Nel contesto della rapida riforma dei servizi pubblici, è emersa l'urgente necessità di una corretta gestione dei condomini. Se in precedenza queste questioni erano di competenza dello Stato e delle autorità locali, ora l'onere della preoccupazione ricade direttamente sui cittadini, proprietari di locali residenziali. Nella maggior parte dei casi, i proprietari non sono pronti a gestire da soli la propria casa, il che causa molti problemi che richiedono una soluzione. Proviamo a capire questo problema.
Gestire un condominio significa garantire le condizioni di vita dei cittadini, fornire servizi pubblici, mantenere la proprietà comune e determinare la procedura per l'utilizzo di tale proprietà.
Il Codice degli alloggi della Federazione Russa definisce i seguenti tipi di gestione:
organizzazione gestionale;
proprietari di locali residenziali;
cooperative edilizie o specializzate;
associazione dei proprietari di case.
Il tipo di gestione viene scelto durante le assemblee generali dei proprietari ed è soggetto a modifiche in qualsiasi momento. Se nel corso dell'anno solare i proprietari non hanno deciso la tipologia di gestione, gli enti locali, mediante concorso, determinano la società di gestione.
Gestione di un condominio da parte di organizzazioni di gestione
Un'organizzazione di gestione è una persona giuridica che svolge la gestione, il funzionamento, l'igiene e la manutenzione di una casa.
Questo tipo di gestione viene effettuata in base ad un accordo concluso con i proprietari degli immobili. Il contratto di gestione prevede pari condizioni per i residenti e ha un certo periodo di validità.
Il contratto deve indicare:
indirizzo della casa ed elenco degli immobili che verranno gestiti;
elenco dei lavori e loro frequenza per le riparazioni della casa e la sua manutenzione, utenze previste;
la procedura per calcolare l'importo dei costi per manutenzione, riparazione, costo dei servizi, procedura di pagamento;
un modo per i proprietari di controllare l'adempimento degli obblighi.
La società di gestione è tenuta a dare inizio all'esecuzione del contratto entro trenta giorni. I proprietari di abitazione hanno il diritto di rifiutarsi di adempiere al contratto sulla base dell'esecuzione impropria del contratto da parte dell'organizzazione di gestione. Prevede inoltre la risoluzione anticipata del contratto in base al cambiamento della tipologia di gestione.
Gestione di un condominio da parte dei proprietari
La gestione del condominio da parte dei proprietari stessi è consentita se il numero degli appartamenti presenti nell'edificio amministrato non supera i dodici. Le questioni relative a questo tipo di gestione, compresa l'elezione del consiglio comunale e il numero dei suoi membri, vengono risolte mediante votazione nell'assemblea dei proprietari. Ad esempio, l'assemblea generale solleva la questione dell'importo dei contributi mensili per . L'assemblea vota sull'importo previsto del pagamento e prende una decisione che riceve più del 50% dei voti.
Il consiglio di casa è obbligato:
garantire l'attuazione delle decisioni della riunione;
presentare alle riunioni proposte per l'esecuzione di lavori di riparazione e la fornitura di servizi pubblici;
presentare proposte per la gestione;
presentare la tua opinione sui contratti a progetto;
controllare l'esecuzione dei lavori e la qualità dei servizi forniti.
Gestione di un condominio da parte di cooperative di abitazione
Una cooperativa edilizia è un'associazione volontaria di cittadini nata per soddisfare il bisogno di alloggio e gestire case. I membri di tale cooperativa, utilizzando i propri fondi, partecipano all'acquisizione di proprietà, alle grandi riparazioni e alla manutenzione delle case. L'associazione deve avere almeno cinque membri, ma non più del numero di appartamenti nell'edificio in costruzione o in acquisto.
Un partecipante ad una cooperativa può essere una persona giuridica o un cittadino che abbia compiuto i sedici anni. Chi desidera aderire ad una cooperativa viene considerato socio previo pagamento della quota di iscrizione.
Ciascun partecipante a tale cooperativa è obbligato a effettuare pagamenti di quote. I termini e le condizioni per il conferimento di una quota sono regolati dallo statuto della cooperativa.
Al partecipante alla cooperativa viene assegnato un alloggio nell'edificio della cooperativa mediante decisione delle tariffe in base all'importo del contributo versato al momento dell'iscrizione. Proprietà di locali residenziali decorre dal momento del versamento integrale del contributo.
La divisione dei beni di una cooperativa residenziale avviene tra i soci ed è consentita se esistono locali isolati. Se comporta l'isolamento dei beni immobili, anche tali beni sono soggetti a divisione.
Gestione di un condominio HOA
Un'associazione di proprietari di case (HOA) è un'associazione di proprietari con lo scopo di gestione generale, proprietà, uso, disposizione, entro i limiti della legislazione federale, della proprietà comune, proprietà dei proprietari di case, per la creazione, l'incremento e la conservazione di tale proprietà.
Il numero dei membri di tale partnership deve essere superiore al 50% del numero totale dei proprietari. La decisione di costituire una partnership viene presa dall'assemblea generale sulla base dei risultati delle votazioni.
Tali partenariati possono essere formati:
proprietari di immobili in case in cui il numero di appartamenti non è superiore a trenta, se le case si trovano su terreni con confine comune, ingegneria comune, supporto tecnico e infrastruttura.
proprietari di diverse case vicine, case di campagna con orti, se tali case si trovano su appezzamenti con un confine comune, ingegneria comune e supporto tecnico e infrastrutture a servizio di queste case.
Per lo svolgimento delle funzioni assegnate, la società è tenuta a:
gestire un condominio
garantire lo stato sanitario e tecnico dell'immobile
garantire che i partecipanti adempiano alle responsabilità di manutenzione e riparazione delle proprietà della casa
L'organo direttivo di tali società di persone è il consiglio di amministrazione della società. L'organo supremo della società è l'assemblea dei proprietari.
La HOA ha il diritto di impegnarsi in attività economiche, vale a dire:
manutenzione e riparazione di beni immobili;
costruzione;
locazione dell'immobile in casa.
I fondi provenienti dalle attività commerciali vengono utilizzati per pagare le spese generali.
Indipendentemente dal tipo di gestione scelta, chi amministra la casa è responsabile degli obblighi affidatigli nei confronti dei proprietari.
La tutela dei diritti abitativi dei proprietari violati a causa della gestione della casa è affidata a chi la gestisce e al sistema giudiziario della Federazione Russa.
La vivibilità e il benessere di un edificio multipiano dipendono dall'opzione scelta per la gestione di questo edificio. La legge offre tre opzioni di gestione:
- scegliere una HOA o una cooperativa edilizia;
- gestione dei residenti stessi;
- gestione di una determinata azienda o impresa.
I residenti di un condominio scelgono autonomamente uno dei moduli in una votazione generale aperta. Sulla base dei risultati, viene annunciata una decisione. Se dopo un po' di tempo i residenti vogliono cambiare la decisione e scegliere un diverso metodo di gestione, allora è necessario tenere una riunione allo stesso modo e risolvere la questione tramite votazione. Oggi vi parleremo dei pro e dei contro della gestione diretta di un condominio da parte dei proprietari.
Quando divenne ufficialmente possibile gestire un condominio direttamente dai proprietari, i residenti iniziarono a cambiare la forma di gestione. In effetti, a prima vista, l’autogoverno presenta molti vantaggi e sembra essere il metodo più efficace. Ma in realtà, si è scoperto che la gestione diretta di un condominio presenta delle insidie che hanno dovuto affrontare molte persone le cui case sono passate a questo tipo di gestione.
Vantaggi del controllo domestico diretto
Quando un edificio a più piani è gestito da una determinata azienda, questa è responsabile del pagamento di tutti i servizi. Le sue responsabilità includono la consegna di notifiche, la notifica di nuove tariffe e tutta la documentazione. Ma quando si sceglie il controllo diretto, la situazione cambia.
Svantaggi dell'autogestione di un condominio
Ci sono molte sottigliezze e insidie nella gestione diretta di un condominio. Abbiamo delineato solo i punti più basilari in questo materiale. È comprensibile che i proprietari vogliano acquisire l'indipendenza e la possibilità di avere una ricevuta “trasparente” per i servizi. Il disordine dei dipartimenti abitativi e dei servizi abitativi e comunali è noto ai più. Le persone devono perdere tempo a provare aggiunte ed errori di battitura. Tuttavia, tutto deve essere attentamente pensato e analizzato prima di attuare una soluzione e passare a una forma di autogoverno. Altrimenti, la transizione porterà più nuove difficoltà di quante ne risolverà quelle vecchie.
Se hai ancora incertezze su questa forma di gestione o sei interessato solo ai cambiamenti avvenuti nel 2015 e nel 2016, allora puoi porre la tua domanda al nostro avvocato online, che sarà felice di spiegarti tutte le complessità, le caratteristiche e i rischi della gestione diretta.
Spesso, nella pratica, le società di gestione si trovano ad affrontare la situazione in cui un nuovo condominio è appena entrato in funzione e qualcuno deve gestirlo. La domanda sorge spontanea: come viene effettuata? gestione di condomini da parte dello sviluppatore finché i proprietari non avranno scelto un modo per gestire questa casa?
Determinazione dell'oggetto della gestione di MKD
Dopo la messa in servizio di un condominio, una delle questioni legali prioritarie è la determinazione oggetto di gestione di un condominio. Occorre cioè stabilire chi gestirà il condominio messo in funzione. La difficoltà della situazione è che al momento della messa in funzione del condominio e qualche tempo dopo, non tutti i locali residenziali e non residenziali sono di proprietà. Pertanto, non è possibile, né di diritto né di fatto, convocare un'assemblea generale dei proprietari per scegliere la modalità di gestione dei condomini.
In una situazione in cui la proprietà in un condominio non è registrata per tutti i locali, è necessario fare riferimento alle norme della legislazione sugli alloggi. Per descrivere brevemente la situazione, lo schema di azione è il seguente. Per prima cosa lo sviluppatore riceve permesso di mettere in funzione la casa. Quindi, entro 5 giorni da questo momento, a sua discrezione, seleziona una società di gestione, con la quale stipula un contratto di gestione per 3 mesi.
Contestualmente, entro 20 giorni dal momento in cui il condominio entra in funzione, l'ente locale comunica la messa a reddito della casa concorso pubblico per selezionare una società di gestione. Entro 40 giorni dalla notifica dell'evento, l'ente pubblico locale deve indire questo concorso e informare tutti i soci sui suoi risultati entro 10 giorni dalla data del suo completamento. Successivamente la società di gestione, già eletta in base ai risultati di un concorso pubblico, inizia a gestire questa casa e stipula accordi di gestione con i residenti dopo che questi hanno registrato la proprietà dei locali di questa casa.
Pertanto, la legislazione sull'edilizia residenziale ha legalizzato la possibilità di non tenere un'assemblea generale dei proprietari per scegliere la modalità di gestione di un condominio, ma che il promotore stipuli un contratto per la gestione di un condominio con la società di gestione da lui scelta. Vediamo ora questo schema in dettaglio e in ordine.
Gestione di MKD dopo la messa in servizio
Prima dell'introduzione della licenza della società di gestione, il promotore poteva immediatamente mettere in funzione il condominio contratto di gestione con la società di gestione oppure gestire la casa in autonomia fino alla conclusione di relativi accordi con una società di gestione selezionata a seguito di un concorso pubblico. Un concorso pubblico, lo ricordiamo, è indetto da un ente pubblico locale.
Allo stesso tempo, la concessione di licenze non ha apportato modifiche significative in questo settore e non ha privato lo sviluppatore del diritto di scegliere una società di gestione. Prima conclusione di un contratto di gestione per condomini tra il promotore (comma 6, parte 2, articolo 153 del Codice dell'edilizia abitativa della Federazione Russa) e la società di gestione selezionata in base ai risultati di un concorso generale, la gestione della casa è affidata a una società di gestione, con la quale lo sviluppatore deve stipulare un contratto di gestione entro e non oltre 5 giorni dalla data di ricevimento del permesso di mettere in funzione la casa (parte 14 dell'articolo 161 del Codice degli alloggi della Federazione Russa).
Dopo la messa in funzione del condominio, le autorità locali devono indire un concorso pubblico per selezionare una società di gestione per la gestione del condominio, se entro un anno prima della data del concorso i proprietari non hanno scelto un metodo di gestione o la decisione effettuate dai residenti non è stata implementata (parte 4 dell'articolo 161 del Codice degli alloggi della Federazione Russa).
Quindi dopo messa in servizio di MKD e prima di indire un concorso pubblico per selezionare una società di gestione, lo sviluppatore ha il diritto di stipulare un accordo con qualsiasi società di gestione a sua discrezione. La società di gestione scelta dal promotore gestirà la casa fino a quando il condominio non verrà messo in concorso o i proprietari sceglieranno un'altra società di gestione o un altro metodo di gestione in un'assemblea generale.
In questo caso, la società di gestione fungerà da appaltatore per lo sviluppatore. Questa società di gestione deve concludere accordi con la RSO sulla base dell'atto di messa in funzione del condominio (RF RF n. 124 del 14 febbraio 2012). Dopo aver messo in funzione il condominio, lo sviluppatore deve pagare la società di gestione dei locali residenziali e dei servizi pubblici (articolo 153 del Codice degli alloggi della Federazione Russa).
Se lo sviluppatore stesso gestisce il condominio senza concludere un contratto di gestione con la società di gestione, allora pagamento dell'alloggio e delle utenzeè versato dagli azionisti che hanno accettato i locali dal promotore ai sensi dell'atto di trasferimento dal momento del suo trasferimento (clausola 6, parte 2, articolo 153 del codice degli alloggi RF, clausola 7.3, parte 2, articolo 155 del codice degli alloggi RF ).
Uno sviluppatore dovrebbe tenere conto delle opinioni degli azionisti nella scelta di una società di gestione?
In realtà no, poiché il promotore non è obbligato a prendere in considerazione le opinioni degli azionisti nella scelta di una società di gestione. Dati della persona fino a registrazione dei diritti di proprietà per l'edilizia abitativa non hanno il diritto di esprimere la propria opinione su questioni di gestione dei condomini. La decisione di scegliere un metodo di gestione della casa viene presa esclusivamente dai proprietari dei locali in un condominio (parte 2 dell'articolo 161 del Codice degli alloggi della Federazione Russa).
I motivi per cui il promotore ha il diritto di concludere un contratto di gestione di un condominio con la società di gestione sono lo statuto, l'autorizzazione a mettere in funzione la casa e la decisione dell'organo di gestione del promotore autorizzato a prendere le decisioni pertinenti (Ordinanza del promotore Ministero delle Costruzioni della Federazione Russa n. 411/pr del 31 luglio 2014). Pertanto, la decisione di stipulare un contratto di gestione per un condominio e di selezionare una determinata società di gestione può essere presa esclusivamente dal promotore e a sua discrezione.
Concorso aperto
Pagamenti delle utenze in un nuovo edificio prima della messa in servizio del condominio
Prima che il condominio venga messo in funzione, il promotore stipula contratti con RSO per esigenze di costruzione. Questi possono essere contratti temporanei per la fornitura di energia elettrica, fornitura di calore per la messa in servizio e lavori di finitura nella stagione fredda. Dopo che l'MKD è stato messo in funzione, è necessario concludere nuovamente accordi di fornitura di risorse secondo schemi permanenti.
Prima che il condominio venga messo in funzione, la responsabilità della manutenzione dei locali spetta al promotore in base agli accordi con la RSO (articolo 210 del Codice Civile della Federazione Russa).
Dopo la messa in funzione del condominio, l'obbligo di pagare i locali residenziali e le utenze sorge in capo ai soci che hanno accettato i locali della casa dal promotore ai sensi dell'atto di trasferimento dal momento di tale trasferimento (clausola 6, parte 2, articolo 153 del Codice degli alloggi della Federazione Russa).
Viene considerato l'azionista che ha ricevuto i locali dallo sviluppatore con il certificato di trasferimento e accettazione consumatore di utilità(RF RF n. 354 del 05/06/2011). Di conseguenza, l'importo del pagamento per i consumatori CG nei locali residenziali viene calcolato in base alle tariffe per la popolazione. Il volume di CG fornito è determinato dalle letture dei dispositivi di misurazione o dagli standard di consumo (in assenza di contatori).
Gli azionisti riconosciuti come consumatori di servizi di pubblica utilità e che li pagano hanno il diritto di richiedere la fornitura di servizi di pubblica utilità di qualità adeguata o di ricalcolare l'importo del pagamento per servizi di bassa qualità (Sezione IX delle Regole per la fornitura di servizi di pubblica utilità).
Dopo aver concluso un accordo con la società di gestione scelta dal promotore entro 5 giorni dalla ricezione dell'autorizzazione a mettere in funzione il condominio, nonché dopo aver concluso un contratto di gestione con la società di gestione selezionata tramite un concorso pubblico, gli obblighi del promotore ai sensi della fornitura di risorse i contratti vengono risolti (articolo 416 del codice civile della Federazione Russa).
Ciò accade perché, insieme al trasferimento del MKD alla direzione della società di gestione, gli impianti di ricezione dell'energia compresi nel composizione dei beni comuni dei proprietari dei locali nella casa. La società di gestione diventa il fornitore di servizi di pubblica utilità.
Se il promotore non dimostra di aver stipulato un contratto con la società di gestione o che la società di gestione è stata scelta tramite concorso pubblico o in occasione di un'assemblea generale dei proprietari dei locali, non sarà in grado di dimostrare il trasferimento dei dispositivi di ricezione dell'energia a l'azienda. In questo caso, sarà considerato un abbonato ai sensi di un accordo con la RSO e sarà obbligato a pagare le risorse dei servizi pubblici fino al trasferimento del MKD alla gestione della società di gestione o alla risoluzione dei contratti di fornitura delle risorse.
Speriamo che ti sia stato tutto chiaro. Se hai domande, puoi sempre contattarci per un consiglio. Aiutiamo anche le società di gestione a conformarsi 731 RF PP sullo standard di divulgazione delle informazioni(compilando il portale Riforma degli alloggi e dei servizi comunali, sito web del codice penale, stand informativi) e legge federale n. 209 (). Siamo sempre felici di aiutarti!
La gestione di un condominio è un processo molto complesso che richiede conoscenze in vari ambiti legislativi. Ciò è particolarmente vero per gli atti legislativi adottati nel campo degli alloggi e dei servizi comunali. Il numero di documenti accettati aumenta ogni anno ed è molto difficile capirli tutti. Vivere in condomini è molto diverso da vivere in una casa privata. Ciò è dovuto innanzitutto a numerosi problemi e soluzioni che devono essere risolti congiuntamente dalla maggior parte dei proprietari. Per mantenere la casa nel modo più efficiente possibile, è prima necessario risolvere il problema della gestione di un condominio adatto a tutti i proprietari. Per fare ciò, devi scegliere un metodo per gestire un condominio.
Gestione di un condominio da parte di un organismo di gestione
La gestione di un condominio da parte di un'organizzazione di gestione è la forma più comune di gestione degli edifici residenziali. Questo metodo è conveniente per diversi motivi. In primo luogo, l'organizzazione gestionale può riunire un numero qualsiasi di case situate in qualsiasi località territoriale. In secondo luogo, la forma di gestione di una società di gestione è principalmente un'organizzazione commerciale creata per realizzare un profitto. Pertanto, solo il direttore dell’organizzazione e in nessun caso i proprietari possono decidere quale stipendio riceveranno i dipendenti dell’azienda. In terzo luogo, l'organizzazione di gestione può stipulare contratti di gestione sia con l'intera casa che con la HOA o la cooperativa edilizia nel suo complesso, se i proprietari lo approvano. È possibile anche fornire servizi non per la gestione della casa, ma solo per la sua manutenzione. Questa modalità è molto conveniente per i residenti che hanno scelto la forma di gestione diretta o dove i pagamenti vengono effettuati direttamente.
Conclusione di un contratto di gestione per un condominio
Affinché un organismo di gestione stipuli un contratto di gestione di un condominio e inizi a gestirlo, i proprietari devono eleggerlo a maggioranza. Durante l'incontro dei proprietari, dovrebbero essere stabilite anche le tariffe per la manutenzione e la riparazione degli alloggi, in base alle quali lavorerà l'organizzazione, e dovrebbero essere risolte le questioni relative all'uso della proprietà comune della casa. Ad esempio, scantinati per i dipendenti dell'organizzazione e altre questioni organizzative. Dopo l'incontro, l'inizio della gestione della casa sarà la data della conclusione del contratto di gestione, che dovrà essere concluso con la maggioranza dei proprietari dell'intera casa. Il contratto di gestione sarà il documento principale in base al quale verranno eseguiti i lavori sulla gestione della casa. Il mio consiglio è di leggere questo documento il più attentamente possibile. Naturalmente, l'organizzazione gestionale è obbligata a rispettare tutte le norme della legislazione sugli alloggi e non dovrebbero esserci deviazioni. Ma come spesso accade nella legislazione moderna, alcuni concetti possono essere sfumati e quindi possono essere chiariti nel contratto di gestione in quanto è vantaggioso per l'organizzazione di gestione.
Con tutti questi vantaggi la gestione, a differenza di altre forme di gestione condominiale, è più soggetta a ispezioni e controlli in generale. Il proprietario che sa dove presentare un reclamo in caso di inadempimento da parte dell'organo di gestione dei suoi doveri su una questione specifica, sarà sempre in grado di ottenere l'esecuzione di determinati lavori. L'organizzazione di gestione è tenuta a svolgere tutti i lavori in conformità con le regole per il mantenimento della proprietà comune di un condominio, garantire la fornitura di servizi pubblici, rispettare le regole per lo svolgimento delle attività di gestione dei condomini e rispettare altre norme e regolamenti nel suo lavoro.
Esempio di contratto di gestione di un condominio
Quando un condominio è gestito da un'organizzazione di gestione, è responsabile nei confronti dei proprietari dei locali per la fornitura di tutti i servizi e l'esecuzione dei lavori. È obbligata a garantire la corretta manutenzione dei beni comuni in una determinata casa e la loro qualità, che deve soddisfare i requisiti dei regolamenti tecnici e delle regole stabilite dal governo della Federazione Russa per il mantenimento dei beni comuni in un condominio, nonché per la fornitura di servizi pubblici a seconda del livello di miglioramento di una determinata casa.
In questo caso prestare attenzione al contratto di gestione del condominio. Firma solo dopo esserti assicurato che tenga conto di tutti i servizi necessari per un soggiorno confortevole nella tua casa. È possibile visualizzare e scaricare un esempio di contratto di gestione.
La procedura per la gestione di un condominio
La procedura di gestione di un condominio è regolata dalle norme per lo svolgimento delle attività di gestione di condomini. Sono state approvate. Queste regole definiscono gli standard per la gestione degli edifici residenziali multi-appartamento, che descrivono le responsabilità delle società di gestione, i loro poteri e gli standard di interazione con i proprietari. La procedura di gestione prevede norme per l'archiviazione della documentazione tecnica della casa e il suo trasferimento ad un'altra società di gestione in caso di rielezione, responsabilità per la conclusione di contratti per la fornitura di servizi di pubblica utilità, responsabilità per la divulgazione di informazioni sulle attività della società, preparazione di proposte per stabilire le tariffe per la manutenzione e la riparazione degli alloggi in conformità con l'elenco minimo di lavori in un edificio residenziale, nonché il lavoro del servizio di spedizione di emergenza.
Licenza per l'amministrazione di condomini
Una delle principali innovazioni nel campo della gestione degli edifici residenziali plurifamiliari è stata l'adozione della legge sulle licenze delle organizzazioni di gestione. In conformità con le modifiche al Codice degli alloggi della Federazione Russa, solo le organizzazioni di gestione sono tenute a ottenere una licenza per gestire condomini. Ciò è stato fatto affinché le autorità di vigilanza avessero l'opportunità di eliminare dal mercato le società negligenti per la fornitura di servizi abitativi e comunali senza il diritto di ripristinare le proprie attività, nonché di escludere eventi in cui un condominio è gestito da più organizzazioni.
Il processo per ottenere la licenza per gestire un condominio non comporta alcun onere particolare per una nuova società. È sufficiente contattare l'Ispettorato statale per l'edilizia abitativa con la domanda corrispondente, superare l'esame al capo dell'organizzazione di gestione e pagare la tassa statale. dovere e, in generale, il processo è terminato. Se l'organizzazione di gestione non fa fronte alle proprie responsabilità e le autorità di vigilanza ricevono costantemente richieste da parte dei cittadini di una determinata casa, l'istituto statale per l'edilizia abitativa può escludere una determinata casa dal registro delle case gestite dall'AG o revocare la licenza per gestire tutte le case. Queste innovazioni avrebbero dovuto contribuire a rendere il mercato per le organizzazioni di gestione più comprensibile e trasparente.
