V souvislosti s rychlou reformou veřejných služeb vyvstala naléhavá potřeba řádné správy bytových domů. Jestliže dříve byly tyto záležitosti v kompetenci státu a místních úřadů, nyní je starostí kladeno přímo na občany - vlastníky bytových prostor. Majitelé ve většině případů nejsou připraveni spravovat své domy sami, což způsobuje mnoho problémů, které vyžadují řešení. Pokusme se tuto problematiku pochopit.
Spravovat bytový dům znamená zajišťovat podmínky pro život občanů, zajišťovat inženýrské sítě, udržovat společný majetek a určovat způsob užívání tohoto majetku.
Kodex bydlení Ruské federace definuje následující typy řízení:
organizace řízení;
majitelé bytových prostor;
bytová nebo specializovaná družstva;
společenství vlastníků domů.
Způsob vedení je volen na valných hromadách vlastníků a může se kdykoli změnit. Pokud se vlastníci v průběhu kalendářního roku nerozhodli o způsobu obhospodařování, místní úřady na základě soutěže určí správcovskou společnost.
Správa bytového domu správcovskými organizacemi
Správcovská organizace je právnická osoba, která provádí správu, provoz, hygienu a údržbu domu.
Tento typ správy se provádí na základě smlouvy uzavřené s vlastníky nemovitostí. Smlouva o správě poskytuje obyvatelům rovné podmínky a má určitou dobu platnosti.
Ve smlouvě musí být uvedeno:
adresa domu a seznam majetku, který bude spravován;
seznam prací a jejich četnost pro opravy domu a jeho údržbu, poskytované služby;
postup výpočtu výše nákladů na údržbu, opravy, náklady na služby, postup platby;
způsob, jakým mohou vlastníci kontrolovat plnění povinností.
Správcovská společnost je povinna zahájit plnění smlouvy do třiceti dnů. Vlastníci domů mají právo odmítnout plnění smlouvy na základě nesprávného plnění smlouvy ze strany správcovské organizace. Upravuje také předčasné ukončení smlouvy na základě změny typu vedení.
Správa bytového domu vlastníky
Správa bytového domu samotnými vlastníky je povolena, pokud počet bytů ve spravovaném domě nepřesahuje dvanáct. Otázky spojené s tímto způsobem hospodaření, včetně volby domovní rady a počtu jejích členů, se řeší hlasováním na shromáždění vlastníků. Například valná hromada nastoluje otázku výše měsíčních příspěvků pro . Schůze hlasuje o očekávané výši platby a přijímá rozhodnutí, které získá více než 50 % hlasů.
Domovní rada je povinna:
zajistit realizaci rozhodnutí schůze;
předkládat schůzi návrhy na provedení oprav a zajištění inženýrských sítí;
předkládat návrhy na řízení;
prezentovat svůj názor na projektové smlouvy;
kontrolovat provedení práce a kvalitu poskytovaných služeb.
Správa bytového domu bytovými družstvy
Bytové družstvo je dobrovolné sdružení občanů určené k uspokojování bytové potřeby a správě domů. Členové takového družstva se vlastními prostředky podílejí na pořizování majetku, větších opravách a údržbě domů. Sdružení musí mít alespoň pět členů, maximálně však počet bytů v budovaném nebo kupovaném domě.
Účastníkem družstva může být právnická osoba nebo občan, který dosáhl věku šestnácti let. Osoby, které chtějí vstoupit do družstva, jsou považovány za člena po zaplacení vstupního poplatku.
Každý účastník takového družstva je povinen platit podílové platby. Podmínky pro vložení podílu upravuje zakladatelská listina družstva.
Účastníkovi družstva je zajištěno bydlení v družstevním domě rozhodnutím o poplatcích podle výše vkladu zaplaceného při vstupu. Vlastnictví bytových prostor začíná okamžikem úplného zaplacení příspěvku.
K rozdělení majetku bytového družstva dochází mezi akcionáři a je povoleno, pokud existují izolované prostory. Li zahrnuje izolaci nemovitostí, takový majetek také podléhá rozdělení.
Správa bytového domu HOA
Společenství vlastníků domů (HOA) je sdružení vlastníků za účelem obecné správy, vlastnictví, užívání, nakládání v mezích federální legislativy se společným majetkem, majetkem vlastníků domů, za účelem vytvoření, zvýšení a zachování takový majetek.
Počet členů takového společenství musí být více než 50 % z celkového počtu vlastníků. O založení společnosti rozhoduje valná hromada na základě výsledků hlasování.
Taková partnerství mohou vzniknout:
vlastníky nemovitostí v domech, ve kterých počet bytů není větší než třicet, pokud se domy nacházejí na pozemcích se společnou hranicí, společným inženýrstvím, technickou podporou a infrastrukturou.
majitelé několika blízkých domů, venkovských domů se zahradními pozemky, pokud se tyto domy nacházejí na pozemcích se společnou hranicí, společné inženýrské a technické zabezpečení a infrastruktura sloužící těmto domům.
K výkonu svěřených funkcí je partnerství povinno:
spravovat bytový dům
zajistit hygienický a technický stav nemovitosti
zajistit, aby účastníci plnili povinnosti při údržbě a opravách majetku v domě
Řídícím orgánem takových partnerství je představenstvo partnerství. Nejvyšším řídícím orgánem společenství je shromáždění vlastníků.
HOA má právo zapojit se do ekonomických aktivit, a to:
údržba, opravy nemovitostí;
konstrukce;
pronájem nemovitosti v domě.
Prostředky z podnikatelské činnosti slouží k úhradě všeobecných výdajů.
Bez ohledu na zvolený způsob správy odpovídá osoba spravující dům za povinnosti, které jsou jí svěřeny vůči vlastníkům.
Ochrana práv na bydlení vlastníků porušená v důsledku správy domu je svěřena osobě provádějící správu a soudnímu systému Ruské federace.
Obyvatelnost a pohoda vícepodlažní budovy závisí na zvolené variantě správy této budovy. Zákon nabízí tři možnosti řízení:
- výběr HOA nebo bytového družstva;
- řízení samotných obyvatel;
- vedení konkrétní firmy nebo firmy.
Obyvatelé bytového domu samostatně volí jednu z forem v otevřeném všeobecném hlasování. Na základě výsledků je vyhlášeno rozhodnutí. Pokud po nějaké době budou chtít obyvatelé rozhodnutí změnit a zvolit jiný způsob hospodaření, pak je nutné uspořádat schůzi stejným způsobem a vyřešit problém hlasováním. Dnes si povíme o kladech a záporech přímé správy bytového domu vlastníky.
Když bylo oficiálně umožněno spravovat bytový dům přímo vlastníky, začali obyvatelé měnit formu správy. Samospráva má totiž na první pohled mnoho výhod a jeví se jako nejefektivnější metoda. Ve skutečnosti se ale ukázalo, že přímá správa bytového domu má úskalí, se kterými se muselo potýkat mnoho lidí, jejichž domy přešly na tento způsob správy.
Výhody přímého ovládání domu
Když vícepodlažní budovu spravuje určitá společnost, je zodpovědná za úhradu všech služeb. Mezi její povinnosti patří doručování oznámení, upozorňování na nové tarify a veškerou dokumentaci. Při volbě přímého ovládání se ale situace mění.
Nevýhody samosprávy bytového domu
V přímém řízení bytového domu je mnoho jemností a úskalí. V tomto materiálu jsme nastínili pouze ty nejzákladnější body. Je pochopitelné, že majitelé chtějí získat nezávislost a možnost mít „transparentní“ účtenku za služby. Neuspořádanost bytových oddělení a bytových a komunálních služeb je většině známa. Lidé musí ztrácet čas dokazováním dodatků a překlepů. Před realizací řešení a přechodem na formu samosprávy je však potřeba vše důkladně promyslet a analyzovat. Jinak přechod přinese více nových potíží, než vyřeší staré.
Pokud máte stále nějaké nejasnosti ohledně této formy řízení nebo vás zajímají pouze změny v letech 2015 a 2016, pak můžete svůj dotaz položit našemu právníkovi online, který vám rád vysvětlí všechny záludnosti, vlastnosti a rizika přímého řízení.
Často se v praxi správcovské společnosti potýkají se situací, že byl právě uveden do provozu nový bytový dům a někdo ho musí spravovat. Nabízí se otázka, jak se to provádí? správa bytových domů od developera dokud si majitelé nevyberou způsob správy tohoto domu?
Stanovení předmětu hospodaření MKD
Po zprovoznění bytového domu je jednou z prioritních právních otázek určení předmět správy bytového domu. Jinými slovy, je třeba určit, kdo bude bytový dům, který byl uveden do provozu, spravovat. Svízelem situace je, že v době uvádění bytového domu do provozu a o něco později nejsou ve vlastnictví všechny bytové a nebytové prostory. Není tedy možné de iure a de facto uspořádat valnou hromadu vlastníků k volbě způsobu správy bytových domů.
V situaci, kdy majetek v bytovém domě není registrován pro všechny prostory, měli byste se obrátit na normy bytové legislativy. Abychom stručně popsali situaci, schéma činnosti je následující. Nejprve vývojář obdrží povolení k uvedení domu do provozu. Poté si do 5 dnů od tohoto okamžiku dle vlastního uvážení vybere správcovskou společnost, se kterou uzavře smlouvu o správě na 3 měsíce.
Zároveň do 20 dnů od uvedení bytového domu do provozu vyrozumí orgán samosprávy o zařazení domu otevřená soutěž na výběr správcovské společnosti. Do 40 dnů od oznámení akce musí orgán místní samosprávy tuto soutěž uspořádat a do 10 dnů ode dne jejího ukončení informovat všechny akcionáře o jejích výsledcích. Dále správcovská společnost, již zvolená na základě výsledků otevřené soutěže, začne tento dům spravovat a uzavře smlouvy o správě s obyvateli poté, co zaregistrují vlastnictví prostor v tomto domě.
Bytová legislativa tak uzákonila možnost nekonat valnou hromadu vlastníků k volbě způsobu správy bytového domu a developer uzavřít smlouvu o správě bytového domu s jím zvolenou správcovskou společností. Nyní se podívejme na toto schéma podrobně a v pořádku.
Vedení MKD po uvedení do provozu
Před zavedením licencování správcovské společnosti mohl developer ihned po uvedení bytového domu do provozu smlouva o správě se správcovskou společností nebo spravovat dům samostatně až do uzavření příslušných smluv se správcovskou společností vybranou na základě otevřené soutěže. Připomínáme, že otevřenou soutěž pořádá orgán místní samosprávy.
Licencování přitom v této oblasti neprovedlo žádné výrazné úpravy a developera nezbavilo práva na výběr správcovské společnosti. Před uzavření smlouvy o správě bytových domů mezi developerem (klauzule 6, část 2, článek 153 bytového zákoníku Ruské federace) a správcovskou společností vybranou na základě výsledků otevřené soutěže, správu domu provádí správcovská společnost, se kterou developer musí uzavřít smlouvu o správě nejpozději do 5 dnů ode dne obdržení povolení k uvedení domu do provozu (část 14 článku 161 zákona o bydlení Ruské federace).
Po uvedení bytového domu do provozu musí obecní úřady vyhlásit veřejnou soutěž na výběr správcovské společnosti pro správu bytového domu, pokud si vlastníci do jednoho roku před datem soutěže nezvolili způsob správy nebo rozhodnutí ze strany rezidentů nebyla provedena (část 4 článku 161 zákona o bydlení Ruské federace) .
Takže po uvedení MKD do provozu a před vyhlášením otevřené soutěže na výběr správcovské společnosti má developer právo uzavřít smlouvu s jakoukoli správcovskou společností podle svého uvážení. Developerem zvolená správcovská společnost bude dům spravovat do doby, než bude bytový dům vypsán do veřejné soutěže nebo si majitelé na valné hromadě nezvolí jinou správcovskou společnost či jiný způsob řízení.
V tomto případě bude správcovská společnost vystupovat jako dodavatel developera. Tato správcovská společnost musí uzavřít smlouvy s RSO na základě aktu o uvedení bytového domu do provozu (RF RF č. 124 ze dne 14. února 2012). Po uvedení bytového domu do provozu musí developer zaplatit správcovské společnosti za obytné prostory a služby (článek 153 zákona o bydlení Ruské federace).
Pokud developer sám spravuje bytový dům, aniž by se správcovskou společností uzavřel smlouvu o správě, pak platba za bydlení a služby přispívají akcionáři, kteří převzali prostory od developera na základě převodní listiny od okamžiku jeho převodu (článek 6, část 2, článek 153 zákoníku bydlení RF, článek 7.3, část 2, článek 155 zákona o bydlení RF ).
Měl by developer při výběru správcovské společnosti zohledňovat názory akcionářů?
Ve skutečnosti ne, protože developer není povinen při výběru správcovské společnosti brát v úvahu názory akcionářů. Údaje o osobě až registrace vlastnických práv pro bydlení nemají právo vyjadřovat se k otázkám správy bytových domů. Rozhodnutí o výběru způsobu správy domu činí výhradně majitelé prostor v bytovém domě (část 2 článku 161 zákona o bydlení Ruské federace).
Důvodem pro právo developera uzavřít se správcovskou společností smlouvu o správě bytového domu jsou zakládací listina, povolení k uvedení domu do provozu a rozhodnutí řídícího orgánu developera oprávněného činit příslušná rozhodnutí (Nařízení hl. Ministerstvo výstavby Ruské federace č. 411/pr ze dne 31. července 2014). Rozhodnutí o uzavření smlouvy o správě bytového domu a výběru konkrétní správcovské společnosti tedy může učinit developer sám a dle vlastního uvážení.
Otevřená soutěž
Platby energií v novostavbě před zprovozněním bytového domu
Před uvedením bytového domu do provozu uzavírá developer smlouvy s RSO pro potřeby výstavby. Může se jednat o dočasné smlouvy na dodávky elektřiny, dodávky tepla pro uvedení do provozu a dokončovací práce v chladném počasí. Po uvedení MKD do provozu je nutné znovu uzavřít smlouvy o dodávkách zdrojů podle stálých vzorů.
Před uvedením bytového domu do provozu nese odpovědnost za údržbu prostor developer na základě dohod s RSO (článek 210 občanského zákoníku Ruské federace).
Po uvedení bytového domu do provozu vzniká akcionářům, kteří převzali prostory v domě od developera na základě převodní listiny, od okamžiku tohoto převodu povinnost platit za bytové prostory a energie (ustanovení 6, část 2, článek 153 bytového zákoníku Ruské federace).
Považuje se za akcionáře, který získal prostory od developera na základě potvrzení o převodu a převzetí spotřebitel veřejných služeb(RF RF č. 354 ze dne 05.06.2011). V důsledku toho se výše platby pro spotřebitele CG v obytných prostorách vypočítává podle tarifů pro obyvatelstvo. Objem poskytovaného CG je určován odečty z měřicích zařízení nebo normami spotřeby (při absenci měřičů).
Akcionáři uznaní jako spotřebitelé veřejně prospěšných služeb a platící za ně mají právo požadovat poskytnutí veřejně prospěšných služeb v odpovídající kvalitě nebo přepočet výše platby za nekvalitní služby (oddíl IX Pravidel poskytování veřejně prospěšných služeb).
Po uzavření smlouvy se správcovskou společností vybranou developerem do 5 dnů po obdržení povolení k uvedení bytového domu do provozu, jakož i po uzavření smlouvy o správě se správcovskou společností vybranou v otevřené soutěži, závazky developera v rámci dodávky zdrojů smlouvy jsou ukončeny (článek 416 občanského zákoníku Ruské federace).
To se děje proto, že spolu s převodem MKD do správy správcovské společnosti dojde k tomu, že energetická zařízení zařazená do složení společného majetku vlastníků prostor v domě. Správcovská společnost se stává poskytovatelem inženýrských služeb.
Pokud developer neprokáže, že uzavřel se správcovskou společností smlouvu nebo byla správcovská společnost vybrána v otevřené soutěži nebo na valné hromadě vlastníků prostor, nebude schopen prokázat převod zařízení pro příjem energie na společnost. V tomto případě bude považován za upisovatele na základě smlouvy s RSO a je povinen platit za energetické zdroje do doby převedení MKD do správy správcovské společnosti nebo ukončení smluv o dodávkách zdrojů.
Doufáme, že vám bylo vše jasné. Máte-li jakékoli dotazy, můžete se na nás kdykoli obrátit s žádostí o radu. Pomáháme také správcovským společnostem dodržovat 731 RF PP o standardu pro zveřejňování informací(vyplnění portálu Reforma bydlení a komunálních služeb, webové stránky trestního zákoníku, informační stánky) a federálního zákona č. 209 (). Vždy vám rádi pomůžeme!
Správa bytového domu je velmi složitý proces, který vyžaduje znalosti z různých oblastí legislativy. To platí zejména pro legislativní akty přijaté v oblasti bydlení a komunálních služeb. Počet akceptovaných dokumentů se každým rokem zvyšuje a je velmi těžké tomu všemu porozumět. Bydlení v bytových domech je velmi odlišné od bydlení v soukromém domě. V první řadě je to způsobeno četnými problémy a řešeními, které je potřeba řešit společně většinou vlastníků. Pro co nejefektivnější údržbu domu je nutné nejprve vyřešit otázku správy bytového domu, která bude vyhovovat všem vlastníkům. K tomu je třeba zvolit způsob správy bytového domu.
Správa bytového domu správcovskou organizací
Správa bytového domu správcovskou organizací je nejběžnější formou správy bytových domů. Tato metoda je výhodná z několika důvodů. Za prvé, správcovská organizace může sdružovat libovolný počet domů nacházejících se v jakékoli územní lokalitě. Za druhé, forma řízení správcovské společnosti je především komerční organizace, která je vytvořena za účelem dosažení zisku. O tom, jaký plat dostanou zaměstnanci společnosti, tedy může rozhodnout pouze ředitel organizace a v žádném případě majitelé. Za třetí, správcovská organizace může uzavřít smlouvy o správě jak s celým domem, tak s HOA nebo bytovým družstvem jako celkem, pokud pro to majitelé hlasují. Je také možné poskytovat služby nikoli na správu domu, ale pouze na jeho údržbu. Tento způsob je velmi výhodný pro rezidenty, kteří zvolili přímou formu hospodaření nebo kde jsou platby přímo prováděny.
Uzavření smlouvy o správě bytového domu
K tomu, aby správcovská organizace uzavřela smlouvu o správě bytového domu a začala jej spravovat, je třeba, aby ji vlastníci zvolili většinou hlasů. Na schůzi vlastníků by také měly být stanoveny tarify za údržbu a opravy bydlení, podle kterých bude organizace fungovat, a měly by se řešit otázky týkající se užívání společného majetku domu. Například sklepy pro zaměstnance organizace a další organizační záležitosti. Po schůzi bude zahájením správy domu datum uzavření smlouvy o správě, která musí být uzavřena s většinou vlastníků celého domu. Smlouva o správě bude hlavním dokumentem, podle kterého budou práce na správě domu prováděny. Moje rada je přečíst si tento dokument co nejpečlivěji. Správcovská organizace je samozřejmě povinna dodržovat všechny normy bytové legislativy a neměly by existovat žádné odchylky. Jak se ale v moderní legislativě často stává, některé pojmy mohou být rozmazané, a proto mohou být objasněny ve smlouvě o správě, protože je to pro manažerskou organizaci výhodné.
Se všemi těmito výhodami podléhá správa na rozdíl od jiných forem správy bytových domů více kontrolám a dozoru obecně. Majitel, který ví, kam podat stížnost v případě, že řídící orgán neplní své povinnosti v konkrétní záležitosti, bude vždy schopen provést určitou práci. Správcovská organizace je povinna provádět veškeré práce v souladu s pravidly pro údržbu společného majetku bytového domu, zajistit poskytování inženýrských sítí, dodržovat pravidla pro provádění činností pro správu bytových domů a dodržovat další pravidla a předpisy. ve své práci.
Vzor smlouvy o správě bytového domu
Pokud je bytový dům s více byty spravován správcovskou organizací, odpovídá vlastníkům prostor za poskytování všech služeb a provádění prací. Je povinna zajistit řádnou údržbu společného majetku v daném domě a jeho kvalitu, která musí splňovat požadavky technických předpisů a pravidel stanovených vládou Ruské federace pro údržbu společného majetku v bytovém domě, jakož i pro poskytování inženýrských sítí v závislosti na úrovni zlepšení daného domu.
V tomto případě věnujte pozornost smlouvě o správě bytového domu. Podepište se až poté, co se ujistíte, že zohledňuje všechny služby nezbytné pro pohodlný pobyt ve vašem domě. Můžete si prohlédnout a stáhnout příklad smlouvy o správě.
Postup při správě bytového domu
Postup při správě bytového domu upravují pravidla pro výkon činností při správě bytových domů. Tato pravidla definují standardy pro správu bytových domů s více byty, které popisují odpovědnosti správcovských společností, jejich pravomoci a standardy interakce s vlastníky. Řídící řád stanoví normy pro uchovávání technické dokumentace domu a její předávání jiné správcovské společnosti v případě znovuzvolení, odpovědnost za uzavírání smluv o poskytování inženýrských sítí, odpovědnost za zveřejňování informací o činnosti společnosti, přípravu návrhů na stanovení tarifů pro údržbu a opravy bydlení v souladu s minimálním seznamem prací v bytovém domě, jakož i práce záchranné dispečerské služby.
Licence na správu bytových domů
Jednou z hlavních novinek v oblasti správy bytových domů s více byty bylo přijetí zákona o udělování licencí organizacím správy. V souladu se změnami bytového zákoníku Ruské federace jsou pouze manažerské organizace povinny získat licenci ke správě bytových domů. Stalo se tak proto, aby dozorové orgány měly možnost vyřadit nedbalé společnosti z trhu poskytování bytových a komunálních služeb bez nároku na obnovení jejich činnosti a také vyloučit události, kdy jeden bytový dům spravuje více organizací.
Proces získání licence na správu bytového domu nepředstavuje pro novou společnost žádnou zvláštní zátěž. Stačí se obrátit na Státní inspekci bydlení s odpovídající žádostí, složit zkoušku vedoucímu řídící organizace a zaplatit státní poplatek. povinnost a obecně proces skončil. Pokud správcovská organizace neplní své povinnosti a dozorové orgány neustále dostávají žádosti od občanů z určitého domu, může Státní bytový ústav buď konkrétní dům vyřadit z evidence domů, které jsou ve správě MZe, nebo odebrat licenci. spravovat všechny domy. Tyto novinky měly přispět k tomu, aby byl trh pro manažerské organizace srozumitelnější a transparentnější.
