В контекста на бързата реформа на комуналните услуги възникна спешна необходимост от правилното управление на жилищните сгради. Ако по-рано тези въпроси бяха отговорност на държавата и местните власти, сега тежестта на загрижеността е пряко върху гражданите - собственици на жилищни помещения. В повечето случаи собствениците не са готови сами да управляват къщите си, което води до много проблеми, които изискват решение. Нека се опитаме да разберем този въпрос.
Управлението на жилищна сграда означава осигуряване на условия за живот на гражданите, предоставяне на комунални услуги, поддържане на обща собственост и определяне на реда за използване на тази собственост.
Жилищният кодекс на Руската федерация определя следните видове управление:
организация на управлението;
собственици на жилищни помещения;
жилищни или специализирани кооперации;
асоциация на собствениците на жилища.
Видът на управление се избира на общо събрание на собствениците и подлежи на промяна по всяко време. Ако през календарната година собствениците не са решили вида на управлението, местните власти въз основа на конкурс определят управляващото дружество.
Управление на жилищна сграда от управляващи организации
Управляващата организация е юридическо лице, което извършва управление, експлоатация, санитарна и поддръжка на къща.
Този вид управление се осъществява по договор, сключен със собствениците на имота. Договорът за управление осигурява равни условия за жителите и има определен срок на действие.
Договорът трябва да посочи:
адрес на къщата и списък на имуществото, което ще се управлява;
списък на работите и тяхната честота за ремонт на дома и неговата поддръжка, предоставени комунални услуги;
процедурата за изчисляване на размера на разходите за поддръжка, ремонт, цената на услугите, процедурата за плащане;
начин собствениците да контролират изпълнението на задълженията.
Управляващото дружество е длъжно да започне изпълнението на договора в рамките на тридесет дни. Собствениците на жилища имат право да откажат да изпълнят договора въз основа на неправилно изпълнение на договора от управляващата организация. Предвидено е и предсрочно прекратяване на договора при промяна на начина на управление.
Управление на жилищна сграда от собственици
Управлението на жилищна сграда от самите собственици е разрешено, ако броят на апартаментите в управляваната сграда не надвишава дванадесет. Въпросите, свързани с този вид управление, включително избора на домсъвет и броя на неговите членове, се решават с гласуване на събрание на собствениците. Например, общото събрание повдига въпроса за размера на месечните вноски за . Събранието гласува очаквания размер на плащането и взема решение, което получава повече от 50% от гласовете.
Домсъветът е длъжен:
гарантира изпълнението на решенията на събранието;
внася на събранието предложения за извършване на ремонтни дейности и осигуряване на комунални услуги;
дават предложения за управление;
представят вашето мнение по договори за проекти;
контролира изпълнението на работата и качеството на предоставяните услуги.
Управление на жилищна сграда от жилищностроителни кооперации
Жилищната кооперация е доброволно сдружение на граждани, предназначено да посреща нуждите от жилища и да управлява къщи. Членовете на такава кооперация, използвайки собствени средства, участват в придобиването на имоти, основния ремонт и поддръжката на къщите. Сдружението трябва да има най-малко петима членове, но не повече от броя на апартаментите в строящата се или закупувана сграда.
Участник в кооперация може да бъде юридическо лице или гражданин, навършил шестнадесет години. Лицата, които желаят да членуват в кооперация, се считат за членове след заплащане на встъпителната вноска.
Всеки участник в такава кооперация е длъжен да извършва дялови вноски. Редът и условията за внасяне на дял се регулират от устава на кооперацията.
На кооператора се осигурява жилище в сградата на кооперацията по решение на таксите в съответствие с размера на внесената при вписване вноска.Собственост на жилищни помещения започва да тече от момента на пълното плащане на вноската.
Разделянето на имуществото на жилищна кооперация се извършва между акционерите и е разрешено, ако има изолирани помещения. Ако включва изолация на недвижими имоти, такива имоти също подлежат на разделяне.
Управление на жилищна сграда HOA
Асоциацията на собствениците на жилища (HOA) е асоциация на собственици с цел общо управление, собственост, използване, разпореждане, в рамките на федералното законодателство, на обща собственост, собственост на собствениците на жилища, за създаване, увеличаване и запазване на такова имущество.
Броят на членовете на такова партньорство трябва да бъде повече от 50% от общия брой на собствениците. Решението за създаване на дружество се взема от общо събрание въз основа на резултатите от гласуването.
Такива партньорства могат да бъдат формирани:
собственици на недвижими имоти в къщи, в които броят на апартаментите е не повече от тридесет, ако къщите са разположени на парцели с обща граница, обща инженерна, техническа поддръжка и инфраструктура.
собственици на няколко близки къщи, селски къщи с градински парцели, ако такива къщи са разположени на парцели с обща граница, обща инженерна и техническа поддръжка и инфраструктура, обслужваща тези къщи.
За изпълнение на възложените функции партньорството е длъжно да:
управлява жилищна сграда
осигуряват санитарно-техническото състояние на имота
гарантира, че участниците изпълняват отговорностите за поддържане и ремонт на собствеността в къщата
Управителният орган на такива партньорства е управителният съвет на партньорството. Най-висшият орган на управление на дружеството е събранието на собствениците.
HOA има право да извършва икономически дейности, а именно:
поддръжка и ремонт на недвижими имоти;
строителство;
наем на имот в къщата.
Средствата от стопанска дейност се използват за покриване на общи разходи.
Независимо от избрания вид управление, лицето, което управлява къщата, отговаря за възложените му задължения към собствениците.
Защитата на жилищните права на собствениците, нарушени в резултат на управлението на къщата, се поверява на лицето, което извършва управлението, и на съдебната система на Руската федерация.
Пригодността за живеене и благосъстоянието на една многоетажна сграда зависи от избрания вариант за управление на тази сграда. Законът предлага три възможности за управление:
- избор на HOA или жилищна кооперация;
- управление на самите жители;
- управление на конкретна компания или фирма.
Жителите на жилищна сграда самостоятелно избират една от формите в открито общо гласуване. Въз основа на резултатите се обявява решение. Ако след известно време жителите искат да променят решението и да изберат различен метод на управление, тогава е необходимо да се проведе събрание по същия начин и да се реши въпросът чрез гласуване. Днес ще ви разкажем за плюсовете и минусите на директното управление на жилищна сграда от собствениците.
Когато официално стана възможно управлението на жилищна сграда директно от собствениците, жителите започнаха да променят формата на управление. Наистина, на пръв поглед самоуправлението има много предимства и изглежда най-ефективният метод. Но всъщност се оказа, че директното управление на жилищна сграда има клопки, с които много хора, чиито къщи преминаха към този тип управление, трябваше да се сблъскат.
Предимства на директния домашен контрол
Когато многоетажна сграда се управлява от определена компания, тя е отговорна за плащането на всички услуги. Нейните отговорности включват изпращане на уведомления, уведомяване за нови тарифи и цялата документация. Но при избора на директен контрол ситуацията се променя.
Недостатъци на самоуправление на жилищна сграда
Има много тънкости и подводни камъни в прякото управление на жилищна сграда. В този материал очертахме само най-основните точки. Разбираемо е желанието на собствениците да получат независимост и възможност да имат „прозрачна” касова бележка за услугите. Безпорядъкът на жилищните отдели и жилищните и комуналните услуги е известен на повечето. Хората трябва да губят време в доказване на добавки и печатни грешки. Всичко обаче трябва внимателно да се обмисли и анализира, преди да се приложи решение и да се премине към форма на самоуправление. В противен случай преходът ще донесе повече нови трудности, отколкото ще разреши стари.
Ако все още имате някакви неясноти относно тази форма на управление или се интересувате само от промените през 2015 и 2016 г., тогава можете да зададете въпроса си към наш адвокат онлайн, който с радост ще ви разясни всички тънкости, особености и рискове на пряко управление.
Често на практика управляващите компании се сблъскват със ситуацията, че нова жилищна сграда току-що е пусната в експлоатация и някой трябва да я управлява. Възниква въпросът как се осъществява? управление на жилищни сгради от предприемачадокато собствениците не са избрали начин да управляват тази къща?
Определяне на предмета на управление на МКД
След въвеждането в експлоатация на жилищна сграда един от приоритетните правни въпроси е определянето обект на управление на жилищна сграда. С други думи, необходимо е да се определи кой ще управлява въведената в експлоатация жилищна сграда. Трудността в ситуацията е, че към момента на въвеждане на сградата в експлоатация и известно време след това не всички жилищни и нежилищни помещения са собственост. Следователно не е възможно де юре и де факто да се проведе общо събрание на собствениците за избор на начин на управление на жилищните сгради.
В ситуация, в която собствеността в жилищна сграда не е регистрирана за всички помещения, трябва да се обърнете към нормите на жилищното законодателство. За да опишем накратко ситуацията, схемата на действие е следната. Първо разработчикът получава разрешение за въвеждане на къщата в експлоатация. След това в рамките на 5 дни от този момент той по свое усмотрение избира управляващо дружество, с което сключва договор за управление за 3 месеца.
В същото време в рамките на 20 дни от момента на въвеждане в експлоатация на жилищната сграда органът на местната власт уведомява за списъка на къщата открит конкурс за избор на управляващо дружество. В рамките на 40 дни от уведомяването за събитието органът на местната власт трябва да проведе този конкурс и да информира всички акционери за резултатите от него в рамките на 10 дни от датата на приключването му. След това управляващото дружество, вече избрано въз основа на открит конкурс, започва да управлява тази къща и сключва споразумения за управление с жителите, след като регистрират собствеността върху помещенията в тази къща.
По този начин жилищното законодателство легализира възможността да не се провежда общо събрание на собствениците за избор на метод за управление на жилищна сграда, а предприемачът да сключи договор за управление на жилищна сграда с управляващата компания, която е избрал. Сега нека разгледаме тази схема подробно и по ред.
Управление на МКД след въвеждане в експлоатация
Преди въвеждането на лицензиране на управляващото дружество, разработчикът можеше веднага след пускането на жилищната сграда в експлоатация договор за управление с управляващото дружествоили да управлява къщата самостоятелно до сключването на съответните споразумения с управляващо дружество, избрано след открит конкурс. Явно състезание, напомняме, се провежда от орган на местната власт.
В същото време лицензирането не направи значителни корекции в тази област и не лиши предприемача от правото да избере управляващо дружество. Преди сключване на договор за управление на жилищни сградимежду предприемача (клауза 6, част 2, член 153 от Жилищния кодекс на Руската федерация) и управляващото дружество, избрано въз основа на резултатите от открит конкурс, управлението на къщата се извършва от управляващо дружество, с което предприемачът трябва да сключи споразумение за управление не по-късно от 5 дни от датата на получаване на разрешение за въвеждане в експлоатация на къщата (част 14 от член 161 от Жилищния кодекс на Руската федерация).
След въвеждането на жилищната сграда в експлоатация местните власти трябва да проведат открит конкурс за избор на управляващо дружество, което да управлява жилищната сграда, ако в рамките на една година преди датата на конкурса собствениците не са избрали метод за управление или решение направено от жителите не е изпълнено (част 4 от член 161 от Жилищния кодекс на Руската федерация) .
Така че след въвеждане в експлоатация на МКДи преди провеждането на открит конкурс за избор на управляващо дружество, разработчикът има право да сключи споразумение с което и да е управляващо дружество по свое усмотрение. Управляващото дружество, избрано от предприемача, ще управлява къщата, докато жилищната сграда не бъде обявена за открит конкурс или собствениците изберат друга управляваща компания или друг метод на управление на общо събрание.
В този случай управляващото дружество ще действа като изпълнител на предприемача. Това управляващо дружество трябва да сключи споразумения с RSO въз основа на акта за въвеждане в експлоатация на жилищната сграда (RF RF № 124 от 14 февруари 2012 г.). След пускането на жилищната сграда в експлоатация предприемачът трябва да плати на управляващото дружество за жилищни помещения и комунални услуги (член 153 от Жилищния кодекс на Руската федерация).
Ако самият предприемач управлява жилищната сграда, без да сключва договор за управление с управляващото дружество, тогава плащане на жилища и комунални услугисе внася от акционерите, които са приели помещенията от предприемача съгласно акта за прехвърляне от момента на прехвърлянето му (клауза 6, част 2, член 153 от Жилищния кодекс на Руската федерация, клауза 7.3, част 2, член 155 от Жилищния кодекс на Руската федерация ).
Трябва ли разработчикът да вземе предвид мнението на акционерите при избора на управляващо дружество?
Всъщност не, тъй като разработчикът не е длъжен да взема предвид мненията на акционерите при избора на управляващо дружество. Данни на лицето до регистрация на права на собственостза жилища нямат право да изразяват мнението си по въпросите на управлението на жилищни сгради. Решението за избор на метод за управление на къща се взема изключително от собствениците на помещения в жилищна сграда (част 2 на член 161 от Жилищния кодекс на Руската федерация).
Основанията за предприемача да има право да сключи договор за управление на жилищна сграда с управляващото дружество са хартата, разрешението за въвеждане на къщата в експлоатация и решението на управителния орган на предприемача, упълномощен да взема съответните решения (Заповед на Министерство на строителството на Руската федерация № 411/пр от 31 юли 2014 г.). Следователно решението за сключване на договор за управление на жилищна сграда и избор на конкретна управляваща компания може да бъде взето от предприемача самостоятелно и по негова преценка.
Отворено състезание
Комунални плащания в нова сграда преди въвеждането в експлоатация на жилищната сграда
Преди жилищната сграда да бъде въведена в експлоатация, предприемачът сключва договори с RSO за строителни нужди. Това могат да бъдат временни договори за доставка на електроенергия, доставка на топлина за въвеждане в експлоатация и довършителни работи в студено време. След пускането на MKD в експлоатация е необходимо повторно сключване споразумения за доставка на ресурсиспоред постоянни модели.
Преди жилищната сграда да бъде пусната в експлоатация, отговорността за поддръжката на помещенията пада върху предприемача съгласно споразумения с RSO (член 210 от Гражданския кодекс на Руската федерация).
След въвеждането на жилищната сграда в експлоатация, задължението за плащане на жилищни помещения и комунални услуги възниква от акционерите, които са приели помещения в къщата от предприемача съгласно акта за прехвърляне от момента на такова прехвърляне (клауза 6, част 2, член 153 от Жилищния кодекс на Руската федерация).
Взема се предвид акционерът, който е получил помещенията от предприемача съгласно сертификата за прехвърляне и приемане потребител на комунални услуги(RF RF № 354 от 06.05.2011 г.). Следователно размерът на плащането за потребителите на CG в жилищни помещения се изчислява според тарифите за населението. Обемът на осигурения CG се определя от показанията на измервателните уреди или от стандартите за потребление (при липса на измервателни уреди).
Акционерите, признати за потребители на комунални услуги и плащащи за тях, имат право да изискват предоставяне на комунални услуги с подходящо качество или преизчисляване на размера на плащането за нискокачествени услуги (раздел IX от Правилата за предоставяне на комунални услуги).
След сключване на споразумение с управляващото дружество, избрано от предприемача, в рамките на 5 дни след получаване на разрешение за въвеждане в експлоатация на жилищната сграда, както и след сключване на споразумение за управление с управляващото дружество, избрано чрез открит конкурс, задълженията на предприемача по доставка на ресурси споразуменията се прекратяват (член 416 от Гражданския кодекс на Руската федерация).
Това се случва, защото заедно с прехвърлянето на MKD към управлението на управляващото дружество, оборудването за получаване на енергия, включено в състав на общата собственост на собствениците на помещенияв къщата. Управляващото дружество става доставчик на комунални услуги.
Ако предприемачът не докаже, че е сключил споразумение с управляващото дружество или управляващото дружество е избрано чрез открит конкурс или на общо събрание на собствениците на помещения, тогава той няма да може да докаже прехвърлянето на устройства за получаване на енергия на компанията. В този случай той ще се счита за абонат по споразумение с RSO и е длъжен да плаща за комунални ресурси, докато MKD не бъде прехвърлен на управлението на управляващото дружество или договорите за доставка на ресурси бъдат прекратени.
Надяваме се, че всичко ви е било ясно. Ако имате въпроси, винаги можете да се свържете с нас за съвет. Ние също помагаме на управляващите компании да се съобразят 731 RF PP относно стандарта за разкриване на информация(попълване на портала Реформа на жилищно-комуналните услуги, уебсайт на Наказателния кодекс, информационни щандове) и Федерален закон № 209 (). Винаги се радваме да ви помогнем!
Управлението на жилищна сграда е много сложен процес, който изисква познания в различни области на законодателството. Това важи особено за законодателните актове, приети в областта на жилищните и комуналните услуги. Броят на приетите документи се увеличава всяка година и е много трудно да се разбере всичко. Животът в жилищни сгради е много различен от живота в частна къща. На първо място, това се дължи на множество проблеми и решения, които трябва да бъдат решени съвместно от мнозинството собственици. За да се поддържа къщата възможно най-ефективно, първо е необходимо да се реши въпросът за управлението на жилищна сграда, която да отговаря на всички собственици. За да направите това, трябва да изберете метод за управление на жилищна сграда.
Управление на жилищна сграда от управляваща организация
Управлението на жилищна сграда от управляваща организация е най-често срещаната форма на управление на жилищни сгради. Този метод е удобен по няколко причини. Първо, организацията за управление може да обедини произволен брой къщи, разположени на всяко териториално място. Второ, формата на управление на управляващо дружество е предимно търговска организация, която е създадена, за да реализира печалба. Следователно само директорът на организацията и в никакъв случай собствениците не могат да решат каква заплата ще получават служителите на компанията. Трето, управляващата организация може да сключва споразумения за управление както с цялата къща, така и с HOA или жилищната кооперация като цяло, ако собствениците гласуват за това. Също така е възможно да се предоставят услуги не за управление на къщата, а само за нейната поддръжка. Този метод е много удобен за жители, които са избрали директна форма на управление или където плащанията се извършват директно.
Сключване на договор за управление на жилищен блок
За да може управляваща организация да сключи договор за управление на жилищна сграда и да започне да я управлява, собствениците трябва да я изберат с мнозинство. На събранието на собствениците трябва да се установят и тарифи за поддръжка и ремонт на жилища, според които организацията ще работи, и да се решат въпроси относно използването на общата собственост на къщата. Например мазета за служители на организацията и други организационни въпроси. След срещата началото на управлението на къщата ще бъде датата на сключване на договор за управление, който трябва да бъде сключен с мнозинството от собствениците на цялата къща. Договорът за управление ще бъде основният документ, в съответствие с който ще се извършва работата по управлението на къщата. Моят съвет е да прочетете този документ възможно най-внимателно. Разбира се, управляващата организация е длъжна да спазва всички норми на жилищното законодателство и не трябва да има отклонения. Но както често се случва в съвременното законодателство, някои понятия могат да бъдат замъглени и следователно те могат да бъдат изяснени в споразумението за управление, тъй като е от полза за управляващата организация.
С всички тези предимства управлението, за разлика от другите форми на управление на жилищни сгради, е по-подложено на проверки и надзор като цяло. Собственик, който разбира къде да подаде жалба в случай на неизпълнение на задълженията на управителния орган по конкретен въпрос, винаги ще може да изпълни определена работа. Управляващата организация е длъжна да извършва цялата работа в съответствие с правилата за поддържане на общата собственост на жилищна сграда, да осигурява предоставянето на комунални услуги, да спазва правилата за извършване на дейности по управление на жилищни сгради и да спазва други правила и разпоредби в своята работа.
Примерен договор за управление на жилищна сграда
Когато многофамилна жилищна сграда се управлява от управляваща организация, тя носи отговорност пред собствениците на помещенията за предоставянето на всички услуги и извършването на работа. Тя е длъжна да осигури правилната поддръжка на общата собственост в дадена къща и тяхното качество, което трябва да отговаря на изискванията на техническите разпоредби и правилата, установени от правителството на Руската федерация за поддръжка на общата собственост в жилищна сграда, както и за предоставяне на комунални услуги в зависимост от степента на подобрение на дадена къща.
В този случай обърнете внимание на договора за управление на жилищна сграда. Подпишете само след като се уверите, че отчита всички услуги, необходими за комфортен престой във вашия дом. Можете да видите и изтеглите примерен договор за управление.
Процедурата за управление на жилищна сграда
Редът за управление на жилищна сграда се урежда с правилника за извършване на дейности по управление на жилищни сгради. Те са одобрени Тези правила определят стандарти за управление на многофамилни жилищни сгради, които описват отговорностите на управляващите компании, техните правомощия и стандарти за взаимодействие със собствениците. Процедурата за управление определя стандарти за съхранение на техническа документация на къщата и прехвърлянето й на друга управляваща компания в случай на преизбиране, отговорности за сключване на договори за предоставяне на комунални услуги, отговорности за разкриване на информация за дейността на компанията, изготвяне на предложения за определяне на тарифи за поддръжка и ремонт на жилища в съответствие с минималния списък от работа в жилищна сграда, както и работата на аварийната диспечерска служба.
Лиценз за управление на жилищни сгради
Едно от основните нововъведения в областта на управлението на многофамилни жилищни сгради беше приемането на закон за лицензиране на организации за управление. В съответствие с измененията в Жилищния кодекс на Руската федерация само управляващите организации са длъжни да получат лиценз за управление на жилищни сгради. Това беше направено, за да могат надзорните органи да елиминират небрежни компании от пазара за предоставяне на жилищни и комунални услуги без право да възстановят дейността си, както и да изключат събития, когато една жилищна сграда се управлява от няколко организации.
Процесът на получаване на лиценз за управление на жилищна сграда не представлява особена тежест за нова компания. Достатъчно е да се свържете с Държавната жилищна инспекция със съответно заявление, да положите изпит на ръководителя на управляващата организация и да платите държавната такса. дежурство и като цяло процесът приключи. Ако управляващата организация не се справя със своите отговорности и надзорните органи постоянно получават искания от граждани от определена къща, тогава Държавната жилищна институция може или да изключи конкретна къща от регистъра на къщите, които се управляват от УО, или да отнеме лиценза да управлява всички къщи. Тези нововъведения трябваше да помогнат да се направи пазарът за организации за управление по-разбираем и прозрачен.
