Co dělá správcovská společnost: její hlavní funkce v oblasti bydlení a komunálních služeb. Vlastnosti použití správcovské společnosti Správcovská společnost

Obyvatelé bytových domů ne vždy znají celý rozsah povinností svěřených správcovské společnosti.

Standardní formulace „služby údržby a oprav domů“ ve skutečnosti zahrnuje velmi širokou škálu prací a služeb.

A to kvůli neznalosti majitelů bytových prostor, bezohledných správcovských společností ne vždy plní všechny své povinnosti Před nimi.

Obyvatelé bytového domu pak mají nepochopení, kde se utrácejí nemalé částky pravidelně zasílané správcovské organizaci.

Abyste zabránili vzniku takových otázek, musíte jasně porozumět tomu, co přesně je zahrnuto v pojmech „správa domu“ a „údržba bydlení“, a také vědět, jak můžete sledovat plnění povinností správcovské společnosti v oblasti bydlení a bydlení. sektor komunálních služeb.

Co je to správcovská společnost?

Správcovská společnost je právnickou osobou.

Hlavní činností těchto organizací je poskytování služeb pro údržbu společného majetku, organizování nepřetržitého vybavení potřebnými prostředky a udržování přiměřené úrovně technického a hygienického stavu.

Správcovské společnosti se dělí na tři typy:

• manažeři;
• hybridní;
• provozní.

Řízení organizací Samostatně se zabývají pouze správou a údržbou společného majetku. Technickou a hygienickou údržbu, jakož i poskytování obyvatelům, najímají na smluvním základě organizace a osoby třetích stran.

Hybridní společnosti samostatně provádět správu, provoz, zajišťovat řádný hygienický a technický stav, poskytovat inženýrské sítě a další služby.

Provozní práce na základě smlouvy uzavřené přímo s vlastníky bytů nebo s představenstvem popř. Zajišťují služby pro provoz, ale i technickou a hygienickou údržbu bytového domu.

Jak je upravena práce trestního zákoníku?

Seznam předpisů upravujících a upravujících práci řídících organizací je poměrně rozsáhlý.

Ty hlavní:

Práva a povinnosti správcovské společnosti

Všechna práva a povinnosti k údržbě bytového domu svěřená správcovské společnosti lze rozdělit do dvou kategorií:

• Provoz a opravy;
• organizační a řídící služby.

NA provoz a opravy vztahovat se:

Pod organizační a řídící služby prostředek:

1. Poskytování a kontrola.
2. Identifikace bezohledných obyvatel a občanů pomocí zdrojů obcházejících instalovaná účetní zařízení.
3. Interakce s podniky odpovědnými za veřejné služby a sledování jejich náležité kvality.
4. Uskladnění a zajištění neporušenosti technické a jiné dokumentace pro bytový dům.
5. Účetnictví pro obyvatele domu, včetně těch, kteří žijí na zákl.
6. Pořádání schůzek obyvatel, podávání zpráv o odvedené práci. Taková setkání se musí konat minimálně jednou ročně.
7. Přinášení nových majitelům.

Na druhé straně má řídící organizace právo:

Jak je organizována práce správcovské společnosti?

Existují dvě možnosti organizace údržby a správy bytového domu.

První možnost, kdy správcovskou společnost tvoří vlastně manažer a skupina manažerů. Řeší organizační problémy, činí některá rozhodnutí a řeší aktuální problémy.

A k provádění oprav, úklidu společných prostor, údržbě společného majetku a provádění dalších prací jsou zapojeny organizace třetích stran.

Správcovská společnost zároveň odpovídá za veškeré poskytnuté služby a provedené práce.

Ve druhé možnosti Organizace plně přebírá veškerou odpovědnost za řízení, údržbu a provoz.

K tomu musí mít firma větší personální obsazení pracovníků a také dostupnost potřebného vybavení a strojů. Realizace práce ale zároveň podléhá pečlivější kontrole.

Postup hlášení obyvatelům

Postup podávání zpráv správcovské společnosti vlastníkům obytných prostor je přísně upraven ustanoveními Zákona o bydlení Ruské federace. V souladu s ní řídící orgán je povinen předkládat takovou zprávu každoročně před koncem prvního čtvrtletí následujícího vykazovaného roku.

Může být stanoven jiný postup a časový rámec.

Zpráva by měla být co nejúplnější, nejúplnější a nejúplnější. Měl by odrážet stav všech hlavních ukazatelů činnosti společnosti v oblasti údržby bydlení v průběhu roku. On také musí obsahovat plán práce na příští rok zaměřené na zlepšení životních podmínek a krajinářské úpravy území.

Zpráva musí být předložena vlastníkům ke schválení na valné hromadě obyvatel.

Kontrola rezidentů nad činností správcovské společnosti

Vzhledem k tomu, že si majitelé bytových prostor, ať už osobně nebo prostřednictvím představenstva, najímají správcovskou společnost, která jim poskytuje konkrétní služby za úhradu, je přirozené, že obyvatelé chtějí mít pod kontrolou kvalitu služeb, které jim jsou poskytovány.

Toto právo jim přiznává zákon o bydlení Ruské federace.

Obyvatelé mají právo kontrolovat:

Řešení sporů

Bohužel statistiky jsou takové, že ne vždy jsou obyvatelé s prací firmy pověřené správou domu spokojeni. A samotné správcovské společnosti ne vždy nakládají se svými povinnostmi svědomitě.

Důvody sporu s manažery mohou být různé. Například neposkytnutí služeb uvedených ve smlouvě nebo neprovedení běžných oprav.

V každém případě, pokud správcovská společnost neplní své povinnosti musíme začít s mírovými jednáními a nejprve kontaktovat její vedení a pokusit se zjistit důvody.

Pokud takové akce k ničemu nevedou, pak se bez kontaktování příslušných úřadů neobejdete. Tyto zahrnují:

• Rospotrebnadzor;
• Inspekce bydlení;
• soudy.

V každém případě ale musíte své odvolání zahájit u samotné správcovské společnosti. Jí musí být podána písemná stížnost s uvedením a podrobným popisem všech nesplněných závazků nebo nesprávně poskytnutých služeb.

Pokud na předloženou reklamaci není žádná odpověď, má smysl kontaktovat Rospotrebnadzor a Bytový inspektorát. Tyto organizace jsou kompetentní při řešení sporných otázek týkajících se.

Pokud by v procesu řešení kontroverzní situace byla zjištěna závažnější porušení v údržbě a provozu domu, pak je nutné zaslat odpovídající žádost státnímu zastupitelství nebo soudním orgánům na správcovskou společnost, jejíž vzor nemá striktně schválenou podobu.

Povinnosti správcovské společnosti za údržbu bydlení a správu společného majetku vlastníků bytového domu představují poměrně velkou zátěž. Tato práce má mnoho jemností a nuancí.

Majitelé bytů musí jasně rozumět celému procesu a postupu organizace řízení. Jedině tak bude manažerská organizace poskytovat služby v plné a náležité kvalitě.

Video: Co dělat, když správcovská společnost neplní své povinnosti?

Zpráva hovoří o experimentu, který provedla správa Jakutské republiky. S cílem bojovat proti nespokojenosti obyvatel s prací správcovské společnosti se úřady rozhodly provést rating na základě ukazatelů výkonnosti těchto organizací.

Nyní bude pro obyvatele mnohem snazší rozhodnout o organizaci pověřené správou jejich bytového domu a vyhnout se sporům s vedením správcovské společnosti a špatné kvalitě svých služeb.

Není žádným tajemstvím, že touha po pohodlí byla lidské přirozenosti vždy vlastní. Každý z nás, když se po náročném dni vrací domů, chce vidět čistý dvůr a vchod a vyjet do svého bytu funkčním výtahem. Aby se všechna tato přání splnila, musí se vlastníci rozhodnout o výběru správcovské společnosti. Kam se obrátit? Budou poskytované služby kvalitní a co dělat v případě zklamání? Před zodpovězením těchto otázek je nutné pochopit samotný pojem „organizace řízení“.

Správcovská organizace (bytové a komunální služby) je tedy právnickou osobou, které jsou majitelé bytových domů svěřeni odpovědností za jejich údržbu, a to včasné a zaručené udržování čistoty ve vchodech a okolí, zajištění provozuschopnosti bytových domů. veškeré inženýrské sítě a stavby. Zjednodušeně řečeno se jedná o osobu nebo skupinu lidí, která spravuje bytový dům.

Vztahy mezi vlastníky domů a správcovskou společností jsou budovány na základě mezi nimi uzavřené smlouvy, která stanoví práva a povinnosti stran. Jeho právní definice je uvedena v části 2 článku 162 zákona o bydlení Ruské federace. Na základě smlouvy o správě bytového domu tak jedna strana (správcovská organizace) na pokyn druhé strany (vlastníci prostor v bytovém domě, správní orgány společenství vlastníků bytů nebo vedení orgány bytového družstva nebo řídící orgány jiného specializovaného spotřebního družstva), se zavazuje poskytovat za úplatu služby ve sjednané době služby a provádět práce na řádné údržbě a opravách společné věci v takovém domě, zajišťovat služby vlastníkům prostor v takovém domě a osobám užívajícím prostory v tomto domě a vykonávat další činnosti směřující k dosažení cílů správy bytového domu.

Správcovská společnost tedy musí ve stanovené lhůtě a za určitých podmínek zajistit opravy a údržbu domu a obyvatelé mají zase právo:

— obdržení informace o poskytovaných službách (potvrzení o provedení) do pěti pracovních dnů ode dne podání žádosti;

— kontrola kvality poskytovaných služeb prostřednictvím vyšetření;

— odstranění následků nekvalitní práce.

Je důležité si uvědomit, že řídící organizace je odpovědná za plnění svých povinností v souladu s právními předpisy Ruské federace. Pokud pochybujete o správnosti své volby, můžete vždy uplatnit své zákonné právo na změnu správcovské společnosti. Nejvhodnější doba k tomu je, když smlouva vyprší (obvykle se pohybuje od 1 do 5 let). Pokud je lhůta pro takovou příležitost dlouhá a nejste spokojeni s prací manažera právě teď, musíte smlouvu ukončit. Obvykle samotný dokument uvádí postup a podmínky ukončení - pak nebudou žádné problémy. Pokud to vaše dohoda nestanoví, musíte přijmout opatření předepsaná zákonem, například vytvořit společenství vlastníků domů. Toto rozhodnutí podle bytového zákoníku znamená ukončení smlouvy s nežádoucím manažerem.

Ve skutečnosti je poměrně obtížné rozvázat vztahy s bezohlednou řídící organizací. Zde mohou rezidentům vyjít vstříc soudní orgány nebo společnosti na ochranu spotřebitelů. Kromě toho existují soukromé společnosti, které jsou připraveny majitele za citelný poplatek zbavit případných problémů v oblasti bydlení a komunálních služeb.

Je zřejmé, že zda vyhledávat služby u manažerské organizace nebo ne, je kontroverzní otázkou, a to především kvůli rostoucímu výskytu podvodů. To je vyjádřeno především ve skutečnosti, že peníze převedené na zaplacení účtů za energie nedosahují společnosti dodávající zdroje. Zneužíváním důvěry občanů může manažer poměrně dlouhou dobu utrácet peníze obyvatel na vlastní potřeby. Takové příběhy končí poněkud smutně: obyvatelé utrpí přemrštěné ztráty a zpravidla není konec. Krajské úřady v tomto ohledu stále častěji zahajují programy vytváření jednotných center osídlení. Obyvatelé těch krajů, kde takové sankce uvaleny nebyly, by měli k otázce výběru manažera přistupovat opatrněji, nebo od něj úplně upustit.

Má cenu zavádět HOA?

Pokud se tedy rozhodnete využít služeb správcovské společnosti, měli byste zvážit všechny možné možnosti. Jak bylo uvedeno výše, obyvatelé mají při uzavírání smlouvy se správcem na výběr druhé strany: jedná se buď o vlastní vlastníky prostor, s každým z nich musí být uzavřena dohoda za stejných podmínek, nebo o společenství vlastníků domů (HOA ) nebo bytové družstvo (HC). Tento způsob hospodaření volí obyvatelé na valné hromadě. V tomto případě bude samotné partnerství komunikovat se správcovskou společností prostřednictvím jejích orgánů, přičemž v podstatě plní roli zprostředkovatele. Od této chvíle budou obyvatelé dělat všechna důležitá rozhodnutí společně. Je třeba počítat s tím, že způsob hospodaření se může kdykoliv změnit rozhodnutím samotných vlastníků.

Na otázku, zda stojí za to vytvořit HOA, lze odpovědět zvážením všech pro a proti tohoto ustanovení. Mezi jeho zjevné výhody patří, že se vždy můžete podílet na rozhodování o správě obecných záležitostí domu, protože partnerství je povinno zohledňovat názory obyvatel. Může se však stát, že výhoda není ve váš prospěch – v tomto případě se budete muset smířit s postojem většiny.

Nesmíme zapomenout, že existuje další možnost - udělat to sami, aniž bychom se obraceli na pomoc HOA nebo řídící organizace. Pokud obyvatelé projeví aktivní občanské postavení a vášnivý zájem o život svého domova, pak se vše téměř jistě podaří a ve vchodech bude vládnout čistota a pořádek. Při znalosti mentality našich občanů si však lze představit, k čemu obvykle vede nedostatek iniciativy při správě řekněme 100-200 bytového domu. V takové situaci se organizovaná kontrola ze strany HOA může stát garantem nějakého znatelného pořádku ve vaší domácnosti.

Dalším důležitým a pozitivním rysem vstupu do HOA je získání zákonného práva provozovat jakýkoli druh podnikatelské činnosti, a v důsledku toho z ní získat příjem. Co to znamená? A například skutečnost, že členové partnerství mohou provádět drobné opravy sami, aniž by přitahovali placenou práci zvenčí. Pokud má dům navíc volné nebytové prostory – například sklepy nebo fasády vhodné pro reklamu, mohou je obyvatelé jménem společnosti pronajímat. Získané prostředky mohou být použity na úpravu místní krajiny a dalších veřejných prostranství.

Jedním z hlavních odrazujících faktorů pro vytvoření HOA je nutnost platit členské poplatky. Je to způsobeno tím, že práce členů partnerství, stejně jako služby najatých účetních a právníků, musí být placeny. Je tedy zřejmé, že pokud chcete získat kompetentní správu svého majetku, musíte být připraveni si za tyto služby připlatit nebo převzít plnou odpovědnost za správu na sebe.

Nepříjemnou skutečností je, že někteří členové HOA, stejně jako šéfové správcovských společností, ne vždy plní své povinnosti v dobré víře. V lednu tohoto roku tedy Městský soud Južno-Sachalinsk zahájil trestní řízení proti předsedovi jednoho z HOA, který ukradl a zpronevěřil finanční prostředky patřící obyvatelům dvou bytových domů. Jak se v průběhu šetření ukázalo, žalovaný pronajímal majetek domu bez vědomí vlastníků a výtěžek převáděl na účet své společnosti a utratil je na účely nesouvisející se správou společného majetku. A takových případů je bohužel v různých regionech naší země dost. Vedeni vším výše uvedeným nezbývá než zdůraznit, že proces výběru způsobu hospodaření s majetkem je nepředvídatelná a vážná věc, za kterou nese odpovědnost každý z nás.

1. Provádět řádnou správu bytového domu - zapojit se do jeho technického a hygienického vylepšení.
2. Včasné poskytování vysoce kvalitních služeb obyvatelům, včasné odstraňování odpadků, čištění dvorů a vchodů.
3. Poskytnout obyvatelům zprávu o provedených pracích a navržených činnostech.

Seznam podrobných práv a povinností musí být uveden ve smlouvě o správě bytového domu - v souladu s čl. 162 Zákon o bydlení Ruské federace.

Uzavření dohody s vlastníky

Od 1. července 2015 působí správcovské společnosti na základě povolení vydaného orgány bytového a komunálního dozoru.

Smlouva o správě bytového domu se uzavírá mezi vlastníky bydlení v bytovém domě a správcovskou organizací na dobu nejdéle 5 let.

Pokud na konci období žádná ze stran nevyjádří přání ukončit smlouvu, považuje se smlouva za prodlouženou na stejnou dobu.

Hlavní prvky dohody budou:

• informace o stranách - rada MKD a řídící organizace;
• seznam všech nezbytných prací a inženýrských sítí, které poskytne řídící organizace;
• náklady na platby za služby zprostředkovatelské organizace, ceny za služby;
• postup při změně rozsahu prací a poskytovaných služeb;
• postup hlášení.

Dohoda rovněž nastiňuje postup při sledování činnosti společnosti.

Smlouva se považuje za uzavřenou, pokud ji podepíše 50 % vlastníků bytů ve vícepodlažním domě.

Odeslání zprávy

Reklamace je vypracována v jakékoli formě, ale musí obsahovat všechny nedostatky v práci správcovské společnosti.

Správní procesní rozhodnutí učiněné v neprospěch vlastníků neznamená, že se tito musí smířit s nečinností správcovské společnosti.

Můžete se obrátit na soud a vypovědět smlouvu o správě bytového domu. To lze provést i jednostranně.

Kam se obrátit?

Nejprve byste měli zaslat stížnost správcovské společnosti. Dále byste se měli obrátit na orgány Rospotrebnadzor a inspekci bydlení.

Práva nájemců jsou chráněna zákonem na ochranu spotřebitele.

Odpovědnost

Správcovská společnost nese majetkovou odpovědnost za nerozumné vynakládání finančních prostředků na správu bytových domů.

Pokud se společnost dopustila 2 přestupků, je jí odebrána licence a nemá právo vykonávat činnosti v oblasti poskytování bydlení a komunálních služeb.

Je možné změnit správcovskou společnost?

Můžete pořádáním valné hromady vlastníků domů. Může být realizována prezenční nebo částečnou formou. Je nutné, aby většina vlastníků domů hlasovala pro změnu správcovské společnosti.

Jedno vyhotovení zápisu je zasláno vedení správcovské společnosti, které je po schůzi povinno převést celou technickou a finanční společnost na novou společnost.

Obyvatelé by se také měli postarat o uzavření smlouvy o poskytování služeb s novou organizací.

Problém může nastat, pokud předchozí správcovská společnost zdrží předání dokumentů svým nově zvoleným kolegům.

Možné - falšování zápisu ze schůze obyvatel a účetní dokumentace. Složitější případy podléhají soudnímu přezkumu.

Organizace správy bytových a komunálních služeb je prostředníkem, jehož práce by měla být obyvatelům srozumitelná.

Společnost odpovídá za technický stav jí svěřeného domu a zajištění kvalitních inženýrských sítí. Obyvatelé mohou kontrolovat práci takové organizace osobně nebo prostřednictvím volených orgánů.

Ve videu o uzavření dohody mezi vlastníky a správcovskou společností

Jak žalovat společnost pro správu bydlení a komunálních služeb? Tato otázka je relevantní pro mnoho obyvatel bytových domů, kde správcovská společnost neustále porušuje. Proto vždy musíte vědět, na koho a jak se v případě potřeby obrátit. Nevhodný obsah...

V roce 2018 má správcovská společnost právo vykonávat činnost pouze v případě, že má licenci. Federální zákon stanoví kompetence organizace a povinnosti, které musí plnit v souladu se smlouvou. Požadavky na správcovskou společnost Správcovská společnost podléhá řadě požadavků stanovených federálním zákonem...

Obyvatelé bytového domu si musí vybrat nejen způsob hospodaření, ale také rozhodnout o obsahu dohody. V budoucnu bude správcovská společnost povinna jej uzavřít s každým vlastníkem nemovitosti samostatně. Co říká zákon? Na základě občanského zákoníku Ruské federace je uzavření smlouvy povinné...

Převod domu na správcovskou společnost musí být proveden nejpozději do 5 dnů ode dne obdržení povolení k uvedení do provozu. Toto pravidlo je upraveno odstavcem 14 článku 161 zákona o bydlení Ruska. Dům je předán developerovi k vyrovnání až po vypsání soutěže místním magistrátem, tedy...

V souladu s kodexem bydlení Ruské federace mají vlastníci bytů právo vybrat si správcovskou společnost. Pokud jsou obyvatelé nespokojeni s kvalitou poskytovaných služeb, mohou správcovskou organizaci odmítnout a přilákat jinou správcovskou společnost. Ale v této věci není vše tak jasné. Je třeba porušit určitý řád a pravidla...

Obyvatelé bytových domů se často potýkali s potřebou oprav inženýrských sítí. Trubky se opotřebovávají, komunikace časem ztrácejí své původní vlastnosti, takže jejich další použití vyžaduje opravy. Většina majitelů bytů netuší...

Mnozí z nás slyšeli pojem „manažerská společnost“ nebo „manažerská organizace“. Co je to? Jaké jsou právní, finanční a ekonomické aspekty její činnosti?

Začněme principem, který zná a chápe každý. Správa bytového domu musí zajišťovat příznivé a bezpečné podmínky pro život občanů, řádnou údržbu společného majetku v bytovém domě, řešení problematiky užívání uvedeného majetku, jakož i poskytování služeb občanům žijícím v takovém domě.

Zbývá jen zjistit, jak můžete dosáhnout jeho implementace a získat pozitivní výsledek ve skutečnosti. Nejprve si k tomu musíte určit, kdo a jak bude spravovat dům, ve kterém se nachází prostory, které vlastníte.

Od vstupu nového bytového zákoníku Ruské federace v platnost je vlastníkům prostor v bytovém domě svěřena odpovědnost za výběr způsobu správy bytového domu. V tomto případě může bytový dům spravovat pouze jedna správcovská organizace.

V souladu s článkem 161 Kodexu bydlení Ruské federace jsou tyto osoby povinny zvolit jednu z navrhovaných možností jako metodu řízení.

1. Přímá správa vlastníků prostor v bytovém domě. V tomto případě vlastníci prostor sami uzavírají smlouvy o inženýrských a bytových službách s poskytovateli těchto služeb a také za tyto služby samostatně platí v souladu s uzavřenými smlouvami.
2. Vedení společenství vlastníků domů nebo bytové družstvo nebo jiné specializované spotřební družstvo. V tomto případě musí být zaregistrována příslušná právnická osoba jednající jménem všech vlastníků domů a právní vztahy s dodavateli potřebných služeb jsou budovány na základě dohod mezi nově vzniklou právnickou osobou a poskytovateli služeb. V tomto případě budou majitelé prostor platit za poskytnuté a dodané služby stávající právnické osobě (HOA nebo družstvu).
3. Řízení řídící organizace. Pokud majitelé prostor zvolí tento konkrétní způsob řízení, musí věnovat pozornost řadě specifických faktorů. Tato práce je věnována úvahám o takových momentech.

Právní postavení správcovské společnosti, její pravomoci, fungování a odpovědnost

Pro začátek tedy definujme, že správcovská společnost, stejně jako jakákoli jiná komerční organizace, je právnickou osobou vytvořenou za účelem dosažení zisku. A toto ustanovení by nemělo u nezasvěcených vyvolávat negativní emoce z následujících důvodů.

Činnosti správcovské společnosti jsou variantou podnikatelské činnosti. Podnikatelská činnost je zase samostatná činnost provozovaná na vlastní odpovědnost, jejímž cílem je soustavně dosahovat zisku z užívání majetku, prodeje zboží, provádění prací nebo poskytování služeb osobami ( Umění. 2 Občanského zákoníku Ruské federace).

Je důležité, aby v souladu s Nařízení vlády Ruské federace ze dne 6. února 2006 N 75 Jako správcovská společnost mohou vystupovat jak právnické osoby, tak fyzické osoby podnikající.

Správcovskou společností nebo organizací je tedy právnická osoba bez ohledu na její právní formu nebo fyzická osoba podnikatel, která spravuje bytový dům.

Funkce správcovské společnosti je následující: musí v rámci podmínek uvedených ve smlouvě o správě zajišťovat údržbu a opravy bytových domů v souladu s požadavky na bytové domy stanovenými technickými předpisy.

Vlastníci prostor mají v souladu s podmínkami smlouvy o správě právo:

• obdrží od odpovědných osob nejpozději do pěti pracovních dnů ode dne podání žádosti informace o seznamech, objemech, kvalitě a četnosti poskytovaných služeb a (nebo) provedených prací. Doba uvedená ve smlouvě může být zkrácena;
• kontrolovat objem, kvalitu a četnost poskytování služeb a provádění prací (včetně provedení příslušného vyšetření);
• požadovat po odpovědných osobách odstranění zjištěných závad a ověření úplnosti a včasnosti jejich odstranění.

Manažerské organizace jsou zároveň odpovědné vlastníkům prostor za porušení jejich povinností a odpovídají za řádnou údržbu společného majetku v souladu s právními předpisy Ruské federace a smlouvou. Nestanoví-li smlouva o správě bytového domu jinak, předkládá tato právnická osoba každoročně v průběhu prvního čtvrtletí běžného roku vlastníkům prostor v bytovém domě zprávu o plnění smlouvy o správě za předchozí rok.

Správcovská společnost rovněž odpovídá za škodu způsobenou na bytovém domě, vlastníkům jeho bytových prostor a třetím osobám poškozeným v důsledku nesprávného provozu bytového zařízení, jakož i v důsledku jednání či nečinnosti správcovské společnosti. , ve výši způsobené škody.

Správcovská společnost navíc musí počítat s tím, že způsob správy bytového domu se volí na valné hromadě vlastníků prostor v bytovém domě a lze jej na základě rozhodnutí shromáždění kdykoli změnit. Pokud poskytované služby a provedené práce neodpovídají požadavkům vlastníků prostor, mohou uplatnit jim udělené právo a změnit způsob hospodaření. Je však třeba vzít v úvahu, že ukončení smlouvy o správě musí být provedeno v souladu s normami občanského práva. Rozhodnutí valné hromady o volbě způsobu hospodaření je povinné pro všechny vlastníky prostor v bytovém domě.

Smluvní vztahy správcovské společnosti, výše poplatků za údržbu a opravy společného majetku

Vztah mezi správcovskou společností a vlastníky prostor v bytovém domě je založen na smlouvě o správě bytového domu.

To znamená, že pravomoci správcovské společnosti zastupovat zájmy těchto osob jsou obsaženy v této smlouvě. Vzhledem k tomu, že smlouva je uzavřena, pokud je mezi stranami dosaženo dohody o všech podstatných podmínkách smlouvy ( Umění. 432 Občanského zákoníku Ruské federace).

Výjimkou je manažerská smlouva uzavřená prostřednictvím soutěže. O tom bude řeč níže.

Při výběru správcovské organizace valnou hromadou vlastníků prostor v bytovém domě, Smlouva o správě se uzavírá písemně:

• nebo sepsáním jednoho dokumentu podepsaného všemi stranami ( Podle vysvětlení Ministerstva pro místní rozvoj se taková smlouva považuje za platnou, jakmile je pod ní umístěn první podpis jednoho z vlastníků.),
• nebo je s každým vlastníkem prostor v takovém domě uzavřena smlouva o správě za podmínek uvedených v rozhodnutí této valné hromady.

Podmínky smlouvy vyplývají z rozhodnutí valné hromady. To znamená, že právním dokumentem pro uzavření smlouvy je zápis z valné hromady. Všechno ostatní je vedlejší.

Na základě smlouvy o správě bytového domu jedna strana (správcovská organizace) na pokyn druhé smluvní strany (vlastníci prostor v bytovém domě, správní orgány společenství vlastníků jednotek nebo správní orgány bytového družstva nebo řídících orgánů jiného specializovaného spotřebního družstva) se ve sjednané lhůtě za úplatu zavazuje:

• poskytovat služby a provádět práce pro řádnou údržbu a opravy společného majetku v takovém domě;
• poskytovat inženýrské služby vlastníkům prostor;
• vykonávat další činnosti směřující k dosažení cílů správy bytového domu.

Správcovská společnost zastoupená svým zástupcem tak může uzavřít smlouvu jak přímo s každým vlastníkem prostor v domě současně, tak s řídícími orgány společenství vlastníků jednotek nebo s orgány správy bytového domu. družstvo nebo jiné specializované spotřební družstvo.

Tato dohoda má specifické požadavky.

Ve smlouvě musí být uvedeno :

• složení společného jmění bytového domu, ve kterém se bude provádět správa, a adresa, v tomto případě je třeba věnovat pozornost skutečnosti, že správcovská společnost by tento objekt neměla brát ve své rozvaze, protože je ve sdíleném vlastnictví;
• seznam služeb a prací pro údržbu a opravy společného majetku v bytovém domě, postup při změně tohoto seznamu, jakož i seznam inženýrských sítí poskytovaných správcovskou organizací;
• postup pro stanovení ceny zakázky, výše platby za údržbu a opravy obytných prostor a výše platby za služby, jakož i postup pro provedení takové platby;
• postup pro sledování plnění povinností řídící organizace podle smlouvy o správě.

Nutno podotknout, že nezbytnou podmínkou, jejíž obsah je třeba blíže projednat, je zejména výčet těch služeb a prací, které bude správcovská společnost nebo třetí osoby poskytovat a provádět v souladu s smlouvy uzavřené správcovskou společností na údržbu a opravy společného majetku v bytovém domě; postup pro změnu takového seznamu; postup při stanovení ceny zakázky, výše úhrady za údržbu a opravy bytových prostor, jakož i postup při provádění této úhrady.

Smlouva o správě bytového domu se uzavírá na dobu nejméně jednoho roku a nejvýše pěti let. Lhůta pro zahájení plnění povinností řídící organizace (pokud není dohodou stran při jejím uzavření stanovena lhůta jiná) je nejpozději do 30 dnů ode dne jejího podpisu. Navíc uzavřením smlouvy o správě bytového domu se správcovskou organizací v souladu s Část 5 článku 161 a článek 162 zákona o bydlení Ruské federaceřádnou údržbu společného majetku zajišťují vlastníci prostor.

Ostatně jednou z povinností vlastníků prostor v domě je povinnost udržovat společný majetek domu, neboť vlastníci prostor jsou povinni nést břemeno nákladů na údržbu společného majetku přiměřeně jejich výši. podíly na právu společného vlastnictví této nemovitosti. Taková povinnost musí být promítnuta do smlouvy o správě domu.

V případě správy bytového domu správcovskou organizací je realizována úhradou určených osob za údržbu a opravy bytových prostor v bytovém domě.

Při stanovení výše platby za údržbu a opravy bytových prostor vlastníků prostor, kteří si zvolili správcovskou organizaci pro správu bytového domu, se rozhodnutí valné hromady vlastníků prostor v takovém domě přijímá na dobu určitou. nejméně jeden rok s přihlédnutím k návrhům řídící organizace. Uvedená výše poplatku je stanovena pro všechny vlastníky prostor stejně.

Návrhy správcovské organizace na soupis, objem a kvalitu služeb a prací musí zohledňovat skladbu, konstrukční vlastnosti, míru fyzického opotřebení a technický stav společné nemovitosti, jakož i geodetické a klimatické podmínky lokality bytového domu.

V souladu s bod 34 nařízení vlády Ruské federace ze dne 13. srpna 2006 N 491, pokud vlastníci prostor nerozhodli o způsobu správy bytového domu, stanoví výši úhrady za údržbu a opravy bytových prostor hrazené vlastníky prostor orgán územního samosprávného celku (v ustavující subjekty Ruské federace - federální města Moskva a Petrohrad - státními orgány příslušného subjektu Ruské federace) na základě výsledků otevřená soutěž konaná stanoveným postupem ve výši ceny smlouvy o správě bytového domu. Cena smlouvy o správě bytového domu je stanovena ve výši úhrady za údržbu a opravy bytových prostor uvedených v zadávací dokumentaci.

Při správě bytového domu správcovskou organizací jsou nájemci prostor, které jsou ve vlastnictví státu nebo obce, v souladu s Část 4 článku 155 zákona o bydlení Ruské federace nést náklady na údržbu a opravy společného majetku s přihlédnutím k úhradě za údržbu a opravy bytových prostor nájemci bytových prostor státního nebo obecního bytového fondu. Je-li výše úplaty placené nájemci těchto bytových prostor nižší než výše úplaty stanovené ve smlouvě o správě, hradí zbývající část úplaty pronajímatel určených nebytových prostor způsobem dohodnutým s řídící organizace.

Určité typy smluv, uzavírané např. na správu bytového domu, kde jsou všechny prostory ve vlastnictví Ruské federace, ustavujícího subjektu Ruské federace nebo obecního subjektu, mají specifické náležitosti. Postup pro jeho řízení stanoví vláda Ruské federace, státní orgán ustavující entity Ruské federace a orgán místní samosprávy. Správa bytového domu se v tomto případě uskutečňuje uzavřením smlouvy o správě tohoto domu se správcovskou organizací vybranou na základě výsledků otevřené soutěže nebo, je-li taková soutěž v souladu se zákonem prohlášena za neplatnou, bez pořádání takové soutěže.

Smlouva o správě domu správcovskou společností lze změnit a ukončit způsobem stanoveným občanským právem Ruské federace.

Jsou uvedeny důvody pro změnu a ukončení smlouvy o správě bytového domu Umění. 450 Občanského zákoníku Ruské federace. Tyto akce jsou možné na základě dohody stran, pokud občanský zákoník Ruské federace, jiné zákony nebo dohoda nestanoví jinak. Na žádost jedné ze stran lze smlouvu změnit nebo ukončit rozhodnutím soudu pouze:

• v případě podstatného porušení smlouvy druhou stranou;
• v jiných případech stanovených občanským zákoníkem Ruské federace, jinými zákony nebo dohodou.

V případě jednostranného odmítnutí úplného nebo částečného odmítnutí plnění smlouvy, kdy je takové odmítnutí povoleno zákonem nebo dohodou stran, se smlouva považuje za ukončenou nebo upravenou. Jako právo odmítnout uzavření smlouvy o správě lze akceptovat právo vlastníků prostor kdykoli změnit způsob správy bytového domu příslušným rozhodnutím na valné hromadě vlastníků prostor v bytovém domě. .

Správcovská organizace je povinna 30 dnů před ukončením smlouvy o správě bytového domu předat technickou dokumentaci k bytovému domu a další dokumenty související se správou takového domu nově zvolené správcovské organizaci, sdružení vlastníků bytových jednotek. družstvu nebo bytovému družstvu nebo jinému specializovanému spotřebnímu družstvu, nebo v případě přímé správy budovy vlastníky prostor v nich jednomu z těchto vlastníků, uvedeným v rozhodnutí valné hromady těmto vlastníkům o volbě způsobu správy tohoto domu, nebo není-li takový vlastník uveden, kterémukoli vlastníku prostor v tomto domě.

Pokud však uplynula doba, na kterou byla smlouva o správě uzavřena, ale žádná ze stran nepodá žádost o ukončení smlouvy o správě bytového domu, pak se po uplynutí doby platnosti taková smlouva považuje za prodlouženou o stejnou dobu. období a za stejných podmínek, jaké byly stanoveny v takové smlouvě.

Vztah mezi správcovskou společností a vlastníky prostor v domě, postup při uzavírání smlouvy o správě a další související otázky charakterizují činnost správcovské společnosti pouze na jedné straně. Na druhé straně existuje vztah této organizace přímo k dodavatelům těch služeb a prací, které budou na zařízení vykonávány. Smlouvy s dodávkou tepla, vodou a dalšími organizacemi nezbytnými k zajištění životnosti bytového domu uzavírá správcovská organizace na základě pravomocí obsažených ve smlouvě o správě.

Klady a zápory uzavření smlouvy o správě bytového domu

Navrhujeme zvážit, jak se formy správy bytového domu stanovené v zákoně o bydlení Ruské federace zásadně liší a jaké mohou být důsledky, pokud si majitelé prostor vybrali správcovskou společnost.

Společenství vlastníků domů, ten či onen druh družstva nebo správcovská společnost jsou, jak již bylo zmíněno, právnickými osobami. To znamená, že mají právo uzavírat smlouvy o poskytování veřejných služeb, otevírat běžné účty a najímat určité zaměstnance. Pokud majitelé prostor zvolí přímou metodu řízení, vyvstávají související otázky, konkrétně jak najmout potřebné specialisty (například účetní, manažer). Celkově se tyto funkce stávají dobrovolně-povinnou odpovědností těch jedinců, kteří mají potřebné dovednosti. Je však velmi obtížné činit je odpovědnými za porušení, kterých se dopustili. Není také jasné, zda bude jejich práce oficiálně placena, zda se budou počítat daně a bude započítána délka jejich služby.

Dne 30. prosince 2004 byl přijat zákon „Na základě regulace tarifů veřejně prospěšných organizací“., který nabyl účinnosti dnem 1. ledna 2006. Podle tohoto zákona jsou v sektoru bydlení spotřebitelé zboží a služeb těchto organizací v oblasti elektřiny, tepla, vody, hygieny, likvidace (likvidace) tuhého domovního odpadu. jsou zejména v bytových domech - společenství vlastníků bytů, bytová družstva, bytová stavební družstva a další specializovaná spotřební družstva, ale i manažerské organizace. Právě oni nakupují výše uvedené zboží a služby za účelem poskytování služeb osobám bydlícím v každém konkrétním bytovém domě nebo přímo vlastníkům prostor v bytovém domě. Tzn., že jste-li vlastníkem bytových prostor v bytovém domě, kde z rozhodnutí většiny vlastníků, kterým nejste jedním, správu vykonává společenská, družstevní nebo správcovská společnost, nemůžete vstoupit do smlouvy přímo, obcházet je. Smlouvy o veřejných službách budou v tomto případě uzavírány přímo s uvedenými právnickými osobami a ty je již mohou uzavírat s vlastníky bytů.

Správcovská společnost má tedy spolu s partnerstvím nebo družstvem řadu výhod oproti přímému řízení. Správcovská společnost jako právnická osoba vykonává svou činnost v souladu se smlouvou, buduje své vztahy s dodavateli služeb a prací, aniž by se pokaždé odvolávala na názor většiny vlastníků prostor.

Hlavní výhodou správcovské společnosti oproti jiným metodám řízení je následující. Správcovská společnost se musí z definice specializovat na poskytování konkrétních typů služeb. To znamená, že výkon jejích povinností musí být vykonáván na odpovídající profesionální úrovni.

Tento způsob ovládání má ale i řadu nevýhod. Hlavní je, že v současné době není dostatek spolehlivých správcovských společností, chybí praxe v jejich činnosti a není vytvořen okruh odborníků v tomto odvětví. Proto v této fázi existuje možnost podvodu. Po uzavření smlouvy o správě navíc majitelé prostor prostě nemají možnost ovlivňovat rozhodování.

Postup při výkonu práv samospráv na výběr správcovské společnosti pro bytový dům

Znovu upozorňujeme majitele prostor v bytovém domě, že bytový zákon Ruské federace jim ukládá dobrovolně, ve stanoveném časovém rámci, vyřešit otázku, jak dům spravovat.

Předpokládejme, že nastane následující situace. Čas plyne a majitelé prostor v bytovém domě nepodnikají žádné kroky, aby si vybrali způsob správy tohoto domu. Jak vyplývá z praxe, je to spíše pravidlo než výjimka.

Mezitím pomalu vyprší zákonodárcem daná lhůta pro dobrovolné vyřešení této otázky. Upozorňujeme majitele prostor na skutečnost, že zpočátku, od vstupu bytového zákoníku Ruské federace v platnost (1. března 2005), byla stanovena roční lhůta, před jejímž uplynutím majitelé prostor musí konat schůzi a zvolit formu správy bytového domu (tedy do 1. března 2006 d.) A pokud se taková schůze nekonala nebo na ní nebylo přijato odpovídající rozhodnutí, právo zvolit si správcovskou společnost získává orgán místní samosprávy. V tomto případě má právo uspořádat soutěž mezi správcovskými společnostmi.

Ale federální zákon ze dne 26. prosince 2005 N 184-FZ byl novelizován a tato lhůta byla prodloužena do 1. ledna 2007. Kromě toho dne 6. února 2006 vláda Ruské federace ve vývoji ustanovení Článek 161 zákona o bydlení Ruské federace schválila Pravidla pro konání otevřeného výběrového řízení orgánu samosprávy na výběr správcovské organizace pro správu bytového domu.

Federální zákon č. 251-FZ ze dne 29. prosince 2006 „o změnách bytového zákoníku Ruské federace a článku 18 federálního zákona „o přijetí bytového zákoníku Ruské federace“ opět prodloužil lhůtu pro místní orgány státní správy vypisovat otevřená výběrová řízení na výběr manažerských organizací. Nyní je datum ukončení oznámeno na 1. leden 2008. To znamená, že počínaje lednem 2008 mohou samosprávy pořádat otevřená výběrová řízení na výběr manažerských organizací, která budou ukončena do 1. května 2008.

Orgán místní samosprávy musí v souladu s článkem 161 bytového zákoníku Ruské federace způsobem stanoveným vládou Ruské federace uspořádat otevřené výběrové řízení na výběr řídící organizace, pokud do jednoho roku před k datu uvedené soutěže si vlastníci prostor v bytovém domě nezvolili způsob hospodaření nebo pokud bylo rozhodnuto o výběru Nebylo možné tento dům spravovat.

Pokud tedy uvedená volba není plánována ve vašem domě, a také pokud:

Vlastníci prostor v bytovém domě si nezvolili způsob správy tohoto domu, a to i v těchto případech:

• označené osoby se nekonaly valnou hromadou k otázce volby způsobu správy bytového domu nebo nebylo rozhodnuto o volbě způsobu správy bytového domu;
• po dvou měsících od nabytí právní moci rozhodnutí soudu, kterým byla valná hromada vlastníků prostor v bytovém domě ve věci volby způsobu hospodaření v bytovém domě prohlášena za neplatnou, se nekonala opakovaná valná hromada ani nebylo rozhodnuto o volbě nebyl proveden způsob správy bytového domu;

Rozhodnutí vlastníků prostor v bytovém domě zvolit způsob správy domu nebylo realizováno, a to i v těchto případech:

• většina vlastníků prostor v bytovém domě neuzavřela dohody stanovené v článku 164 zákona o bydlení Ruské federace;
• vlastníci prostor v bytovém domě nezaslali oprávněnému federálnímu výkonnému orgánu doklady potřebné pro státní registraci společenství vlastníků bytů nebo bytového družstva nebo jiného specializovaného spotřebního družstva;
• nebyly uzavřeny smlouvy o správě bytového domu stanovené v článku 162 zákona o bydlení Ruské federace;

pak jako vlastník prostor v bytovém domě potřebujete vědět následující.

Soutěž je formou licitace, jejímž vítězem se stává účastník, který nabízí za stanovenou výši úhrady za údržbu a opravy bytových prostor do jednoho roku provedení největšího množství prací a služeb pro údržbu a oprava společného jmění vlastníků prostor v bytovém domě, právo hospodařit s nímž probíhá soutěž.

To znamená, že při vyhlášení soutěže její pořadatel nabízí žadatelům omezený objem finančních prostředků, do kterých je nutné „nabalit“ co největší objem prací a služeb nabízených žadatelem (počínaje úklidem pozemku, přípravou domu pro sezónní použití a končící čištěním a mokrým čištěním popelnic a utíráním prachu z krytek lamp, parapetů ve společných prostorách).Úplný seznam prací je uveden v Seznamu povinných prací a služeb pro údržbu a opravy společného majetku vlastníků prostor v bytovém domě, který je předmětem soutěže.

Opatrně podotýkám, že tento dokument může mít smysl použít při uzavírání dohody o správě bytového domu se správcovskou společností při stanovení objemu prací, které mají být provedeny, a to i v případě, že tato dohoda nebude uzavřena prostřednictvím soutěže.

Důležité také je, že ačkoli je soutěž z hlediska složení účastníků a formy přihlášky otevřená, nemůže být jejím účastníkem specializovaná organizace. Tímto ustanovením nejsou dotčena práva těchto právnických osob. Jde jen o to, že pokud bude toto omezení zrušeno, pak se tyto organizace stanou monopolisty ve správě bytových domů díky tomu, že mohou nezávisle určovat ceny za služby, které poskytují, a tím pořádat soutěž, a samotný koncept soutěže jako výběrové řízení ztratí smysl.

Pokud tedy majitelé prostor v domě nedokončili dříve uvedené akce, buďte připraveni na to, že ve stanoveném časovém rámci se dozvíte o konání odpovídající soutěže. Ale i v tomto případě mají tito jedinci možnost se rozhodnout sami.

Vzhledem k tomu, že v oznámení o soutěži jsou uvedeny (spolu s podkladem pro soutěž, názvem, místem, poštovní adresou pořadatele soutěže) také charakteristika soutěžního předmětu (včetně adresy bytového domu) a název povinné práce a služby na údržbě a opravě soutěžního předmětu, prováděné nebo poskytované na základě smlouvy o správě bytového domu, a výši úhrady za údržbu nebo opravu bytových prostor vyčíslenou pořadatelem soutěž, a hlavně místo, datum a čas soutěže, pak mají vlastníci prostor i v tomto případě možnost uplatnit své právo volby způsobu správy domu.

V tomto případě, pokud si před dnem soutěže vlastníci prostor v bytovém domě zvolili způsob správy bytového domu nebo realizovali rozhodnutí o volbě způsobu správy tohoto domu, soutěž se nekoná. Při nedodržení stanovených úkonů pak při vyhlašování výsledků soutěže již nebude brán zřetel na stanovisko vlastníků prostor.

V souladu s nařízením vlády Ruské federace musí vítěz soutěže provést následující akce:

• do deseti pracovních dnů ode dne schválení soutěžního protokolu předložit organizátorovi soutěže jím podepsaný návrh smlouvy o správě bytového domu, jakož i zajištění plnění závazků;
• do 20 dnů ode dne schválení soutěžního protokolu, zaslat jím podepsané návrhy smluv o správě bytového domu vlastníkům prostor v bytovém domě k podpisu těchto smluv stanoveným způsobem. Článek 445 občanského zákoníku Ruské federace.

Toto ustanovení odpovídá platnému zákonu o bydlení Ruské federace. V souladu s Ustanovení 5 článku 161 zákona o bydlení Ruské federace Orgány místní samosprávy do deseti dnů ode dne vyhlášení veřejné soutěže vyrozumí všechny vlastníky prostor v bytovém domě o výsledcích uvedené soutěže a podmínkách smlouvy o správě. Vlastníci prostor v bytovém domě jsou povinni uzavřít smlouvu o správě tohoto domu se správcovskou organizací vybranou na základě výsledků otevřeného výběrového řízení, a to způsobem stanoveným Článek 445 občanského zákoníku Ruské federace.

V souladu s touto normou Občanského zákoníku Ruské federace, pokud se strana, pro kterou je uzavření smlouvy povinné, vyhýbá jejímu uzavření, má druhá strana právo obrátit se na soud s žádostí o vynucení uzavření smlouvy. dohoda. Strana, která se bezdůvodně vyhýbá uzavření smlouvy, je povinna nahradit druhé straně škody tím způsobené.

Ale uzavřením smlouvy o správě prostřednictvím soutěže vztah mezi orgánem samosprávy a majitelem prostor v tomto domě nekončí.

Orgán samosprávy musí nejpozději do jednoho roku od uzavření stanovené smlouvy o správě bytového domu svolat schůzi vlastníků prostor v tomto domě k rozhodnutí o volbě způsobu hospodaření. To znamená, že organizace, která vyhrála soutěž na správu domu, může snadno provádět správu a provoz.