Dans le contexte de la réforme rapide des services publics, il est devenu urgent d'assurer une bonne gestion des immeubles d'habitation. Si auparavant ces questions relevaient de la responsabilité de l'État et des autorités locales, la charge de préoccupation incombe désormais directement aux citoyens - propriétaires de locaux d'habitation. Dans la plupart des cas, les propriétaires ne sont pas prêts à gérer eux-mêmes leur maison, ce qui entraîne de nombreux problèmes à résoudre. Essayons de comprendre ce problème.
Gérer un immeuble à appartements, c'est assurer les conditions de vie des citoyens, fournir les services publics, entretenir les biens communs et déterminer les modalités d'utilisation de ces biens.
Le Code du logement de la Fédération de Russie définit les types de gestion suivants :
organisation de gestion;
propriétaires de locaux d'habitation;
coopératives d'habitation ou spécialisées;
association de propriétaires.
Le mode de gestion est choisi lors des assemblées générales des propriétaires et est susceptible de changer à tout moment. Si au cours de l'année civile les propriétaires n'ont pas décidé du type de gestion, les autorités locales, sur la base d'un concours, déterminent la société de gestion.
Gestion d'un immeuble à appartements par les organismes de gestion
Un organisme de gestion est une personne morale qui assure la gestion, l'exploitation, le sanitaire et l'entretien d'une maison.
Ce type de gestion s'effectue dans le cadre d'une convention conclue avec les propriétaires. Le contrat de gestion offre des conditions égales aux résidents et a une certaine durée de validité.
Le contrat doit indiquer :
adresse de la maison et liste des biens qui seront gérés ;
liste des travaux et leur fréquence pour la réparation de l'habitation et son entretien, les services publics fournis ;
la procédure de calcul du montant des frais d'entretien, de réparation, le coût des prestations, la procédure de paiement ;
un moyen pour les propriétaires de contrôler le respect des obligations.
La société de gestion est tenue de commencer l'exécution du contrat dans un délai de trente jours. Les propriétaires ont le droit de refuser d'exécuter le contrat en raison d'une mauvaise exécution du contrat par l'organisme de gestion. Il prévoit également la résiliation anticipée du contrat en cas de changement de type de gestion.
Gestion d'un immeuble à appartements par les propriétaires
La gestion d'un immeuble à appartements par les propriétaires eux-mêmes est autorisée si le nombre d'appartements dans l'immeuble géré ne dépasse pas douze. Les questions liées à ce type de gestion, notamment l'élection du conseil de maison et le nombre de ses membres, sont résolues par vote lors d'une assemblée des propriétaires. Par exemple, l'assemblée générale soulève la question du montant des cotisations mensuelles pour . L'assemblée vote sur le montant attendu du paiement et prend une décision qui recueille plus de 50 % des voix.
Le conseil de maison est tenu :
assurer la mise en œuvre des décisions de la réunion ;
soumettre à la réunion des propositions pour effectuer des travaux de réparation et fournir des services publics ;
soumettre des propositions à la direction ;
présenter votre avis sur les contrats de projet ;
contrôler l'exécution des travaux et la qualité des services fournis.
Gestion d'un immeuble à appartements par des coopératives d'habitation
Une coopérative d'habitation est une association volontaire de citoyens destinée à répondre aux besoins de logement et à gérer des maisons. Les membres d'une telle coopérative, sur leurs propres fonds, participent à l'acquisition de biens immobiliers, aux grosses réparations et à l'entretien des maisons. L'association doit compter au moins cinq membres, mais pas plus que le nombre d'appartements de l'immeuble en construction ou en acquisition.
Un participant à une coopérative peut être une personne morale ou un citoyen ayant atteint l'âge de seize ans. Les personnes souhaitant adhérer à une coopérative sont considérées comme membres après avoir payé le droit d'entrée.
Chaque participant à une telle coopérative est tenu d'effectuer le paiement des parts. Les modalités d'apport d'une part sont réglées par la charte de la coopérative.
L'adhérent coopératif bénéficie d'un logement dans le bâtiment coopératif sur décision des tarifs en fonction du montant de la cotisation versée à l'entrée. Propriété de locaux d'habitation commence à partir du moment du paiement intégral de la contribution.
Le partage des biens d'une coopérative d'habitation s'effectue entre actionnaires et est autorisé s'il existe des locaux isolés. Si implique l'isolement des biens immobiliers, ces biens sont également soumis au partage.
Gestion d'un immeuble à appartements HOA
Une association de propriétaires (HOA) est une association de propriétaires ayant pour but la gestion générale, la propriété, l'utilisation, la disposition, dans les limites de la législation fédérale, des biens communs, propriété des propriétaires, pour la création, l'augmentation et la préservation de une telle propriété.
Le nombre de membres d'une telle société doit être supérieur à 50 % du nombre total de propriétaires. La décision de constituer un partenariat est prise par l'assemblée générale sur la base des résultats des votes.
De tels partenariats peuvent être noués :
propriétaires de biens immobiliers dans des maisons dans lesquelles le nombre d'appartements n'excède pas trente, si les maisons sont situées sur des parcelles avec une frontière commune, une ingénierie, un support technique et une infrastructure communs.
propriétaires de plusieurs maisons à proximité, maisons de campagne avec parcelles de jardin, si ces maisons sont situées sur des parcelles avec une frontière commune, une ingénierie et un support technique communs et des infrastructures desservant ces maisons.
Pour exercer les fonctions assignées, la société est tenue de :
gérer un immeuble à appartements
s'assurer de l'état sanitaire et technique du bien
s'assurer que les participants assument leurs responsabilités en matière d'entretien et de réparation des biens de la maison
L'organe directeur de ces partenariats est le conseil d'administration du partenariat. L'organe directeur suprême du partenariat est l'assemblée des propriétaires.
Le HOA a le droit d'exercer des activités économiques, à savoir :
entretien et réparation de biens immobiliers;
construction;
location de propriété dans la maison.
Les fonds provenant des activités commerciales sont utilisés pour payer les frais généraux.
Quel que soit le type de gestion choisi, la personne qui gère la maison est responsable des obligations qui lui sont assignées envers les propriétaires.
La protection des droits au logement des propriétaires violés du fait de la gestion de la maison est confiée à la personne assurant la gestion et au système judiciaire de la Fédération de Russie.
L'habitabilité et le bien-être d'un immeuble à plusieurs étages dépendent de l'option choisie pour la gestion de cet immeuble. La loi propose trois options de gestion :
- choisir une HOA ou une coopérative d'habitation ;
- gestion des résidents eux-mêmes;
- gestion d’une entreprise ou d’une entreprise spécifique.
Les résidents d'un immeuble choisissent indépendamment l'une des formes lors d'un vote général ouvert. Sur la base des résultats, une décision est annoncée. Si, après un certain temps, les résidents souhaitent modifier la décision et choisir un mode de gestion différent, il est alors nécessaire de tenir une réunion de la même manière et de résoudre le problème par un vote. Aujourd'hui, nous allons vous parler des avantages et des inconvénients de la gestion directe d'un immeuble par les propriétaires.
Lorsqu'il est devenu officiellement possible de gérer un immeuble directement par les propriétaires, les résidents ont commencé à changer la forme de gestion. En effet, à première vue, l’autonomie gouvernementale présente de nombreux avantages et semble être la méthode la plus efficace. Mais en fait, il s'est avéré que la gestion directe d'un immeuble à appartements comporte des pièges auxquels ont dû faire face de nombreuses personnes dont les maisons sont passées à ce type de gestion.
Avantages du contrôle direct de la maison
Lorsqu'un immeuble à plusieurs étages est géré par une certaine entreprise, elle est responsable du paiement de tous les services. Ses responsabilités incluent la transmission des notifications, la notification des nouveaux tarifs et de toute la documentation. Mais lorsque l’on choisit le contrôle direct, la situation change.
Inconvénients de l'autogestion d'un immeuble à appartements
Il existe de nombreuses subtilités et pièges dans la gestion directe d'un immeuble à appartements. Nous n'avons souligné que les points les plus fondamentaux de ce document. Il est compréhensible que les propriétaires souhaitent gagner en indépendance et avoir la possibilité d'avoir une recette « transparente » pour les services. Le désordre dans les services du logement et dans les services du logement et des services communaux est connu de tous. Les gens doivent perdre du temps à prouver les ajouts et les fautes de frappe. Cependant, tout doit être soigneusement réfléchi et analysé avant de mettre en œuvre une solution et de passer à une forme d’autonomie gouvernementale. Autrement, la transition apportera plus de nouvelles difficultés qu’elle n’en résoudra d’anciennes.
Si vous avez encore des incertitudes sur cette forme de gestion ou si vous n'êtes intéressé que par les changements intervenus en 2015 et 2016, vous pouvez alors poser votre question à notre avocat en ligne, qui se fera un plaisir de vous en expliquer toutes les subtilités, caractéristiques et risques. de gestion directe.
Souvent, dans la pratique, les sociétés de gestion sont confrontées à la situation où un nouvel immeuble vient d'être mis en service et que quelqu'un doit le gérer. La question se pose, comment se déroule-t-il ? gestion d'immeubles à appartements du promoteur jusqu'à ce que les propriétaires aient choisi un mode de gestion de cette maison ?
Détermination du sujet de gestion de MKD
Après la mise en service d'un immeuble à appartements, l'une des questions juridiques prioritaires est la détermination sujet de la gestion d'un immeuble à appartements. En d’autres termes, il est nécessaire de déterminer qui gérera l’immeuble mis en service. La difficulté de la situation est qu'au moment de la mise en service de l'immeuble et quelque temps plus tard, tous les locaux résidentiels et non résidentiels ne sont pas propriétaires. Il n'est donc pas possible, de jure et de facto, de tenir une assemblée générale des propriétaires pour choisir un mode de gestion des immeubles à appartements.
Dans une situation où la propriété dans un immeuble à appartements n'est pas enregistrée pour tous les locaux, vous devez vous référer aux normes de la législation sur le logement. Pour décrire brièvement la situation, le schéma d’action est le suivant. Le développeur reçoit d'abord autorisation de mettre la maison en service. Puis, dans un délai de 5 jours à compter de ce moment, il sélectionne, à sa discrétion, une société de gestion, avec laquelle il conclut une convention de gestion d'une durée de 3 mois.
Parallèlement, dans les 20 jours à compter de la mise en service de l'immeuble, l'organisme gouvernemental local informe de l'inscription de la maison. concours ouvert pour sélectionner une société de gestion. Dans un délai de 40 jours à compter de la notification de l'événement, la collectivité locale doit organiser ce concours et informer tous les actionnaires de ses résultats dans un délai de 10 jours à compter de la date de son achèvement. Ensuite, la société de gestion, déjà élue sur la base des résultats d'un concours ouvert, commence à gérer cette maison et conclut des accords de gestion avec les résidents après avoir enregistré la propriété des locaux de cette maison.
Ainsi, la législation sur le logement a légalisé la possibilité de ne pas tenir d'assemblée générale des propriétaires pour choisir un mode de gestion d'un immeuble à appartements, et pour le promoteur de conclure une convention de gestion d'un immeuble à appartements avec la société de gestion qu'il a choisie. Examinons maintenant ce schéma en détail et dans l'ordre.
Gestion du MKD après la mise en service
Avant l'introduction de l'agrément de la société de gestion, le promoteur pouvait immédiatement après la mise en service de l'immeuble contrat de gestion avec la société de gestion ou gérer la maison de manière indépendante jusqu'à la conclusion des accords y afférents avec une société de gestion sélectionnée à la suite d'un concours ouvert. Un concours ouvert, rappelons-le, est organisé par un organisme gouvernemental local.
Dans le même temps, l'octroi de licences n'a apporté aucun ajustement significatif dans ce domaine et n'a pas privé le promoteur du droit de choisir une société de gestion. Avant conclure un contrat de gestion d'immeubles à appartements entre le promoteur (clause 6, partie 2, article 153 du Code du logement de la Fédération de Russie) et la société de gestion sélectionnée sur la base des résultats d'un concours ouvert, la gestion de la maison est assurée par une société de gestion, avec laquelle le promoteur doit conclure un accord de gestion au plus tard 5 jours à compter de la date de réception de l'autorisation de mise en exploitation de la maison (partie 14 de l'article 161 du Code du logement de la Fédération de Russie).
Après la mise en service de l'immeuble, les autorités locales doivent organiser un concours ouvert pour sélectionner une société de gestion pour gérer l'immeuble, si dans l'année précédant la date du concours les propriétaires n'ont pas choisi de mode de gestion ou de décision faite par les résidents n'a pas été mise en œuvre (partie 4 de l'article 161 du Code du logement de la Fédération de Russie) .
Donc après mise en service du MKD et avant d'organiser un concours ouvert pour sélectionner une société de gestion, le développeur a le droit de conclure un accord avec toute société de gestion à sa discrétion. La société de gestion choisie par le promoteur gérera la maison jusqu'à ce que l'immeuble soit mis en concurrence ouverte ou que les propriétaires choisissent une autre société de gestion ou un autre mode de gestion lors d'une assemblée générale.
Dans ce cas, la société de gestion agira en qualité d'entrepreneur pour le promoteur. Cette société de gestion doit conclure des conventions avec le RSO sur la base de l'acte de mise en exploitation de l'immeuble (RF RF n° 124 du 14 février 2012). Après la mise en service de l'immeuble, le promoteur doit payer à la société de gestion les locaux d'habitation et les services publics (article 153 du Code du logement de la Fédération de Russie).
Si le promoteur gère lui-même l'immeuble sans conclure de contrat de gestion avec la société de gestion, alors paiement du logement et des services publics est apporté par les actionnaires qui ont accepté les locaux du promoteur dans le cadre de l'acte de cession dès le moment de son transfert (clause 6, partie 2, article 153 du code du logement RF, clause 7.3, partie 2, article 155 du code du logement RF ).
Un promoteur doit-il prendre en compte l'avis des actionnaires lors du choix d'une société de gestion ?
En fait non, puisque le promoteur n'est pas obligé de prendre en compte l'avis des actionnaires dans le choix d'une société de gestion. Données de la personne jusqu'à enregistrement des droits de propriété pour le logement n'ont pas le droit d'exprimer leur opinion sur les questions de gestion des immeubles à appartements. La décision de choisir un mode de gestion d'une maison est prise exclusivement par les propriétaires de locaux dans un immeuble à appartements (partie 2 de l'article 161 du Code du logement de la Fédération de Russie).
Les motifs pour lesquels le promoteur a le droit de conclure un contrat de gestion d'un immeuble à appartements avec la société de gestion sont la charte, l'autorisation de mettre la maison en service et la décision de l'organe de gestion du promoteur autorisé à prendre les décisions pertinentes (Ordonnance du Ministère de la construction de la Fédération de Russie n° 411/pr du 31 juillet 2014). Par conséquent, la décision de conclure un contrat de gestion pour un immeuble à appartements et de sélectionner une société de gestion spécifique peut être prise par le promoteur seul et à sa propre discrétion.
Concours ouvert
Paiements de services publics dans un nouveau bâtiment avant la mise en service de l'immeuble
Avant la mise en service de l'immeuble d'appartements, le promoteur conclut des contrats avec RSO pour les besoins de construction. Il peut s'agir de contrats temporaires de fourniture d'électricité, de fourniture de chaleur pour la mise en service et les travaux de finition par temps froid. Après la mise en service du MKD, il est nécessaire de reconduire accords d'approvisionnement en ressources selon des modèles permanents.
Avant la mise en service de l'immeuble d'appartements, la responsabilité de l'entretien des locaux incombe au promoteur dans le cadre des accords avec le RSO (article 210 du Code civil de la Fédération de Russie).
Après la mise en service de l'immeuble, l'obligation de payer les locaux d'habitation et les services publics incombe aux actionnaires qui ont accepté les locaux de la maison du promoteur en vertu de l'acte de transfert à partir du moment de ce transfert (clause 6, partie 2, article 153 du Code du logement de la Fédération de Russie).
L'actionnaire qui a reçu les locaux du promoteur au titre du certificat de cession et de réception est considéré consommateur de services publics(RF RF n°354 du 06/05/2011). Par conséquent, le montant du paiement pour les consommateurs CG dans les locaux d'habitation est calculé en fonction des tarifs à la population. Le volume de CG fourni est déterminé par les relevés des appareils de comptage ou par les normes de consommation (en l'absence de compteurs).
Les actionnaires reconnus comme consommateurs de services publics et payants pour ceux-ci ont le droit d'exiger la fourniture de services publics de qualité appropriée ou le recalcul du montant du paiement pour les services de mauvaise qualité (Section IX des Règles pour la fourniture de services publics).
Après avoir conclu un accord avec la société de gestion choisie par le promoteur dans les 5 jours suivant l'obtention de l'autorisation de mise en service de l'immeuble, ainsi qu'après avoir conclu un accord de gestion avec la société de gestion sélectionnée par concours ouvert, les obligations du promoteur en matière de fourniture de ressources les accords sont résiliés (article 416 du Code civil de la Fédération de Russie).
Cela se produit parce que, parallèlement au transfert du MKD à la direction de la société de gestion, les équipements de réception d'énergie inclus dans composition des biens communs des propriétaires de locaux dans la maison. La société de gestion devient le prestataire de services publics.
Si le promoteur ne prouve pas qu'il a conclu un accord avec la société de gestion ou que la société de gestion a été choisie par concours ouvert ou lors d'une assemblée générale des propriétaires de locaux, il ne pourra alors pas prouver le transfert d'appareils de réception d'énergie vers l'entreprise. Dans ce cas, il sera considéré comme un abonné en vertu d'un accord avec le RSO et est tenu de payer les ressources des services publics jusqu'à ce que le MKD soit transféré à la direction de la société de gestion ou que les contrats de fourniture de ressources soient résiliés.
Nous espérons que tout était clair pour vous. Si vous avez des questions, vous pouvez toujours nous contacter pour obtenir des conseils. Nous aidons également les sociétés de gestion à se conformer 731 RF PP sur la norme de divulgation d'informations(remplir le portail Réforme du logement et des services communaux, site Internet du Code pénal, stands d'information) et la loi fédérale n° 209 (). Nous sommes toujours heureux de vous aider!
La gestion d'un immeuble à appartements est un processus très complexe qui nécessite des connaissances dans divers domaines de la législation. Cela est particulièrement vrai pour les actes législatifs adoptés dans le domaine du logement et des services communaux. Le nombre de documents acceptés augmente chaque année et il est très difficile de tout comprendre. Vivre dans des immeubles à appartements est très différent de vivre dans une maison privée. Tout d'abord, cela est dû à de nombreux problèmes et solutions qui doivent être résolus conjointement par la majorité des propriétaires. Afin d'entretenir la maison le plus efficacement possible, il faut d'abord résoudre la question de la gestion d'un immeuble à appartements qui conviendra à tous les propriétaires. Pour ce faire, vous devez choisir un mode de gestion d'un immeuble à appartements.
Gestion d'un immeuble à appartements par un organisme de gestion
La gestion d'un immeuble à appartements par un organisme de gestion est la forme la plus courante de gestion d'immeubles résidentiels. Cette méthode est pratique pour plusieurs raisons. Premièrement, l'organisme de gestion peut regrouper n'importe quel nombre de maisons situées dans n'importe quelle localisation territoriale. Deuxièmement, la forme de gestion d'une société de gestion est avant tout une organisation commerciale créée dans le but de réaliser un profit. Par conséquent, seul le directeur de l’organisation et en aucun cas les propriétaires peuvent décider du salaire que recevront les employés de l’entreprise. Troisièmement, l'organisme de gestion peut conclure des accords de gestion à la fois avec l'ensemble de la maison et avec la HOA ou la coopérative d'habitation dans son ensemble, si les propriétaires votent pour cela. Il est également possible de fournir des services non pas pour la gestion de la maison, mais uniquement pour son entretien. Cette méthode est très pratique pour les résidents qui ont choisi une forme de gestion directe ou dont les paiements s'effectuent directement.
Conclusion d'un contrat de gestion pour un immeuble à appartements
Pour qu'un organisme de gestion conclue un contrat de gestion d'un immeuble à appartements et commence à le gérer, les propriétaires sont tenus de l'élire à la majorité. Lors de l'assemblée des propriétaires, les tarifs d'entretien et de réparation des logements devraient également être établis, selon lesquels l'organisation fonctionnera, et les problèmes liés à l'utilisation des biens communs de la maison devraient être résolus. Par exemple, les sous-sols pour les employés de l'organisation et d'autres problèmes organisationnels. Après la réunion, le début de la gestion de la maison sera la date de conclusion d'un contrat de gestion, qui devra être conclu avec la majorité des propriétaires de la maison entière. Le contrat de gestion sera le document principal selon lequel les travaux de gestion de la maison seront effectués. Mon conseil est de lire ce document aussi attentivement que possible. Bien entendu, l'organisme de gestion est tenu de respecter toutes les normes de la législation sur le logement et il ne devrait y avoir aucun écart. Mais comme cela arrive souvent dans la législation moderne, certains concepts peuvent être flous et peuvent donc être clarifiés dans le contrat de gestion, car cela est avantageux pour l'organisation de gestion.
Avec tous ces avantages, la gestion, contrairement aux autres formes de gestion d'immeubles à appartements, est davantage soumise aux inspections et au contrôle en général. Un propriétaire qui sait où déposer une plainte en cas de manquement de l'organe de gestion à ses obligations sur une question précise sera toujours en mesure de faire effectuer certains travaux. L'organisme de gestion est tenu d'effectuer tous les travaux conformément aux règles d'entretien de la propriété commune d'un immeuble à appartements, d'assurer la fourniture des services publics, de respecter les règles d'exercice des activités de gestion d'immeubles à appartements et de se conformer aux autres règles et réglementations. dans son travail.
Exemple de contrat de gestion pour un immeuble à appartements
Lorsqu'un immeuble d'habitation à plusieurs appartements est géré par un organisme de gestion, celui-ci est responsable envers les propriétaires des lieux de la fourniture de tous les services et de l'exécution des travaux. Elle est tenue d'assurer le bon entretien des biens communs dans une maison donnée et leur qualité, qui doivent répondre aux exigences des règlements techniques et des règles établies par le gouvernement de la Fédération de Russie pour l'entretien des biens communs dans un immeuble à appartements, ainsi que pour la fourniture de services publics en fonction du niveau d'amélioration d'une maison donnée.
Dans ce cas, faites attention au contrat de gestion de l’immeuble. Signez seulement après vous être assuré qu'il prend en compte tous les services nécessaires à un séjour confortable dans votre logement. Vous pouvez consulter et télécharger un exemple de contrat de gestion.
La procédure de gestion d'un immeuble à appartements
La procédure de gestion d'un immeuble à appartements est régie par les règles d'exercice des activités de gestion d'immeubles à appartements. Ils ont été approuvés. Ces règles définissent des normes pour la gestion des immeubles d'habitation à plusieurs appartements, qui décrivent les responsabilités des sociétés de gestion, leurs pouvoirs et les normes d'interaction avec les propriétaires. La procédure de gestion stipule les normes de conservation de la documentation technique de la maison et de son transfert à une autre société de gestion en cas de réélection, les responsabilités de conclusion de contrats pour la fourniture de services publics, les responsabilités de divulgation d'informations sur les activités de l'entreprise, la préparation de propositions de fixer les tarifs pour l'entretien et la réparation des logements conformément au minimum une liste de travaux dans un immeuble d'habitation, ainsi que les travaux du service de répartition d'urgence.
Licence pour la gestion d'immeubles à appartements
L'une des principales innovations dans le domaine de la gestion des immeubles d'habitation à plusieurs appartements a été l'adoption d'une loi sur l'agrément des organismes de gestion. Conformément aux modifications apportées au Code du logement de la Fédération de Russie, seuls les organismes de gestion sont tenus d'obtenir une licence pour gérer des immeubles à appartements. Cela a été fait pour que les autorités de contrôle aient la possibilité d'exclure du marché les entreprises négligentes de fourniture de logements et de services communaux sans droit de reprendre leurs activités, ainsi que d'exclure les événements dans lesquels un immeuble à appartements est géré par plusieurs organisations.
La démarche d'obtention d'une autorisation de gestion d'un immeuble à appartements ne pose pas de charge particulière pour une nouvelle entreprise. Il suffit de contacter l'Inspection nationale du logement avec une demande correspondante, de passer un examen auprès du chef de l'organisme de gestion et de payer les frais de l'État. devoir et, en général, le processus est terminé. Si l'organisme de gestion ne parvient pas à assumer ses responsabilités et que les autorités de contrôle reçoivent constamment des demandes de citoyens d'une certaine maison, l'Institution nationale du logement peut alors soit exclure une maison spécifique du registre des maisons gérées par la MA, soit révoquer l'autorisation. pour gérer toutes les maisons. Ces innovations étaient censées contribuer à rendre le marché des organisations de gestion plus compréhensible et transparent.
