва този документ при сключване на споразумение за управление на жилищна сграда с управляващо дружество при определяне на обема на работата, която трябва да се извърши, също и в случай, че това споразумение не е сключено чрез конкурс.

Важно е също така, че въпреки че конкурсът е открит по отношение на състава на участниците и формата на кандидатстване, специализирана организация не може да бъде участник в конкурса. Тази разпоредба не накърнява правата на тези юридически лица. Просто ако това ограничение бъде премахнато, тогава тези организации ще станат монополисти в управлението на жилищни сгради поради факта, че могат самостоятелно да определят цените за услугите, които предоставят, и по този начин да провеждат конкуренция, а самата концепция за конкуренция като търг ще загубят значението си.

Така че, ако собствениците на помещенията в къщата не са изпълнили посочените по-рано действия, тогава бъдете готови за факта, че в рамките на установения срок ще научите за провеждането на съответния конкурс. Но дори и в този случай тези лица имат възможност сами да вземат решение.

Тъй като обявлението за конкурса посочва (заедно с основанието за конкурса, името, местоположението, пощенския адрес на организатора на конкурса) и характеристиките на обекта на конкурса (включително адреса на жилищната сграда) и името на задължителна работа и услуги за поддръжка и ремонт на обекта на състезанието, извършени или предоставени по договор за управление на жилищна сграда, и размерът на плащането за поддръжка или ремонт на жилищни помещения, изчислен от организаторасъстезание и, най-важното, мястото, датата и часа на състезанието, тогава собствениците на помещенията имат възможност, дори и в този случай, да упражнят правото си да изберат метода на управление на къщата.

В този случай, ако преди деня на конкурса собствениците на помещения в жилищна сграда са избрали метод за управление на жилищна сграда или са изпълнили решение за избор на метод за управление на тази сграда, конкурсът не се провежда. Ако посочените действия не бъдат изпълнени, тогава при обявяване на резултатите от конкурса мнението на собствениците на помещенията вече няма да се взема предвид.

В съответствие с постановлението на правителството на Руската федерация победителят в конкурса трябва да извърши следните действия:

• в рамките на десет работни дни от датата на одобрениеот протокола на конкурса, представя на организатора на конкурса подписан от него проект на договор за управление на жилищна сграда, както и осигуряване на изпълнението на задълженията;
• в рамките на 20 дни от датата на одобрениеот протокола за конкурса, изпраща подписаните от него проекти на договори за управление на жилищна сграда на собствениците на помещения в сградата за подписване на тези договори по установения начин Член 445 от Гражданския кодекс на Руската федерация.

Тази разпоредба съответства на действащия Жилищен кодекс на Руската федерация. В съответствие със Член 161, параграф 5 от Жилищния кодекс на Руската федерацияОрганите на местната власт в рамките на десет дни от датата на открития конкурс уведомяват всички собственици на помещения в жилищна сграда за резултатите от конкурса и условията на договора за управление. Собствениците на помещения в жилищна сграда са длъжни да сключат договор за управление на тази сграда с управляваща организация, избрана въз основа на резултатите от открит конкурс, по установения начин Член 445 от Гражданския кодекс на Руската федерация.

В съответствие с тази норма от Гражданския кодекс на Руската федерация, ако страна, за която сключването на споразумение е задължително, избягва сключването му, другата страна има право да се обърне към съда с искане да принуди сключването на споразумение. споразумение. Страната, която неоснователно избягва сключването на договор, трябва да обезщети другата страна за причинените от това загуби.

Но със сключването на договор за управление чрез конкурс отношенията между органа на местната власт и собственика на помещенията в тази къща не приключват.

Органът на местната власт не по-късно от една година след сключването на посочения договор за управление на жилищна сграда трябва да свика събрание на собствениците на помещенията в тази сграда, за да вземе решение относно избора на метод на управление. Тоест организацията, спечелила конкурса за управление на къщата, може лесно да извършва управление и експлоатация.