Czym zajmuje się spółka zarządzająca: jej główne funkcje w sektorze mieszkalnictwa i usług komunalnych. Funkcje korzystania z firmy zarządzającej Firma zarządzająca

Mieszkańcy apartamentowców nie zawsze znają pełny zakres obowiązków przypisanych spółce zarządzającej.

Standardowe sformułowanie „usługi utrzymania i naprawy mieszkań” obejmuje w rzeczywistości bardzo szeroki zakres robót i usług.

A z powodu niewiedzy właścicieli lokali mieszkalnych, pozbawionych skrupułów firm zarządzających nie zawsze wywiązują się ze wszystkich swoich obowiązków Przed nimi.

Wtedy mieszkańcy apartamentowca nie mają pojęcia, na co wydawane są znaczne sumy regularnie przesyłane organizacji zarządzającej.

Aby zapobiec pojawianiu się takich pytań, musisz jasno zrozumieć, co dokładnie obejmuje pojęcia „zarządzanie domem” i „utrzymanie mieszkania”, a także wiedzieć, w jaki sposób możesz monitorować wykonywanie obowiązków spółki zarządzającej w mieszkalnictwie i sektor usług komunalnych.

Co to jest firma zarządzająca?

Spółka zarządzająca jest osobą prawną.

Główną działalnością takich organizacji jest świadczenie usług w zakresie utrzymania mienia wspólnego, organizowanie nieprzerwanego wyposażenia w niezbędne zasoby oraz utrzymywanie odpowiedniego poziomu stanu technicznego i sanitarnego.

Spółki zarządzające dzielą się na trzy typy:

menedżerowie;
hybrydowy;
operacyjny.

Zarządzanie organizacjami Samodzielnie zajmują się jedynie zarządzaniem i utrzymaniem majątku wspólnego. Do utrzymania technicznego i sanitarnego oraz świadczenia mieszkańcom angażują na podstawie umów organizacje i osoby trzecie.

Spółki hybrydowe samodzielnie zarządzają, eksploatują, zapewniają właściwy stan sanitarno-techniczny, dostarczają media i inne usługi.

Operacyjny pracę na podstawie umowy zawartej bezpośrednio z właścicielami mieszkań lub z zarządem lub. Świadczą usługi w zakresie eksploatacji oraz utrzymania technicznego i sanitarnego budynku mieszkalnego.

Jak uregulowane jest działanie Kodeksu karnego?

Lista przepisów regulujących i regulujących pracę organizacji zarządzających jest dość obszerna.

Główne:

Prawa i obowiązki spółki zarządzającej

Wszelkie prawa i obowiązki związane z utrzymaniem budynku mieszkalnego przypisane spółce zarządzającej można podzielić na dwie kategorie:

prace eksploatacyjne i naprawcze;
usługi organizacyjne i zarządcze.

DO prace eksploatacyjne i naprawcze odnieść się:

Pod usługi organizacyjne i zarządcze oznacza:

Zapewnienie i kontrola.
Identyfikacja pozbawionych skrupułów mieszkańców i obywateli korzystających z zasobów z pominięciem zainstalowanych urządzeń księgowych.
Współpraca z przedsiębiorstwami odpowiedzialnymi za usługi publiczne i monitorowanie ich właściwej jakości.
Przechowywanie i zapewnienie integralności dokumentacji technicznej i innej budynku mieszkalnego.
Rozliczanie mieszkańców domu, w tym osób mieszkających na jego podstawie.
Organizowanie spotkań mieszkańców, składanie sprawozdań z wykonanych prac. Spotkania takie muszą odbywać się przynajmniej raz w roku.
Dowóz nowych do właścicieli.

Z kolei organizacja zarządzająca ma prawo:

Jak zorganizowana jest praca spółki zarządzającej?

Istnieją dwie opcje organizacji utrzymania i zarządzania budynkiem mieszkalnym.

Pierwsza opcja, gdy spółka zarządzająca w rzeczywistości składa się z menedżera i grupy menedżerów. Rozwiązują kwestie organizacyjne, podejmują pewne decyzje i rozwiązują bieżące problemy.

Aby przeprowadzać prace naprawcze, sprzątać obszary wspólne, utrzymywać wspólną własność i wykonywać inne prace, zaangażowane są organizacje zewnętrzne.

Jednocześnie spółka zarządzająca jest odpowiedzialna za wszystkie świadczone usługi i wykonaną pracę.

W drugiej opcji Organizacja w pełni przejmuje całą odpowiedzialność za zarządzanie, konserwację i eksploatację.

Aby tego dokonać, firma musi dysponować większą kadrą pracowników, a także dostępnością niezbędnego sprzętu i maszyn. Ale jednocześnie realizacja prac podlega dokładniejszej kontroli.

Procedura zgłaszania mieszkańcom

Tryb raportowania spółki zarządzającej do właścicieli lokali mieszkalnych jest ściśle regulowany przepisami Kodeksu mieszkaniowego Federacji Rosyjskiej. Zgodnie z nią organ zarządzający ma obowiązek co roku składać takie sprawozdanie do końca pierwszego kwartału kolejnego roku sprawozdawczego.

Można ustalić inną procedurę i ramy czasowe.

Sprawozdanie powinno być możliwie kompletne, wyczerpujące i wyczerpujące. Powinien odzwierciedlać stan wszystkich głównych wskaźników działań firmy w zakresie utrzymania mieszkań w ciągu roku. On także musi zawierać plan pracy na kolejny rok mające na celu poprawę warunków życia i kształtowania krajobrazu terytorium.

Sprawozdanie należy przedłożyć właścicielom do zatwierdzenia na walnym zgromadzeniu mieszkańców.

Kontrola mieszkańców nad działalnością spółki zarządzającej

Ponieważ właściciele lokali mieszkalnych osobiście lub za pośrednictwem zarządu wynajmują spółkę zarządzającą w celu świadczenia określonych usług za wynagrodzeniem, naturalnym jest, że mieszkańcy chcą kontrolować jakość świadczonych im usług.

Prawo to przyznaje im Kodeks mieszkaniowy Federacji Rosyjskiej.

Mieszkańcy mają prawo do kontroli:

Rozstrzyganie sporów

Niestety statystyki są takie, że mieszkańcy nie zawsze są zadowoleni z pracy firmy, której powierzono zarządzanie domem. A same spółki zarządzające nie zawsze sumiennie podchodzą do swoich obowiązków.

Przyczyny sporu z menedżerami mogą być różne. Na przykład niewykonanie usług określonych w umowie lub zaniechanie wykonywania napraw bieżących.

W każdym razie, jeśli spółka zarządzająca nie wywiązuje się ze swoich obowiązków musimy zacząć od negocjacji pokojowych i przede wszystkim skontaktuj się z jego kierownictwem i spróbuj znaleźć przyczyny.

Jeśli takie działania nie prowadzą do niczego, nie można obejść się bez skontaktowania się z odpowiednimi władzami. Obejmują one:

Rospotrebnadzor;
Inspekcja mieszkaniowa;
sądy.

Ale w każdym razie musisz rozpocząć apelację od samej firmy zarządzającej. Do niej należy złożyć pisemną reklamację wskazanie i wyszczególnienie wszystkich niezrealizowanych zobowiązań lub nienależycie wykonanych usług.

W przypadku braku odpowiedzi na złożony wniosek warto skontaktować się z Rospotrebnadzorem i Inspektoratem Mieszkalnictwa. Organizacje te są kompetentne w rozwiązywaniu kontrowersyjnych kwestii dot.

Jeżeli w procesie rozwiązywania kontrowersyjnej sytuacji wykryte zostaną poważniejsze naruszenia w utrzymaniu i eksploatacji domu, konieczne jest skierować odpowiedni wniosek do prokuratury lub organów wymiaru sprawiedliwości spółce zarządzającej, której próbka nie ma ściśle zatwierdzonej formy.

Obowiązki spółki zarządzającej w zakresie utrzymania mieszkania i zarządzania majątkiem wspólnym właścicieli apartamentowca są dość dużym obciążeniem. Ta praca ma wiele subtelności i niuansów.

Właściciele apartamentów musi jasno rozumieć cały proces i procedurę organizacji zarządzania. Tylko wtedy organizacja zarządzająca będzie świadczyć usługi w sposób pełny i odpowiedniej jakości.

Wideo: Co zrobić, jeśli spółka zarządzająca nie wywiązuje się ze swoich obowiązków?

Raport mówi o eksperymencie przeprowadzonym przez administrację Republiki Jakucji. Aby zwalczyć niezadowolenie mieszkańców z pracy spółki zarządzającej, władze zdecydowały się przeprowadzić ocenę na podstawie wskaźników wydajności tych organizacji.

Teraz mieszkańcom znacznie łatwiej będzie podjąć decyzję o powierzeniu zarządzania swoim apartamentowcem i uniknąć sporów z zarządem spółki zarządzającej oraz niskiej jakości ich usług.

Nie jest tajemnicą, że pragnienie wygody zawsze było nieodłącznym elementem ludzkiej natury. Każdy z nas, wracając do domu po ciężkim dniu, chce zobaczyć czysty dziedziniec i wejście, a do swojego mieszkania wjechać działającą windą. Aby wszystkie te pragnienia się spełniły, właściciele muszą podjąć decyzję o wyborze spółki zarządzającej. Gdzie się skontaktować? Czy świadczone usługi będą wysokiej jakości i co zrobić w przypadku rozczarowania? Zanim odpowiemy na te pytania, konieczne jest zrozumienie samego pojęcia „organizacji zarządzającej”.

Tak więc organizacja zarządzająca (usługi mieszkaniowe i komunalne) jest osobą prawną, której właścicielom budynków mieszkalnych powierzono odpowiedzialność za ich utrzymanie, a mianowicie terminowe i gwarantowane utrzymanie czystości przy wejściach i okolicy, zapewniając użyteczność wszystkie sieci i struktury użyteczności publicznej. W uproszczeniu jest to osoba lub grupa osób zarządzająca apartamentowcem.

Relacje pomiędzy właścicielami domów a spółką zarządzającą budowane są w oparciu o zawartą między nimi umowę, która określa prawa i obowiązki stron. Jego definicję prawną podano w części 2 art. 162 Kodeksu mieszkaniowego Federacji Rosyjskiej. Zatem w ramach umowy o zarządzanie apartamentowcem jedna strona (organizacja zarządzająca) na polecenie drugiej strony (właściciele lokalu w apartamentowcu, organy zarządzające wspólnoty mieszkaniowej lub zarząd organy spółdzielni mieszkaniowej lub organy zarządzające innej wyspecjalizowanej spółdzielni konsumenckiej), zobowiązuje się świadczyć usługi odpłatnie w uzgodnionym terminie i wykonywać prace związane z należytym utrzymaniem i naprawą mienia wspólnego w takim domu media na rzecz właścicieli lokali w takim domu i osób korzystających z lokali w tym domu oraz prowadzenia innych działań zmierzających do osiągnięcia celów zarządzania apartamentowcem.

Tym samym spółka zarządzająca musi w określonym terminie i pod pewnymi warunkami zapewnić naprawę i konserwację domu, a mieszkańcy z kolei mają prawo do:

— otrzymanie informacji o wykonanych usługach (zaświadczenie o wykonaniu) w terminie pięciu dni roboczych od dnia złożenia wniosku;

— sprawdzanie jakości świadczonych usług poprzez badanie;

— eliminowanie skutków złej jakości pracy.

Należy zauważyć, że organizacja zarządzająca jest odpowiedzialna za wykonywanie swoich obowiązków zgodnie z ustawodawstwem Federacji Rosyjskiej. Jeśli wątpisz w słuszność swojego wyboru, zawsze możesz skorzystać z przysługującego Ci prawa do zmiany spółki zarządzającej. Najdogodniej jest to zrobić w momencie wygaśnięcia umowy (zwykle jest to okres od 1 do 5 lat). Jeśli termin na taką możliwość jest długi, a Ty nie jesteś zadowolony z pracy menadżera w tym momencie, musisz rozwiązać umowę. Zwykle sam dokument określa procedurę i warunki rozwiązania umowy - wtedy nie będzie żadnych problemów. Jeśli Twoja umowa tego nie przewiduje, musisz podjąć środki przewidziane przez prawo, na przykład utworzyć stowarzyszenie właścicieli domów. Decyzja ta, zgodnie z Kodeksem mieszkaniowym, wiąże się z rozwiązaniem umowy z niechcianym zarządcą.

W rzeczywistości dość trudno jest rozwiązać relacje z pozbawioną skrupułów organizacją zarządzającą. Tutaj z pomocą mieszkańcom mogą przyjść organy sądowe lub stowarzyszenia ochrony konsumentów. Ponadto istnieją prywatne firmy, które za znaczną opłatą są gotowe uwolnić właścicieli od wszelkich problemów w sektorze mieszkalnictwa i usług komunalnych.

Oczywiście to, czy zwrócić się o usługi do organizacji zarządzającej, czy nie, jest kwestią kontrowersyjną, głównie ze względu na rosnącą liczbę oszustw. Wyraża się to głównie w tym, że pieniądze przekazywane na pokrycie rachunków za media nie docierają do przedsiębiorstw dostarczających surowce. Nadużywając zaufania obywateli, zarządca może przez dłuższy czas wydawać pieniądze ludności na własne potrzeby. Takie historie kończą się dość smutno: mieszkańcy ponoszą ogromne straty i z reguły nie widać końca. W tym zakresie władze regionalne coraz częściej uruchamiają programy tworzenia jednolitych ośrodków osadniczych. Mieszkańcy regionów, w których nie nałożono takich sankcji, powinni ostrożniej podejść do kwestii wyboru zarządcy lub w ogóle z niego zrezygnować.

Czy warto wprowadzać HOA?

Jeśli więc zdecydujesz się skorzystać z usług firmy zarządzającej, powinieneś rozważyć wszystkie możliwe opcje. Jak wspomniano powyżej, przy zawieraniu umowy z zarządcą mieszkańcy mają wybór drugiej strony: są to albo sami właściciele lokali, z którymi każdy musi zawrzeć umowę na równych warunkach, albo stowarzyszenie właścicieli domów (HOA ) lub spółdzielni mieszkaniowej (HC). Ten sposób zarządzania wybierają mieszkańcy na walnym zgromadzeniu. W takim przypadku sama spółka partnerska będzie współdziałać ze spółką zarządzającą poprzez jej organy, pełniąc zasadniczo rolę pośrednika. Od teraz mieszkańcy będą wspólnie podejmować wszystkie ważne decyzje. Należy wziąć pod uwagę, że metoda zarządzania może zmienić się w dowolnym momencie decyzją samych właścicieli.

Na pytanie, czy warto tworzyć HOA, można odpowiedzieć, rozważając wszystkie zalety i wady tego przepisu. Do jego oczywistych zalet należy to, że zawsze można brać udział w podejmowaniu decyzji dotyczących zarządzania ogólnymi sprawami domu, ponieważ spółka ma obowiązek uwzględniać opinie mieszkańców. Może się jednak zdarzyć, że przewaga nie będzie na Twoją korzyść – w tym przypadku będziesz musiał pogodzić się ze stanowiskiem większości.

Nie wolno nam zapominać, że istnieje inna opcja - zrobić to samodzielnie, bez zwracania się o pomoc do HOA lub organizacji zarządzającej. Jeśli mieszkańcy wykażą się aktywną postawą obywatelską i żarliwym zainteresowaniem życiem swojego domu, to prawie na pewno wszystko się uda, a w wejściach zapanuje czystość i porządek. Znając jednak mentalność naszych obywateli, można sobie wyobrazić, do czego zwykle prowadzi brak inicjatywy w zarządzaniu, powiedzmy, budynkiem na 100-200 mieszkań. W takiej sytuacji zorganizowana kontrola przez HOA może stać się gwarantem zauważalnego porządku w Twoim domu.

Kolejną ważną i pozytywną cechą wejścia do HOA jest uzyskanie legalnego prawa do prowadzenia dowolnego rodzaju działalności gospodarczej, a co za tym idzie, uzyskiwania z niej dochodów. Co to znaczy? I fakt, że członkowie spółki mogą samodzielnie dokonywać drobnych napraw, bez przyciągania płatnej siły roboczej z zewnątrz. Dodatkowo, jeśli w domu znajdują się wolne lokale niemieszkalne - np. piwnice, czy elewacje nadające się na reklamę, mieszkańcy w imieniu spółki mogą je wynająć. Otrzymane środki można wykorzystać na poprawę lokalnego krajobrazu i innych obszarów publicznych.

Jednym z głównych czynników zniechęcających do tworzenia HOA jest konieczność płacenia składek członkowskich. Wynika to z faktu, że praca członków spółki, a także usługi wynajętych księgowych i prawników muszą być opłacane. Staje się zatem oczywiste, że jeśli chcesz otrzymać kompetentne zarządzanie swoją nieruchomością, musisz być przygotowany na dodatkową opłatę za te usługi lub wziąć na siebie pełną odpowiedzialność za zarządzanie.

Nieprzyjemnym faktem jest to, że niektórzy członkowie HOA, podobnie jak szefowie spółek zarządzających, nie zawsze wypełniają swoje obowiązki w dobrej wierze. Tak więc w styczniu tego roku Sąd Miejski w Jużno-Sachalińsku wszczął sprawę karną przeciwko prezesowi jednego z HOA, który ukradł i zdefraudował fundusze należące do mieszkańców dwóch budynków mieszkalnych. Jak się okazało w toku śledztwa, oskarżony bez wiedzy właścicieli wynajął nieruchomość znajdującą się w domu, a uzyskany dochód przelewał na konto swojej firmy i wydawał na cele niezwiązane z zarządzaniem majątkiem wspólnym. I niestety takich przypadków w różnych regionach naszego kraju jest wystarczająco dużo. Kierując się tym wszystkim, pozostaje podkreślić, że proces wyboru sposobu zarządzania majątkiem jest sprawą nieprzewidywalną i poważną, za którą odpowiedzialność spoczywa na każdym z nas.

Prowadzić właściwe zarządzanie apartamentowcem - angażować się w jego poprawę techniczną i sanitarną.
Terminowe zapewnienie mieszkańcom wysokiej jakości mediów, terminowe wywóz śmieci, sprzątanie placów i wejść.
Przekazywać mieszkańcom sprawozdanie z wykonanych prac i proponowanych działań.

W umowie o zarządzanie apartamentowcem musi zostać określony wykaz szczegółowych praw i obowiązków – zgodnie z art. 162 Kodeks mieszkaniowy Federacji Rosyjskiej.

Zawarcie umowy z właścicielami

Od 1 lipca 2015 roku spółki zarządzające działają na podstawie zezwolenia wydanego przez organy nadzoru mieszkaniowego i gminnego.

Umowa o zarządzanie apartamentowcem zawierana jest pomiędzy właścicielami mieszkań w apartamentowcu a organizacją zarządzającą na okres nie dłuższy niż 5 lat.

Jeżeli na koniec okresu żadna ze stron nie wyraziła chęci rozwiązania umowy, wówczas uważa się ją za przedłużoną na ten sam okres.

Głównymi elementami umowy będą:

informacje o partiach – radzie MKD i organizacji zarządzającej;
lista wszystkich niezbędnych prac i mediów, które zostaną dostarczone przez organizację zarządzającą;
koszt płacenia za usługi organizacji pośredniczącej, ceny za media;
tryb zmiany zakresu prac i świadczonych usług;
procedura raportowania.

Umowa określa także tryb monitorowania działalności spółki.

Umowę uważa się za zawartą, jeżeli podpisze ją 50% właścicieli mieszkań w budynku wielopiętrowym.

Przesyłanie raportu

Roszczenie jest sporządzane w dowolnej formie, ale musi zawierać wszystkie niedociągnięcia w pracy spółki zarządzającej.

Decyzja administracyjna wydana na niekorzyść właścicieli nie oznacza, że ci ostatni muszą pogodzić się z bezczynnością spółki zarządzającej.

Możesz skierować sprawę do sądu i rozwiązać umowę o zarządzanie apartamentowcem. Można to zrobić także jednostronnie.

Gdzie się skontaktować?

Najpierw powinieneś wysłać skargę do firmy zarządzającej. Następnie należy skontaktować się z władzami Rospotrebnadzor i inspekcją mieszkaniową.

Prawa najemców chroni ustawa o ochronie konsumentów.

Odpowiedzialność

Spółka zarządzająca ponosi odpowiedzialność majątkową za nieracjonalne wydatkowanie środków na zarządzanie apartamentowcami.

Jeżeli firma dopuściła się 2 przestępstw, zostaje pozbawiona licencji i nie ma prawa prowadzić działalności w zakresie świadczenia usług mieszkaniowych i komunalnych.

Czy możliwa jest zmiana spółki zarządzającej?

Można to zrobić poprzez zwołanie walnego zgromadzenia właścicieli domów. Może być realizowana w formie pełnego lub niepełnego etatu. Konieczne jest, aby większość właścicieli domów głosowała za zmianą spółki zarządzającej.

Jeden egzemplarz protokołu przesyła się kierownictwu spółki zarządzającej, które po zgromadzeniu ma obowiązek przenieść całą spółkę techniczną i finansową do nowej spółki.

Mieszkańcy powinni także zadbać o zawarcie umowy na dostarczanie mediów z nową organizacją.

Problem może pojawić się, jeśli poprzednia spółka zarządzająca zwleka z przekazaniem dokumentów nowo wybranym kolegom.

Możliwe - fałszowanie protokołów zebrań mieszkańców i dokumentacji księgowej. Bardziej skomplikowane sprawy podlegają kontroli sądowej.

Organizacja zarządzająca mieszkalnictwem i usługami komunalnymi jest pośrednikiem, którego praca powinna być zrozumiała dla mieszkańców.

Firma odpowiada za stan techniczny powierzonego jej domu oraz zapewnienie wysokiej jakości mediów. Mieszkańcy mogą kontrolować pracę takiej organizacji osobiście lub za pośrednictwem wybranych organów.

W filmie o zawarciu umowy pomiędzy właścicielami a spółką zarządzającą

Jak pozwać spółkę zarządzającą mieszkalnictwem i usługami komunalnymi? Kwestia ta jest istotna dla wielu mieszkańców budynków mieszkalnych, w których spółka zarządzająca stale dopuszcza się naruszeń. Dlatego zawsze trzeba wiedzieć, z kim i jak się skontaktować, jeśli zajdzie taka potrzeba. Niewłaściwa zawartość...

W 2018 roku spółka zarządzająca ma prawo prowadzić działalność tylko wtedy, gdy posiada koncesję. Prawo federalne określa kompetencje organizacji i obowiązki, które musi ona spełnić zgodnie z umową. Wymagania dla spółki zarządzającej Spółka zarządzająca podlega szeregowi wymagań określonych w ustawie federalnej...

Mieszkańcy apartamentowca muszą nie tylko dokonać wyboru sposobu zarządzania, ale także zdecydować o treści umowy. W przyszłości spółka zarządzająca będzie zobowiązana do zawarcia jej z każdym właścicielem nieruchomości odrębnie. Co mówi prawo? Na podstawie Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej zawarcie umowy jest obowiązkowe...

Przekazanie domu spółce zarządzającej musi nastąpić nie później niż 5 dni od daty otrzymania pozwolenia na oddanie do użytku. Zasadę tę reguluje art. 161 ust. 14 rosyjskiego kodeksu mieszkaniowego. Dom zostaje przekazany deweloperowi za wyrównanie dopiero po rozstrzygnięciu konkursu przez gminę, czyli...

Zgodnie z Kodeksem mieszkaniowym Federacji Rosyjskiej właściciele mieszkań mają prawo wybrać firmę zarządzającą. Jeśli mieszkańcy są niezadowoleni z jakości świadczonych usług, mogą odmówić organizacji zarządzającej i przyciągnąć inną firmę zarządzającą. Ale w tej kwestii nie wszystko jest takie jasne. Istnieje pewien porządek i zasady, które należy złamać...

Mieszkańcy budynków wielorodzinnych często musieli mierzyć się z koniecznością remontów mediów. Rury zużywają się, komunikacja z czasem traci swoje pierwotne właściwości, dlatego ich dalsze użytkowanie wymaga prac naprawczych. Większość właścicieli mieszkań nie ma pojęcia...

Wielu z nas słyszało pojęcie „firmy zarządzającej” lub „organizacji zarządzającej”. Co to jest? Jakie są prawne, finansowe i ekonomiczne aspekty jej działalności?

Zacznijmy od zasady znanej i zrozumiałej dla każdego. Zarząd apartamentowca ma obowiązek zapewnić obywatelom korzystne i bezpieczne warunki życia, należyte utrzymanie mienia wspólnego w budynku mieszkalnym, rozwiązywać problemy związane z korzystaniem z tej nieruchomości, a także zapewnić media mieszkańcom tego budynku.

Pozostaje tylko dowiedzieć się, jak osiągnąć jego wdrożenie i uzyskać pozytywny wynik w rzeczywistości. Przede wszystkim, aby to zrobić, musisz ustalić, kto i w jaki sposób będzie zarządzał domem, w którym znajduje się posiadany lokal.

Od czasu wejścia w życie nowego Kodeksu mieszkaniowego Federacji Rosyjskiej właścicielom lokali w apartamentowcu powierzono odpowiedzialność za wybór sposobu zarządzania apartamentowcem. W takim przypadku budynkiem mieszkalnym może zarządzać tylko jedna organizacja zarządzająca.

Zgodnie z art. 161 Kodeksu mieszkaniowego Federacji Rosyjskiej to właśnie te osoby są zobowiązane wybrać jedną z proponowanych opcji jako metodę zarządzania.

Bezpośrednie zarządzanie właścicielami lokali w apartamentowcu. W takim przypadku właściciele lokali sami zawierają umowy o świadczenie usług komunalnych i mieszkaniowych z dostawcami tych usług, a także samodzielnie płacą za te usługi zgodnie z zawartymi umowami.
Zarząd Stowarzyszenia Właścicieli Domów albo spółdzielnia mieszkaniowa albo inna wyspecjalizowana spółdzielnia konsumencka. W takim przypadku należy zarejestrować odpowiednią osobę prawną, działającą w imieniu wszystkich właścicieli domów, a stosunki prawne z dostawcami niezbędnych usług budowane są w oparciu o umowy pomiędzy nowo utworzoną osobą prawną a usługodawcami. W takim przypadku płatność za świadczone i świadczone usługi zostanie dokonana przez właścicieli lokali na rzecz istniejącej osoby prawnej (HOA lub spółdzielni).
Zarządzanie organizacją zarządzającą. Jeśli właściciele lokali wybiorą ten konkretny sposób zarządzania, należy zwrócić ich uwagę na szereg specyficznych czynników. Rozważaniu takich momentów poświęcona jest niniejsza praca.

Status prawny spółki zarządzającej, jej uprawnienia, funkcjonowanie i odpowiedzialność

Zatem na początek zdefiniujmy, że spółka zarządzająca, jak każda inna organizacja komercyjna, jest osobą prawną utworzoną w celu osiągania zysku. A przepis ten nie powinien budzić negatywnych emocji wśród niewtajemniczonych z następujących powodów.

Odmianą działalności przedsiębiorczej jest działalność spółki zarządzającej. Z kolei działalność przedsiębiorcza to samodzielna działalność prowadzona na własne ryzyko, mająca na celu systematyczne osiąganie zysków z korzystania z majątku, sprzedaży towarów, wykonywania pracy lub świadczenia usług przez osoby ( Sztuka. 2 Kodeks cywilny Federacji Rosyjskiej).

Istotnym faktem jest to, że zgodnie z Dekret Rządu Federacji Rosyjskiej z dnia 6 lutego 2006 r. N 75 Spółką zarządzającą mogą być zarówno osoby prawne, jak i indywidualni przedsiębiorcy.

Zatem spółka zarządzająca lub organizacja jest osobą prawną, niezależnie od jej formy prawnej, lub indywidualnym przedsiębiorcą zarządzającym apartamentowcem.

Funkcje spółki zarządzającej są następujące: musi ona, w ramach warunków określonych w umowie o zarządzanie, zapewniać utrzymanie i naprawy budynków mieszkalnych zgodnie z wymaganiami dla budynków mieszkalnych określonymi w przepisach technicznych.

Właściciele lokali, zgodnie z warunkami umowy o zarządzanie, mają prawo do:

otrzymać od osób odpowiedzialnych nie później niż pięć dni roboczych od dnia złożenia wniosku informacje na temat list, ilości, jakości i częstotliwości świadczonych usług i (lub) wykonanej pracy. Określony w umowie okres może zostać skrócony;
sprawdzić wielkość, jakość i częstotliwość świadczenia usług oraz wykonywania pracy (w tym poprzez przeprowadzenie odpowiedniego badania);
zobowiązać osoby odpowiedzialne do usunięcia stwierdzonych usterek oraz sprawdzenia kompletności i terminowości ich usunięcia.

Jednocześnie organizacje zarządzające ponoszą odpowiedzialność wobec właścicieli lokali za naruszenie ich obowiązków i są odpowiedzialne za prawidłowe utrzymanie majątku wspólnego zgodnie z ustawodawstwem Federacji Rosyjskiej i umową. Jeżeli umowa o zarządzanie apartamentowcem nie stanowi inaczej, ta osoba prawna corocznie, w pierwszym kwartale bieżącego roku, składa właścicielom lokali w apartamentowcu sprawozdanie z realizacji umowy o zarządzanie apartamentowcem za rok ubiegły.

Spółka zarządzająca odpowiada także za szkody wyrządzone apartamentowcowi, właścicielom jego lokali mieszkalnych oraz osobom trzecim poszkodowane w wyniku nieprawidłowego funkcjonowania obiektu mieszkalnego, a także w wyniku działań lub zaniechań kierownictwa spółki w wysokości wyrządzonej szkody.

Ponadto spółka zarządzająca musi wziąć pod uwagę, że sposób zarządzania apartamentowcem jest wybierany na walnym zgromadzeniu właścicieli lokali w apartamentowcu i może zostać w każdej chwili zmieniony na podstawie decyzji zgromadzenia. Jeżeli świadczone usługi i wykonane prace nie odpowiadają wymaganiom właścicieli lokali, mogą oni skorzystać z przyznanego im prawa i zmienić sposób gospodarowania. Należy jednak wziąć pod uwagę, że rozwiązanie umowy o zarządzanie musi nastąpić zgodnie z normami prawa cywilnego. Decyzja walnego zgromadzenia o wyborze sposobu zarządzania jest obowiązkowa dla wszystkich właścicieli lokali w apartamentowcu.

Stosunki umowne spółki zarządzającej, wysokość opłat za utrzymanie i naprawy majątku wspólnego

Relacja pomiędzy firmą zarządzającą a właścicielami lokali w apartamentowcu opiera się na umowie o zarządzanie apartamentowcem.

Oznacza to, że uprawnienia spółki zarządzającej do reprezentowania interesów tych osób są zawarte w niniejszej umowie. Ponieważ umowa zostaje zawarta, jeżeli strony osiągną porozumienie co do wszystkich istotnych warunków umowy ( Sztuka. 432 Kodeks cywilny Federacji Rosyjskiej).

Wyjątkiem jest umowa o zarządzanie zawierana w drodze konkursu. Zostanie to omówione poniżej.

Wybierając organizację zarządzającą przez walne zgromadzenie właścicieli lokali w apartamentowcu, Umowa o zarządzanie zawierana jest w formie pisemnej:

lub poprzez sporządzenie jednego dokumentu podpisanego przez wszystkie strony ( Zgodnie z wyjaśnieniami Ministerstwa Rozwoju Regionalnego umowę taką uważa się za wchodzącą w życie z chwilą złożenia pod nią pierwszego podpisu jednego z właścicieli),

albo z każdym właścicielem lokalu w takim domu zostaje zawarta umowa o zarządzanie na zasadach określonych w decyzji tego walnego zgromadzenia.

Warunki umowy wynikają z decyzji walnego zgromadzenia. Oznacza to, że dokumentem prawnym zawarcia umowy jest protokół z walnego zgromadzenia. Wszystko inne jest drugorzędne.

Na podstawie umowy o zarządzanie apartamentowcem jedna strona (organizacja zarządzająca) na polecenie drugiej strony (właścicieli lokalu w apartamentowcu, organy zarządzające wspólnoty mieszkaniowej lub organy zarządzające spółdzielni mieszkaniowej lub organy zarządzające innej wyspecjalizowanej spółdzielni konsumenckiej), w uzgodnionym terminie za opłatą, zobowiązuje się do:

świadczyć usługi i wykonywać prace w celu prawidłowego utrzymania i naprawy mienia wspólnego w takim domu;
świadczyć usługi komunalne właścicielom lokali;
prowadzić inne działania zmierzające do osiągnięcia celów zarządzania apartamentowcem.

W ten sposób spółka zarządzająca, reprezentowana przez swojego przedstawiciela, może zawrzeć umowę zarówno bezpośrednio z każdym właścicielem lokalu w domu w tym samym czasie, jak i z organami zarządzającymi stowarzyszenia właścicieli domów lub z organami zarządzającymi wspólnoty mieszkaniowej spółdzielnia lub inna wyspecjalizowana spółdzielnia konsumencka.

Umowa ta ma określone wymagania.

Umowa musi wskazywać :

skład majątku wspólnego apartamentowca, którym będzie prowadzony zarząd, oraz adres, w tym przypadku należy zwrócić uwagę na fakt, że spółka zarządzająca nie powinna uwzględniać tego obiektu w swoim bilansie, ponieważ jest współwłasnością;
wykaz usług i prac związanych z utrzymaniem i naprawą mienia wspólnego w budynku mieszkalnym, procedura zmiany takiej listy, a także wykaz mediów dostarczonych przez organizację zarządzającą;
tryb ustalania ceny umowy, wysokości opłat za utrzymanie i remonty lokalu mieszkalnego oraz wysokości opłat za media, a także tryb dokonywania tej płatności;
procedura monitorowania wypełniania przez organizację zarządzającą jej obowiązków wynikających z umowy o zarządzanie.

Należy zauważyć, że warunkiem istotnym, którego treść wymaga szerzej omówienia, jest w szczególności wykaz usług i robót, które będą świadczone i wykonywane przez spółkę zarządzającą lub osoby trzecie zgodnie z art. umowy zawarte przez spółkę zarządzającą na utrzymanie i remonty mienia wspólnego w budynku mieszkalnym; procedura zmiany takiej listy; tryb ustalania ceny zamówienia, wysokości opłaty za utrzymanie i remonty lokalu mieszkalnego oraz tryb dokonywania tej płatności.

Umowa o zarządzanie apartamentowcem zawierana jest na okres nie krótszy niż rok i nie dłuższy niż pięć lat. Termin rozpoczęcia wypełniania obowiązków organizacji zarządzającej (chyba że po jej zawarciu w drodze porozumienia stron zostanie ustalony inny termin) wynosi nie później niż 30 dni od dnia jej podpisania. Ponadto poprzez zawarcie umowy o zarządzanie apartamentowcem z organizacją zarządzającą zgodnie z art Część 5 art. 161 i art. 162 Kodeksu mieszkaniowego Federacji Rosyjskiej O właściwe utrzymanie mienia wspólnego dbają właściciele lokali.

Przecież jednym z obowiązków właścicieli lokali w domu jest obowiązek utrzymania wspólnej własności domu, ponieważ właściciele lokali są zobowiązani ponosić ciężar wydatków na utrzymanie wspólnej własności proporcjonalnie do ich udziałów w prawie współwłasności tej nieruchomości. Obowiązek taki musi znaleźć odzwierciedlenie w umowie o zarządzanie domem.

W przypadku zarządzania budynkiem mieszkalnym przez organizację zarządzającą, realizuje się to poprzez opłacenie przez określone osoby kosztów utrzymania i naprawy lokali mieszkalnych w budynku mieszkalnym.

Przy ustalaniu wysokości opłat za utrzymanie i naprawy lokali mieszkalnych właścicieli lokali, którzy wybrali organizację zarządzającą do zarządzania budynkiem mieszkalnym, decyzja walnego zgromadzenia właścicieli lokali w takim budynku jest podejmowana na okres co najmniej jednego roku, z uwzględnieniem propozycji organizacji zarządzającej. Określona wysokość opłaty ustalana jest jednakowo dla wszystkich właścicieli lokali.

Propozycje organizacji zarządzającej na liście, wielkość i jakość usług i prac muszą uwzględniać skład, cechy konstrukcyjne, stopień zużycia fizycznego i stan techniczny nieruchomości wspólnej, a także warunki geodezyjne i klimatyczne lokalizacja apartamentowca.

Zgodnie z klauzula 34 dekretu Rządu Federacji Rosyjskiej z dnia 13 sierpnia 2006 r. N 491, jeżeli właściciele lokalu nie podjęli decyzji o sposobie zagospodarowania apartamentowca, wysokość opłat za utrzymanie i remonty lokalu mieszkalnego wnoszonych przez właścicieli lokali ustala organ samorządu terytorialnego (w ust. podmioty Federacji Rosyjskiej – miasta federalne Moskwa i Sankt Petersburg – przez władze państwowe odpowiedniego podmiotu Federacji Rosyjskiej) na podstawie wyników otwarty konkurs przeprowadzony w ustalonym trybie, równy cenie umowy o zarządzanie apartamentowcem. Cenę umowy o zarządzanie apartamentowcem ustala się na kwotę równą kwocie opłat za utrzymanie i remonty lokalu mieszkalnego określonej w dokumentacji przetargowej.

Zarządzając budynkiem mieszkalnym przez organizację zarządzającą, najemcy lokali będących własnością państwa lub gminy, zgodnie z Część 4 art. 155 Kodeksu mieszkaniowego Federacji Rosyjskiej ponoszą koszty utrzymania i remontów mienia wspólnego, z uwzględnieniem opłat za utrzymanie i remonty lokali mieszkalnych przez najemców lokali mieszkalnych stanowiących państwowy lub komunalny zasób mieszkaniowy. Jeżeli wysokość opłaty uiszczanej przez najemców takiego lokalu mieszkalnego jest niższa od wysokości opłaty ustalonej w umowie o zarządzanie, pozostałą część opłaty wnosi wynajmujący określony lokal mieszkalny w sposób uzgodniony z organizację zarządzającą.

Niektóre rodzaje umów zawieranych np. o zarządzanie apartamentowcem, w którym wszystkie lokale stanowią własność Federacji Rosyjskiej, podmiotu wchodzącego w skład Federacji Rosyjskiej lub podmiotu miejskiego, mają określone wymagania. Tryb zarządzania nią ustalają odpowiednio Rząd Federacji Rosyjskiej, organ państwowy podmiotu wchodzącego w skład Federacji Rosyjskiej i organ samorządu terytorialnego. W takim przypadku zarządzanie apartamentowcem odbywa się poprzez zawarcie umowy o zarządzanie tym budynkiem z organizacją zarządzającą wybraną na podstawie wyników otwartego konkursu lub, w przypadku uznania konkursu za nieważny zgodnie z prawem, bez zorganizowania takiego konkursu.

Umowa o zarządzanie domem przez spółkę zarządzającą mogą zostać zmienione i zakończone w sposób określony przez ustawodawstwo cywilne Federacji Rosyjskiej.

Podano podstawy do zmiany i rozwiązania umowy o zarządzanie apartamentowcem Sztuka. 450 Kodeks cywilny Federacji Rosyjskiej. Działania te są możliwe za zgodą stron, chyba że Kodeks cywilny Federacji Rosyjskiej, inne ustawy lub umowa stanowią inaczej. Na wniosek jednej ze stron umowa może zostać zmieniona lub rozwiązana na mocy postanowienia sądu wyłącznie:

w przypadku istotnego naruszenia umowy przez drugą stronę;
w innych przypadkach przewidzianych przez Kodeks cywilny Federacji Rosyjskiej, inne ustawy lub umowę.

W przypadku jednostronnej odmowy wykonania umowy w całości lub w części, jeżeli taka odmowa jest dopuszczalna przez prawo lub porozumienie stron, umowę uważa się za odpowiednio rozwiązaną lub zmodyfikowaną. Jako prawo do odmowy zawarcia umowy o zarządzanie można przyjąć prawo właścicieli lokali do zmiany sposobu zarządzania apartamentowcem w dowolnym momencie poprzez podjęcie odpowiedniej decyzji na walnym zgromadzeniu właścicieli lokali w apartamentowcu .

Organizacja zarządzająca na 30 dni przed rozwiązaniem umowy o zarządzanie budynkiem mieszkalnym jest zobowiązana do przekazania dokumentacji technicznej budynku mieszkalnego i innych dokumentów związanych z zarządzaniem takim domem nowo wybranej organizacji zarządzającej, właścicielowi domu stowarzyszenie albo spółdzielnia mieszkaniowa albo inna wyspecjalizowana spółdzielnia konsumencka, albo w przypadku bezpośredniego zarządzania budynkiem przez właścicieli znajdujących się w nim lokali, jednemu z tych właścicieli, wskazanemu w decyzji walnego zgromadzenia takim właścicielom o wyborze sposobu zarządzania tym domem, a w przypadku braku wskazania takiego właściciela, któremukolwiek właścicielowi lokalu w tym domu.

Jeżeli jednak upłynął okres, na jaki została zawarta umowa o zarządzanie, a jedna ze stron nie złożyła wniosku o rozwiązanie umowy o zarządzanie apartamentowcem, wówczas po upływie okresu obowiązywania umowę taką uważa się za przedłużoną na ten sam okres okresie i na takich samych warunkach, jakie zostały przewidziane w takiej umowie.

Relacje między spółką zarządzającą a właścicielami lokali w domu, procedura zawierania umowy o zarządzanie i inne powiązane kwestie charakteryzują działalność spółki zarządzającej tylko z jednej strony. Z drugiej strony istnieje bezpośredni związek tej organizacji z dostawcami usług i prac, które będą wykonywane w obiekcie. Umowy z dostawcami ciepła, wodociągami i innymi organizacjami niezbędnymi do zapewnienia życia budynku mieszkalnego zawiera organizacja zarządzająca na podstawie uprawnień zawartych w umowie o zarządzanie.

Plusy i minusy zawarcia umowy o zarządzanie apartamentowcem

Proponujemy rozważyć, w jaki sposób formy zarządzania budynkiem mieszkalnym przewidziane w Kodeksie mieszkaniowym Federacji Rosyjskiej różnią się zasadniczo i jakie mogą być konsekwencje, jeśli właściciele lokali wybiorą firmę zarządzającą.

Stowarzyszenie właścicieli domów, taki czy inny rodzaj spółdzielni lub spółka zarządzająca są, jak wspomniano wcześniej, osobami prawnymi. Oznacza to, że mają prawo zawierać umowy o świadczenie usług komunalnych, otwierać rachunki bieżące i zatrudniać określonych pracowników. Jeśli właściciele lokali wybiorą bezpośrednią metodę zarządzania, pojawiają się powiązane pytania, a mianowicie, jak zatrudnić niezbędnych specjalistów (na przykład księgowego, menedżera). Ogólnie rzecz biorąc, funkcje te stają się dobrowolnym i obowiązkowym obowiązkiem tych osób, które posiadają niezbędne umiejętności. Bardzo trudno jednak pociągnąć ich do odpowiedzialności za popełnione przez nich naruszenia. Nie jest też jasne, czy ich praca będzie oficjalnie opłacana, naliczane będą podatki i staż pracy.

30 grudnia 2004 r. Została uchwalona ustawa „Na podstawie regulacji taryf organizacji pożytku publicznego”, które weszło w życie 1 stycznia 2006 r. Zgodnie z tą ustawą w sektorze mieszkaniowym konsumenci towarów i usług tych organizacji w zakresie energii elektrycznej, ciepła, zaopatrzenia w wodę, urządzeń sanitarnych, usuwania (utylizacji) stałych odpadów z gospodarstw domowych znajdują się w szczególności w budynkach mieszkalnych - wspólnoty mieszkaniowe, spółdzielnie mieszkaniowe, spółdzielnie budownictwa mieszkaniowego i inne wyspecjalizowane spółdzielnie konsumenckie, a także organizacje zarządzające. To oni nabywają powyższe towary i usługi w celu zapewnienia mediów osobom zamieszkującym dany apartamentowiec lub bezpośrednio właścicielom lokali w apartamentowcu. Oznacza to, że jeśli jesteś właścicielem lokalu mieszkalnego w apartamentowcu, w którym decyzją większości właścicieli, do których nie jesteś jednym, zarządzanie sprawuje spółka osobowa, spółdzielnia lub spółka zarządzająca, nie możesz zawierać umów bezpośrednio, z pominięciem ich. W takim przypadku umowy o świadczenie usług publicznych będą zawierane bezpośrednio z określonymi osobami prawnymi, które mogą już zawierać je z właścicielami mieszkań.

Zatem spółka zarządzająca wraz ze spółką osobową lub spółdzielnią ma szereg zalet w porównaniu z zarządzaniem bezpośrednim. Spółka zarządzająca, jako osoba prawna, prowadzi swoją działalność zgodnie z umową, buduje swoje relacje z dostawcami usług i robót, nie odwołując się każdorazowo do opinii większości właścicieli lokali.

Główną przewagą spółki zarządzającej nad innymi metodami zarządzania jest następująca. Spółka zarządzająca z definicji musi specjalizować się w świadczeniu określonego rodzaju usług. Oznacza to, że wykonywanie jej obowiązków musi odbywać się na odpowiednim poziomie zawodowym.

Ale ta metoda kontroli ma również wiele wad. Najważniejsze jest to, że w tej chwili nie ma wystarczającej liczby wiarygodnych firm zarządzających, nie ma praktyki w ich działaniu, a krąg profesjonalistów w tej branży nie został utworzony. Dlatego na tym etapie istnieje możliwość oszustwa. Ponadto po zawarciu umowy o zarządzanie właściciele lokali po prostu nie mają możliwości wpływania na podejmowane decyzje.

Tryb korzystania z uprawnień samorządów do wyboru spółki zarządzającej apartamentowcem

Po raz kolejny zwracamy uwagę właścicieli lokali w apartamentowcu, że Kodeks mieszkaniowy Federacji Rosyjskiej zobowiązuje ich do dobrowolnego, w ustalonych ramach czasowych, rozwiązania kwestii sposobu zarządzania domem.

Załóżmy, że ma miejsce następująca sytuacja. Czas mija, a właściciele lokali w apartamentowcu nie podejmują żadnych działań mających na celu wybranie sposobu zagospodarowania tego budynku. Jak wynika z praktyki, jest to raczej reguła niż wyjątek.

Tymczasem wyznaczony przez ustawodawcę termin na dobrowolne rozstrzygnięcie tej kwestii powoli upływa. Zwróćmy uwagę właścicieli lokali na fakt, że początkowo od chwili wejścia w życie Kodeksu mieszkaniowego Federacji Rosyjskiej (1 marca 2005 r.) Ustalono roczny okres, przed upływem którego właściciele lokali lokal musi odbyć spotkanie i wybrać formę zarządzania apartamentowcem (tj. do 1 marca 2006 r. d.). A jeżeli takie zgromadzenie nie odbyło się lub nie została na nim podjęta odpowiednia decyzja, prawo wyboru spółka zarządzająca zostaje przejęta przez organ samorządu terytorialnego. W takim przypadku ma prawo przeprowadzić konkurs między spółkami zarządzającymi.

Jednak ustawa federalna z dnia 26 grudnia 2005 r. N 184-FZ została zmieniona i okres ten został przedłużony do 1 stycznia 2007 r. Ponadto 6 lutego 2006 r. Rząd Federacji Rosyjskiej w opracowaniu przepisów Artykuł 161 Kodeksu mieszkaniowego Federacji Rosyjskiej zatwierdził Regulamin przeprowadzenia przez organ samorządu terytorialnego otwartego konkursu na wybór organizacji zarządzającej budynkiem mieszkalnym.

Ustawa federalna nr 251-FZ z dnia 29 grudnia 2006 r. „W sprawie zmian w kodeksie mieszkaniowym Federacji Rosyjskiej i art. 18 ustawy federalnej „W sprawie uchwalenia kodeksu mieszkaniowego Federacji Rosyjskiej” po raz kolejny przedłużyła okres dla lokalnych organów rządowych do przeprowadzania otwartych konkursów na wybór organizacji zarządzających. Obecnie ogłoszono, że ostatecznym terminem będzie 1 stycznia 2008 r. Oznacza to, że od stycznia 2008 roku samorządy mogą organizować otwarte konkursy na wybór organizacji zarządzających, kończąc je przed 1 maja 2008 roku.

Organ samorządu terytorialnego, zgodnie z art. 161 Kodeksu mieszkaniowego Federacji Rosyjskiej, w sposób ustalony przez Rząd Federacji Rosyjskiej, jest obowiązany przeprowadzić otwarty konkurs na wybór organizacji zarządzającej, jeżeli w ciągu roku przed do dnia przeprowadzenia przedmiotowego konkursu właściciele lokali w apartamentowcu nie wybrali sposobu zarządzania lub jeżeli zapadła decyzja o wyborze Nie było możliwości zarządzania tym domem.

Tak więc, jeśli określony wybór nie jest planowany w Twoim domu, a także jeśli:

Właściciele lokali w apartamentowcu nie wybrali sposobu zagospodarowania tego budynku m.in. w następujących przypadkach:

wskazane osoby nie odbyły walnego zgromadzenia w sprawie wyboru sposobu zarządzania apartamentowcem lub nie została podjęta decyzja w sprawie wyboru sposobu zarządzania apartamentowcem;
po upływie dwóch miesięcy od dnia wejścia w życie postanowienia sądu stwierdzającego nieważność Walnego Zgromadzenia Właścicieli lokali w apartamentowcu w sprawie wyboru sposobu zarządzania apartamentowcem, ponowne Walne Zgromadzenie nie odbyło się lub nie podjęto decyzji o wyborze nie opracowano sposobu zagospodarowania apartamentowca;

Podjęta przez właścicieli lokali w apartamentowcu decyzja o wyborze sposobu zarządzania domem nie została zrealizowana m.in. w następujących przypadkach:

większość właścicieli lokali w apartamentowcu nie zawarła umów przewidzianych w art. 164 Kodeksu mieszkaniowego Federacji Rosyjskiej;
właściciele lokali w apartamentowcu nie przesłali uprawnionemu federalnemu organowi wykonawczemu dokumentów niezbędnych do rejestracji państwowej stowarzyszenia właścicieli domów, spółdzielni mieszkaniowej lub innej wyspecjalizowanej spółdzielni konsumenckiej;
nie zostały zawarte umowy o zarządzanie budynkiem mieszkalnym, o których mowa w art. 162 Kodeksu mieszkaniowego Federacji Rosyjskiej;

to Ty, jako właściciel lokalu w apartamentowcu, musisz wiedzieć, co następuje.

Konkurs jest formą licytacji, której zwycięzcą zostaje uczestnik, który za określoną kwotę zapłaty za utrzymanie i remonty lokalu mieszkalnego w ciągu jednego roku wykona największą ilość robót i usług w zakresie utrzymania i utrzymania remont majątku wspólnego właścicieli lokali w apartamentowcu, którego prawo do dysponowania jest konkurencyjne.

Oznacza to, że organizator ogłaszając konkurs oferuje wnioskodawcom ograniczoną kwotę dofinansowania, w którą należy „upakować” jak największy wolumen prac i usług oferowanych przez wnioskodawcę (począwszy od oczyszczenia działki, przygotowania domu do użytku sezonowego, a kończąc na sprzątaniu i czyszczeniu na mokro komór śmieciowych oraz odkurzaniu z trzonków lamp, parapetów w częściach wspólnych). Pełny wykaz robót określony jest w Wykazie robót obowiązkowych i usług w zakresie utrzymania i remontów mienia wspólnego właścicieli lokali w budynku mieszkalnym, będącym przedmiotem konkursu.

W ramach dygresji zauważam, że stosowanie tego dokumentu może mieć sens przy zawieraniu umowy o zarządzanie apartamentowcem z firmą zarządzającą przy ustalaniu zakresu prac do wykonania, także w przypadku niezawarcia tej umowy poprzez konkurs.

Ważne jest także to, że choć konkurs ma charakter otwarty pod względem składu uczestników i formy zgłoszenia, uczestnikiem konkursu nie może być wyspecjalizowana organizacja. Przepis ten nie narusza praw tych osób prawnych. Tyle, że jeśli zniesione zostanie to ograniczenie, to organizacje te staną się monopolistami w zarządzaniu apartamentowcami ze względu na to, że będą mogły samodzielnie ustalać ceny za świadczone usługi i tym samym przeprowadzić konkurencję, a sama koncepcja konkursu jako przetarg stracą na znaczeniu.

Jeśli więc właściciele lokali w domu nie wykonali wcześniej wskazanych działań, przygotuj się na to, że w wyznaczonym terminie dowiesz się o odbyciu odpowiedniego konkursu. Ale nawet w tym przypadku osoby te mają możliwość samodzielnego podjęcia decyzji.

Ponieważ ogłoszenie o konkursie wskazuje (wraz z podstawą konkursu, nazwą, lokalizacją, adresem pocztowym organizatora konkursu) także charakterystykę przedmiotu konkursu (w tym adres apartamentowca) oraz nazwę obowiązkowych robót i usług w zakresie utrzymania i remontu obiektu konkursowego, wykonanych lub świadczonych na podstawie umowy o zarządzanie apartamentowcem oraz wysokości wynagrodzenia za utrzymanie lub remont lokalu mieszkalnego, obliczonej przez organizatora konkursu, a co najważniejsze miejsce, termin i czas konkursu, wówczas właściciele lokali mają możliwość, nawet w tym przypadku, skorzystać z prawa wyboru sposobu zarządzania domem.

W takim przypadku, jeżeli przed dniem konkursu właściciele lokali w apartamentowcu wybrali sposób zarządzania apartamentowcem lub podjęli decyzję o wyborze sposobu zarządzania tym budynkiem, konkurs nie odbywa się. W przypadku niezastosowania się do określonych działań, przy ogłoszeniu wyników konkursu opinia właścicieli lokalu nie będzie już brana pod uwagę.

Zgodnie z dekretem Rządu Federacji Rosyjskiej zwycięzca konkursu musi wykonać następujące czynności:

w ciągu dziesięciu dni roboczych od daty zatwierdzenia protokołu konkursu przedstawić organizatorowi konkursu podpisany przez niego projekt umowy o zarządzanie apartamentowcem oraz zapewnić wykonanie zobowiązań;
w ciągu 20 dni od daty zatwierdzenia protokołu konkursowego, przesłać podpisane przez niego projekty umów o zarządzanie apartamentowcem właścicielom lokali w apartamentowcu w celu podpisania tych umów w sposób ustalony Artykuł 445 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej.

Przepis ten odpowiada aktualnemu Kodeksowi mieszkaniowemu Federacji Rosyjskiej. Zgodnie z Klauzula 5 art. 161 Kodeksu mieszkaniowego Federacji Rosyjskiej Organy samorządu terytorialnego w terminie dziesięciu dni od dnia otwartego konkursu zawiadamiają wszystkich właścicieli lokali w apartamentowcu o wynikach przedmiotowego konkursu i warunkach umowy o zarządzanie. Właściciele lokali w apartamentowcu są obowiązani zawrzeć umowę o zarządzanie tym budynkiem z organizacją zarządzającą wybraną na podstawie wyników otwartego konkursu, w sposób ustalony Artykuł 445 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej.

Zgodnie z tą normą Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej, jeżeli strona, dla której zawarcie umowy jest obowiązkowe, uchyla się od jej zawarcia, druga strona ma prawo zwrócić się do sądu z żądaniem wymuszenia zawarcia umowy porozumienie. Strona, która bezzasadnie uchyla się od zawarcia umowy, ma obowiązek zrekompensować drugiej stronie spowodowane tym straty.

Jednak wraz z zawarciem umowy o zarządzanie w drodze konkursu relacje między organem samorządu terytorialnego a właścicielem lokalu w tym domu nie kończą się.

Organ samorządu terytorialnego nie później niż w terminie roku od zawarcia określonej umowy o zarządzanie budynkiem mieszkalnym jest obowiązany zwołać zgromadzenie właścicieli lokalu w tym budynku w celu podjęcia decyzji o wyborze sposobu zarządzania. Oznacza to, że organizacja, która wygrała konkurs na zarządzanie domem, może nim swobodnie zarządzać i nim zarządzać.