Apartman binalarının sakinleri her zaman yönetim şirketine verilen sorumlulukların tamamını bilmezler.
Standart formülasyon olan “konut bakım ve onarım hizmetleri” aslında çok geniş bir yelpazedeki iş ve hizmetleri içermektedir.
Ve konut sahiplerinin cehaleti nedeniyle, vicdansız yönetim şirketleri her zaman tüm yükümlülüklerini yerine getirmiyorlar Onların önünde.
Daha sonra apartman sakinleri, yönetim organizasyonuna düzenli olarak gönderilen önemli meblağların nereye harcandığı konusunda bir yanlış anlama yaşıyor.
Bu tür soruların ortaya çıkmasını önlemek için “ev yönetimi” ve “konut bakımı” kavramlarının tam olarak neleri içerdiğini net bir şekilde anlamanız ve ayrıca yönetim şirketinin konut ve konut sektöründeki görevlerinin performansını nasıl takip edebileceğinizi bilmeniz gerekir. toplumsal hizmetler sektörü.
Yönetim şirketi nedir?
Yönetim şirketi tüzel kişiliktir.
Bu tür kuruluşların ana faaliyeti, ortak mülkiyetin bakımı, gerekli kaynaklarla kesintisiz ekipmanın düzenlenmesi ve uygun düzeyde teknik ve sıhhi koşulların sürdürülmesine yönelik hizmetlerin sağlanmasıdır.
Yönetim şirketleri üç türe ayrılır:
- yöneticiler;
- hibrit;
- operasyonel.
Organizasyonları yönetmek Bağımsız olarak yalnızca ortak mülkiyetin yönetimi ve bakımıyla ilgilenirler. Teknik ve sıhhi bakımın yanı sıra konut sakinlerine hizmet sağlanması için üçüncü taraf kuruluşlarla ve kişilerle sözleşmeye dayalı olarak görevlendirilirler.
Hibrit şirketler yönetimi, işletmeyi bağımsız olarak yürütmek, uygun sıhhi ve teknik durumu sağlamak, kamu hizmetleri ve diğer hizmetleri sağlamak.
Operasyonel doğrudan daire sahipleriyle yapılan veya kurul tarafından temsil edilen bir sözleşmeye dayanarak çalışır. Bir apartman binasının işletilmesinin yanı sıra teknik ve sıhhi bakımı için de hizmet sağlarlar.
Ceza Kanununun işleyişi nasıl düzenlenmektedir?
Yönetim organizasyonlarının çalışmalarını düzenleyen ve düzenleyen düzenlemelerin listesi oldukça kapsamlıdır.
Başlıcaları:
Yönetim şirketinin hak ve yükümlülükleri
Yönetim şirketine devredilen bir apartmanın bakımına ilişkin tüm hak ve yükümlülükler iki kategoriye ayrılabilir:
- işletme ve onarım çalışmaları;
- organizasyon ve yönetim hizmetleri.
İLE işletme ve onarım çalışmaları ilgili olmak:
Altında organizasyon ve yönetim hizmetleri araç:
- Tedarik ve kontrol.
- Kurulu muhasebe cihazlarını atlayarak kaynakları kullanan vicdansız sakinlerin ve vatandaşların belirlenmesi.
- Kamu hizmetlerinden sorumlu işletmelerle etkileşim ve bunların uygun kalitesinin izlenmesi.
- Bir apartman binası için teknik ve diğer belgelerin saklanması ve bütünlüğünün sağlanması.
- Temelde yaşayanlar da dahil olmak üzere evin sakinlerinin muhasebesi.
- Mahalle sakinleriyle toplantılar düzenlemek, yapılan çalışmalara ilişkin raporlar sunmak. Bu tür toplantıların yılda en az bir kez yapılması gerekmektedir.
- Yenilerini sahiplerine ulaştırıyoruz.
Buna karşılık, yönetim organizasyonu şu haklara sahiptir:
Yönetim şirketinin çalışmaları nasıl organize ediliyor?
Bir apartman binasının bakımını ve yönetimini organize etmek için iki seçenek vardır.
İlk seçenek Yönetim şirketi aslında bir yönetici ve bir grup yöneticiden oluştuğunda. Organizasyonel sorunları çözerler, bazı kararlar alırlar ve mevcut sorunları çözerler.
Onarım çalışmaları yapmak, ortak alanları temizlemek, ortak mülklerin bakımını yapmak ve diğer işleri yapmak için üçüncü taraf kuruluşlar yer almaktadır.
Aynı zamanda yönetim şirketi sağlanan tüm hizmetlerden ve yapılan işlerden sorumludur.
İkinci seçenekte Kuruluş, yönetim, bakım ve işletmeye ilişkin tüm sorumlulukları tamamen üstlenir.
Bunu yapabilmek için şirketin daha fazla işçi kadrosuna sahip olması ve gerekli ekipman ve makinelerin mevcut olması gerekir. Ancak aynı zamanda işin uygulanması daha dikkatli bir kontrole tabidir.
Mahalle sakinlerine bildirimde bulunma prosedürü
Yönetim şirketinin konut sahiplerine raporlama prosedürü, Rusya Federasyonu Konut Kanunu hükümleri ile sıkı bir şekilde düzenlenmektedir. Buna göre yönetim kurulu her yıl böyle bir rapor sunmak zorundadır bir sonraki raporlama yılının ilk çeyreğinin sonundan önce.
Farklı bir prosedür ve zaman çerçevesi oluşturulabilir.
Rapor mümkün olduğunca eksiksiz, kapsamlı ve kapsamlı olmalıdır. Şirketin yıl içindeki konut bakım faaliyetlerine ilişkin tüm ana göstergelerin durumunu yansıtmalıdır. O da gelecek yıl için bir çalışma planı içermelidir Bölgenin yaşam koşullarının ve çevre düzenlemesinin iyileştirilmesi amaçlanıyor.
Raporun, bölge sakinlerinin genel toplantısında onay için mülk sahiplerine sunulması gerekiyor.
Yönetim şirketinin faaliyetleri üzerinde sakinlerin kontrolü
Konut sahipleri, kişisel olarak veya yönetim kurulu aracılığıyla, geri ödemeli olarak belirli hizmetleri sağlamak üzere bir yönetim şirketi kiraladıkları için, konut sakinlerinin kendilerine sunulan hizmetlerin kalitesini kontrol etmek istemeleri doğaldır.
Bu hak onlara Rusya Federasyonu Konut Kanunu tarafından verilmektedir.
Sakinlerin aşağıdakileri kontrol etme hakkı vardır:
Anlaşmazlıkların çözümlenmesi
Ne yazık ki istatistikler öyle ki, konut sakinleri evi yönetmekle görevlendirilen şirketin çalışmalarından her zaman memnun değiller. Ve yönetim şirketlerinin kendileri de sorumluluklarını her zaman bilinçli bir şekilde yerine getirmiyorlar.
Yöneticilerle yaşanan anlaşmazlığın nedenleri farklı olabilir. Örneğin, sözleşmede belirtilen hizmetlerin sağlanamaması veya rutin onarımların yapılmaması.
Her halükarda yönetici şirketin görevlerini yerine getirmemesi halinde barış görüşmelerine başlamalıyız ve öncelikle yönetimiyle iletişime geçin ve nedenlerini bulmaya çalışın.
Bu tür eylemler hiçbir şeye yol açmazsa ilgili makamlara başvurmadan yapamazsınız. Bunlar şunları içerir:
- Rospotrebnadzor;
- Konut Denetimi;
- mahkemeler.
Ancak her durumda, itirazınızı yönetim şirketinin kendisiyle başlatmanız gerekir. Ona yazılı bir şikayet sunulmalıdır yerine getirilmeyen tüm yükümlülüklerin veya uygunsuz şekilde sağlanan hizmetlerin belirtilmesi ve ayrıntılandırılması.
Sunulan talebe yanıt yoksa Rospotrebnadzor ve Konut Müfettişliği ile iletişime geçmek mantıklı olacaktır. Bu kuruluşlar ilgili tartışmalı sorunları çözme konusunda yetkilidir.
Tartışmalı bir durumu çözme sürecinde evin bakımı ve işletilmesinde daha ciddi ihlaller tespit edilirse, o zaman savcılığa veya adli makamlara ilgili başvuruyu gönderin numunesi kesin olarak onaylanmış bir forma sahip olmayan bir yönetim şirketine.
Bir yönetim şirketinin konut bakımı ve apartman sahiplerinin ortak mülkiyetini yönetme sorumlulukları oldukça ağır bir yüktür. Bu çalışmanın birçok inceliği ve nüansı var.
Daire sahipleri Yönetimi organize etmek için tüm süreci ve prosedürü açıkça anlamalıdır. Ancak o zaman yönetim organizasyonu hizmetleri tam ve uygun kalitede sağlayacaktır.
Video: Yönetim şirketi görevlerini yerine getirmezse ne yapmalı?
Raporda Yakutistan Cumhuriyeti yönetiminin yürüttüğü bir deneyden bahsediliyor. Yetkililer, sakinlerin yönetim şirketinin çalışmalarından duyduğu memnuniyetsizlikle mücadele etmek için bu kuruluşların performans göstergelerine dayalı bir derecelendirme yapmaya karar verdi.
Artık sakinlerin apartmanlarının yönetimini kuruluşa emanet etmeleri ve yönetim şirketinin yönetimi ile anlaşmazlıklardan ve hizmetlerinin kalitesizliğinden kaçınmaları çok daha kolay olacak.
Rahatlık arzusunun her zaman insan doğasında var olduğu bir sır değil. Zor bir günün ardından eve dönen her birimiz, temiz bir avlu ve giriş görmek, çalışan bir asansörle dairemize çıkmak istiyoruz. Tüm bu arzuların gerçekleşmesi için mal sahiplerinin yönetim şirketi seçimine karar vermesi gerekiyor. Nereden iletişime geçilir? Sunulan hizmetler kaliteli olacak mı ve hayal kırıklığı durumunda ne yapılmalı? Bu soruları cevaplamadan önce “yönetim organizasyonu” kavramını anlamak gerekir.
Bu nedenle, yönetim organizasyonu (konut ve toplumsal hizmetler), apartman binalarının sahiplerine bakım sorumluluklarının verildiği, yani girişlerde ve çevredeki temizliğin zamanında ve garantili bakımının, hizmet verilebilirliğinin sağlanmasıyla görevlendirildiği bir tüzel kişiliktir. tüm yardımcı ağlar ve yapılar. Basitçe söylemek gerekirse bu, bir apartman binasını yöneten bir kişi veya bir grup insandır.
Ev sahipleri ile yönetim şirketi arasındaki ilişkiler, aralarında yapılan ve tarafların hak ve yükümlülüklerini belirleyen bir anlaşmaya dayanarak kurulur. Yasal tanımı Rusya Federasyonu Konut Kanunu'nun 162. Maddesinin 2. Kısmında verilmiştir. Bu nedenle, bir apartman binasının yönetimine ilişkin bir anlaşma uyarınca, bir taraf (yönetim organizasyonu), diğer tarafın (apartman binasındaki mülk sahipleri, ev sahipleri derneğinin yönetim organları veya yönetimi) talimatı üzerine Bir konut kooperatifinin organları veya başka bir ihtisas tüketici kooperatifinin yönetim organları), kararlaştırılan süre içerisinde bir ücret karşılığında hizmet sağlamayı taahhüt eder, böyle bir evde ortak mülkün uygun şekilde bakım ve onarımı konusunda çalışmalar yapar ve sağlar, böyle bir evdeki bina sahiplerine ve bu evdeki binayı kullanan kişilere fayda sağlamak ve bir apartman binasını yönetme hedeflerine ulaşmayı amaçlayan diğer faaliyetleri yürütmek.
Bu nedenle, yönetim şirketi belirli bir süre içinde ve belirli koşullar altında evin onarımını ve bakımını sağlamalıdır ve buna karşılık sakinler aşağıdaki haklara sahiptir:
- Talebin sunulduğu tarihten itibaren beş iş günü içinde sağlanan hizmetlerle ilgili bilgilerin alınması (tamamlama sertifikası);
- inceleme yoluyla sağlanan hizmetlerin kalitesinin kontrol edilmesi;
- kalitesiz işin sonuçlarının ortadan kaldırılması.
Yönetim organizasyonunun, Rusya Federasyonu mevzuatına uygun olarak görevlerinin yerine getirilmesinden sorumlu olduğuna dikkat etmek önemlidir. Seçiminizin doğruluğundan şüpheniz varsa, yönetim şirketini değiştirme konusundaki yasal hakkınızı her zaman kullanabilirsiniz. Bunu yapmak için en uygun zaman, sözleşmenin sona erdiği zamandır (genellikle 1 ila 5 yıl arasında değişir). Böyle bir fırsat için son tarih uzunsa ve yöneticinin çalışmasından şu anda memnun değilseniz, sözleşmeyi feshetmeniz gerekir. Genellikle belgenin kendisi fesih prosedürünü ve koşullarını açıklar - o zaman herhangi bir sorun yaşanmaz. Sözleşmeniz bunu öngörmüyorsa, yasanın öngördüğü önlemleri almalısınız, örneğin bir ev sahipleri derneği kurmalısınız. Konut Kanunu'na göre bu karar, istenmeyen yönetici ile sözleşmenin feshedilmesini gerektirir.
Gerçekte, vicdansız bir yönetim organizasyonuyla ilişkileri çözmek oldukça zordur. Burada adli makamlar veya tüketiciyi koruma dernekleri bölge sakinlerinin yardımına koşabilir. Ayrıca önemli bir ücret karşılığında konut ve toplumsal hizmetler sektöründe sahiplerini her türlü sorundan kurtarmaya hazır özel şirketler de var.
Açıkçası, bir yönetim organizasyonundan hizmet alınıp alınmayacağı, büyük ölçüde artan dolandırıcılık vakalarından dolayı tartışmalı bir konudur. Bu durum temel olarak elektrik faturalarının ödenmesi için aktarılan paranın kaynak tedarik şirketlerine ulaşmaması ile ifade ediliyor. Yönetici, vatandaşların güvenini kötüye kullanarak halkın parasını uzun süre kendi ihtiyaçları için harcayabilir. Bu tür hikayeler oldukça üzücü bir şekilde bitiyor: sakinler fahiş kayıplara maruz kalıyor ve kural olarak sonu bulunamıyor. Bu bağlamda bölgesel yönetimler, birleşik yerleşim merkezleri oluşturmaya yönelik programları giderek daha fazla başlatıyor. Bu tür yaptırımların uygulanmadığı bölgelerde yaşayanların yönetici seçme konusuna daha dikkatli yaklaşması veya bu konuyu tamamen terk etmesi gerekiyor.
Bir HOA tanıtmaya değer mi?
Bu nedenle, bir yönetim şirketinin hizmetlerini aramaya karar verirseniz, olası tüm seçenekleri göz önünde bulundurmalısınız. Yukarıda bahsedildiği gibi, sakinlere yönetici ile bir anlaşma imzalarken ikinci tarafı seçme şansı verilir: bunlar ya her biri ile eşit şartlarda bir anlaşma yapılması gereken mülkün sahipleridir ya da bir ev sahipleri derneğidir (HOA). ) veya bir konut kooperatifi (HC). Bu yönetim yöntemi genel kurulda bölge sakinleri tarafından seçilir. Bu durumda ortaklığın kendisi, yönetim şirketi ile kendi organları aracılığıyla etkileşime girecek ve esasen bir aracı rolü üstlenecektir. Artık tüm önemli kararları vatandaşlar birlikte alacak. Yönetim yönteminin, sahiplerinin kendi kararıyla her an değişebileceği dikkate alınmalıdır.
Bir HOA oluşturmaya değip değmeyeceği sorusu, bu hükmün tüm artılarını ve eksilerini tartarak cevaplanabilir. Açık avantajları arasında, ortaklığın konut sakinlerinin görüşlerini dikkate almak zorunda olması nedeniyle genel ev sorunlarının yönetimine ilişkin karar alma süreçlerine her zaman katılabilmenizdir. Bununla birlikte, avantajın sizin lehinize olmaması da mümkündür - bu durumda çoğunluğun pozisyonuyla uzlaşmanız gerekecektir.
Başka bir seçeneğin daha olduğunu unutmamalıyız - bunu HOA'nın veya yönetim organizasyonunun yardımına başvurmadan kendi başımıza yapmak. Sakinler aktif bir sivil konum ve evlerinin yaşamına tutkulu bir ilgi gösterirlerse, o zaman her şey neredeyse kesinlikle başarılı olacak ve girişlerde temizlik ve düzen hüküm sürecek. Ancak vatandaşlarımızın zihniyetini bilerek, örneğin 100-200 apartmanlık bir binayı yönetme konusundaki inisiyatif eksikliğinin genellikle nelere yol açtığını tahmin edebiliriz. Böyle bir durumda, HOA'nın organize kontrolü evinizde gözle görülür bir düzenin garantörü olabilir.
HOA'ya girmenin bir diğer önemli ve olumlu özelliği, her türlü ticari faaliyeti yürütmek için yasal hakkın elde edilmesi ve bunun sonucunda bundan gelir elde edilmesidir. Bu ne anlama geliyor? Ve örneğin, ortaklık üyelerinin dışarıdan ücretli emek çekmeden küçük onarımları kendi başlarına yapabilmeleri. Ek olarak, evin ücretsiz konut dışı binaları varsa - örneğin bodrum katları veya reklama uygun cepheler, konut sakinleri bunları ortaklık adına kiralayabilir. Alınan fonlar yerel peyzajın ve diğer kamusal alanların iyileştirilmesi için kullanılabilir.
HOA oluşturmanın en büyük caydırıcı faktörlerinden biri üyelik ücreti ödeme zorunluluğudur. Bunun nedeni, ortaklık üyelerinin çalışmalarının yanı sıra, işe alınan muhasebeci ve avukatların hizmetlerinin de ödenmesi gerektiğidir. Dolayısıyla, mülkünüzün yetkin bir şekilde yönetilmesini istiyorsanız, bu hizmetler için ekstra ödeme yapmaya veya tüm yönetim sorumluluğunu üzerinize almaya hazır olmanız gerektiği açık bir şekilde ortaya çıkıyor.
Hoş olmayan gerçek şu ki, yönetim şirketlerinin başkanları gibi bazı HOA üyeleri de görevlerini her zaman iyi niyetle yerine getirmiyorlar. Böylece, bu yılın Ocak ayında Yuzhno-Sakhalinsk Şehir Mahkemesi, iki apartman sakinlerine ait fonları çalan ve zimmete geçiren HOA'lardan birinin başkanına karşı ceza davası açtı. Soruşturmada ortaya çıktığı üzere, sanık, evin mülkünü sahiplerinin bilgisi dışında kiraya vererek, elde edilen geliri şirketinin hesabına aktararak, ortak mülkün yönetimiyle ilgisi olmayan amaçlar için harcadı. Ve maalesef ülkemizin farklı bölgelerinde bu tür vakalar yeterince var. Yukarıdakilerin hepsinin rehberliğinde, mülkiyeti yönetmek için bir yöntem seçme sürecinin, sorumluluğun her birimize ait olduğu, öngörülemeyen ve ciddi bir konu olduğunu vurgulamaya devam ediyoruz.
- Apartman binasının uygun şekilde yönetilmesini sağlayın - teknik ve sıhhi iyileştirmelerine katılın.
- Konut sakinlerine zamanında yüksek kaliteli hizmet sağlamak, çöpleri zamanında kaldırmak, bahçeleri ve girişleri temizlemek.
- Bölge sakinlerine yapılan çalışmalar ve önerilen faaliyetler hakkında bir rapor sağlayın.
Bir apartmanın yönetim sözleşmesinde Sanat uyarınca ayrıntılı hak ve yükümlülüklerin bir listesi belirtilmelidir. Rusya Federasyonu'nun 162 Konut Kanunu.
Sahiplerle bir anlaşma yapılması
1 Temmuz 2015'ten bu yana yönetim şirketleri, konut ve toplumsal denetim otoriteleri tarafından verilen lisansa dayanarak faaliyet göstermektedir.
Bir apartman binasının yönetim sözleşmesi, bir apartman binasındaki konut sahipleri ile yönetim organizasyonu arasında 5 yıldan fazla olmayan bir süre için imzalanır.
Sürenin sonunda taraflardan hiçbiri sözleşmeyi feshetme isteğini belirtmemişse, sözleşme aynı süre için uzatılmış sayılır.
Anlaşmanın ana unsurları şunlar olacak:
- taraflar hakkında bilgi - MKD konseyi ve yönetim organizasyonu;
- yönetim organizasyonu tarafından sağlanacak tüm gerekli işlerin ve yardımcı programların bir listesi;
- bir aracı kuruluşun hizmetleri için ödeme maliyeti, kamu hizmetleri fiyatları;
- sağlanan iş ve hizmetlerin kapsamını değiştirme prosedürü;
- raporlama prosedürü.
Anlaşmada ayrıca şirketin faaliyetlerinin izlenmesine ilişkin prosedür de belirtiliyor.
Çok katlı bir binadaki daire sahiplerinin %50'si tarafından imzalanması halinde anlaşma yapılmış sayılır.
Rapor gönderme
İddia herhangi bir biçimde hazırlanmıştır ancak yönetim şirketinin çalışmalarındaki tüm eksiklikleri içermelidir.
Sahiplerin lehine olmayan bir idari usul kararı, maliklerin yönetim şirketinin eylemsizliğine katlanmak zorunda olduğu anlamına gelmez.
Mahkemeye gidebilir ve apartmanın yönetim sözleşmesini feshedebilirsiniz. Bu tek taraflı olarak da yapılabilir.
Nereden iletişime geçilir?
Öncelikle yönetim şirketine şikayette bulunmalısınız. Daha sonra Rospotrebnadzor yetkilileriyle ve konut denetimiyle iletişime geçmelisiniz.
Kiracıların hakları tüketiciyi koruma kanunu ile korunmaktadır.
Sorumluluk
Yönetim şirketi, apartman binalarının yönetimi için irrasyonel fon harcaması nedeniyle mülkiyet sorumluluğunu üstlenmektedir.
Şirketin 2 suç işlemesi halinde lisansı elinden alınır ve konut ve toplumsal hizmetlerin sağlanması konusunda faaliyet yürütme hakkı yoktur.
Yönetim şirketini değiştirmek mümkün mü?
Ev sahiplerinin genel toplantısını düzenleyerek bunu yapabilirsiniz. Tam zamanlı veya yarı zamanlı olarak gerçekleştirilebilir. Ev sahiplerinin çoğunluğunun yönetim şirketinin değiştirilmesi yönünde oy kullanması gerekiyor.
Tutanakların bir kopyası, toplantı sonrasında teknik ve mali şirketin tamamını yeni şirkete devretmekle yükümlü olan yönetim şirketinin yönetimine gönderilir.
Konut sakinleri ayrıca yeni kuruluşla kamu hizmetlerinin sağlanmasına yönelik bir sözleşme imzalamaya da özen göstermelidir.
Önceki yönetim şirketinin yeni seçilen meslektaşlarına belgelerin aktarılmasını geciktirmesi durumunda sorun ortaya çıkabilir.
Olası - sakinlerin toplantı tutanaklarının ve muhasebe belgelerinin tahrif edilmesi. Daha karmaşık vakalar adli incelemeye tabidir.
Konut ve toplumsal hizmetler yönetimi organizasyonu, işi sakinler için anlaşılır olması gereken bir aracıdır.
Şirket, kendisine emanet edilen evin teknik durumundan ve yüksek kaliteli hizmetlerin sağlanmasından sorumludur. Sakinler böyle bir kuruluşun çalışmalarını kişisel olarak veya seçilmiş organlar aracılığıyla kontrol edebilir.
Sahipler ile yönetim şirketi arasında bir anlaşma yapılmasına ilişkin videoda
Bir konut ve toplumsal hizmetler yönetim şirketine nasıl dava açılır? Bu konu, yönetim şirketinin sürekli ihlallerinin olduğu apartman binalarının birçok sakini için geçerlidir. Bu nedenle, ihtiyaç duyulduğunda kiminle ve nasıl iletişime geçeceğinizi her zaman bilmeniz gerekir. Uygunsuz içerik...
2018 yılında yönetim şirketi ancak lisansa sahip olması halinde faaliyet yürütme hakkına sahiptir. Federal yasa, kuruluşun yeterliliğini ve sözleşmeye uygun olarak yerine getirmesi gereken yükümlülükleri belirler. Yönetim şirketi için gereklilikler Yönetim şirketi, Federal Kanun tarafından belirlenen bir dizi gereksinime tabidir...
Bir apartmanın sakinleri sadece yönetim yöntemine ilişkin bir seçim yapmakla kalmamalı, aynı zamanda sözleşmenin içeriğine de karar vermelidir. Gelecekte, yönetim şirketi her mülk sahibiyle ayrı ayrı anlaşma yapmak zorunda kalacak. Yasa ne diyor? Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'na göre bir anlaşma yapılması zorunludur...
Evin yönetim şirketine devri, işletmeye alma izninin alındığı tarihten itibaren en geç 5 gün içinde yapılmalıdır. Bu kural, Rusya Konut Kanunu'nun 161. maddesinin 14. paragrafı ile düzenlenmektedir. Ev, ancak yerel belediye tarafından bir yarışma düzenlendikten sonra müteahhide denge için verilir, yani...
Rusya Federasyonu Konut Kanunu uyarınca apartman sahipleri bir yönetim şirketi seçme hakkına sahiptir. Konut sakinleri sunulan hizmetlerin kalitesinden memnun değilse, yönetim organizasyonunu reddedebilir ve başka bir yönetim şirketini çekebilirler. Ancak bu konuda her şey o kadar net değil. Çiğnenmesi gereken belli bir düzen ve kurallar vardır...
Apartman binalarında yaşayanlar sıklıkla tesisat onarımı ihtiyacıyla karşı karşıya kalıyor. Borular aşınır, iletişim zamanla orijinal niteliklerini kaybeder, bu nedenle daha fazla kullanımları onarım çalışmaları gerektirir. Çoğu apartman sahibinin hiçbir fikri yok...
Birçoğumuz “yönetim şirketi” veya “yönetim organizasyonu” kavramlarını duymuşuzdur. Nedir? Faaliyetlerinin hukuki, mali ve ekonomik yönleri nelerdir?
Herkes tarafından bilinen ve anlaşılan bir prensiple başlayalım. Bir apartmanın yönetimi, vatandaşlar için uygun ve güvenli yaşam koşulları sağlamalı, bir apartman binasındaki ortak mülkün uygun şekilde bakımını yapmalı, söz konusu mülkün kullanımına ilişkin sorunları çözmenin yanı sıra böyle bir binada yaşayan vatandaşlara kamu hizmetleri sağlamalıdır.
Geriye sadece uygulanmasını nasıl başarabileceğinizi ve gerçekte olumlu bir sonuç elde edebileceğinizi bulmak kalıyor. Bunun için öncelikle sahibi olduğunuz binanın bulunduğu evi kimin ve nasıl yöneteceğini belirlemeniz gerekiyor.
Rusya Federasyonu'nun yeni Konut Kanunu'nun yürürlüğe girmesinden bu yana, bir apartman binasındaki bina sahiplerine bir apartman binasını yönetme yöntemini seçme sorumluluğu verilmiştir. Bu durumda bir apartman binası yalnızca bir yönetim organizasyonu tarafından yönetilebilir.
Rusya Federasyonu Konut Kanunu'nun 161. Maddesi uyarınca, yönetim yöntemi olarak önerilen seçeneklerden birini seçmesi gereken kişiler bu kişilerdir.
- Tesis sahiplerinin doğrudan yönetimi bir apartmanda. Bu durumda, mülk sahipleri, bu hizmetlerin sağlayıcıları ile kamu hizmetleri ve konut hizmetleri için sözleşmeler imzalarlar ve ayrıca, yapılan sözleşmelere uygun olarak bu hizmetler için bağımsız olarak ödeme yaparlar.
- Ev Sahipleri Derneği Yönetimi veya bir konut kooperatifi veya başka bir uzmanlaşmış tüketici kooperatifi. Bu durumda, tüm ev sahipleri adına hareket eden uygun bir tüzel kişiliğin kaydedilmesi gerekir ve gerekli hizmetlerin tedarikçileri ile yasal ilişkiler, yeni oluşturulan tüzel kişilik ile hizmet sağlayıcılar arasındaki anlaşmalar temelinde kurulur. Bu durumda, sunulan ve sağlanan hizmetlerin ödemesi mülk sahipleri tarafından mevcut tüzel kişiye (HOA veya kooperatif) yapılacaktır.
- Yönetim organizasyonunun yönetimi. Tesisin sahipleri bu özel yönetim yöntemini seçerse, dikkatlerinin bir dizi spesifik faktöre çekilmesi gerekir. Bu çalışma bu tür anların değerlendirilmesine ayrılmıştır.
Yönetim şirketinin hukuki statüsü, yetkileri, işleyişi ve sorumluluğu
Öyleyse öncelikle, diğer ticari kuruluşlar gibi bir yönetim şirketinin de kar elde etmek amacıyla oluşturulmuş bir tüzel kişilik olduğunu tanımlayalım. Ve bu hüküm, aşağıdaki nedenlerden dolayı, konuya yeni başlayan kişilerde olumsuz duygulara neden olmamalıdır.
Bir yönetim şirketinin faaliyetleri girişimcilik faaliyetinin bir çeşididir. Buna karşılık, girişimcilik faaliyeti, mülkün kullanımından, mal satışından, iş performansından veya kişiler tarafından hizmetlerin sağlanmasından sistematik olarak kar elde etmeyi amaçlayan, riski kendisine ait olmak üzere gerçekleştirilen bağımsız bir faaliyettir ( Sanat. 2 Rusya Federasyonu Medeni Kanunu).
Önemli bir gerçek şu ki, buna uygun olarak 6 Şubat 2006 tarihli Rusya Federasyonu Hükümeti Kararı N 75 Hem tüzel kişiler hem de bireysel girişimciler bir yönetim şirketi olarak hareket edebilir.
Bu nedenle, bir yönetim şirketi veya kuruluşu, yasal şekli ne olursa olsun bir tüzel kişilik veya bir apartman binasını yöneten bireysel bir girişimcidir.
Yönetim şirketinin işlevleri aşağıdaki gibidir: Yönetim sözleşmesinde belirtilen şartlar ve koşullar dahilinde, konut binalarının bakım ve onarımının teknik düzenlemelerle belirlenen konut binaları gerekliliklerine uygun olarak sağlanması gerekir.
Yönetim sözleşmesi hükümlerine uygun olarak mülk sahipleri aşağıdaki haklara sahiptir:
- sorumlu kişilerden en geç beş iş günü içerisinde teslim almak başvuru tarihinden itibaren sağlanan hizmetlerin ve/veya gerçekleştirilen çalışmaların listeleri, hacimleri, kalitesi ve sıklığı hakkında bilgi. Sözleşmede belirtilen süre kısaltılabilir;
- hizmetlerin ve iş performansının hacmini, kalitesini ve sıklığını kontrol etmek (uygun incelemenin yapılması dahil);
- Sorumlu kişilerin tespit edilen kusurları ortadan kaldırmasını ve bunların ortadan kaldırılmasının eksiksizliğini ve zamanlılığını doğrulamasını gerektirir.
Aynı zamanda yönetim kuruluşları, mülk sahiplerine karşı yükümlülüklerini ihlal etmekten sorumludur ve Rusya Federasyonu mevzuatı ve sözleşmeye uygun olarak ortak mülkiyetin uygun şekilde bakımından sorumludur. Bir apartman binasının yönetim sözleşmesi tarafından aksi belirtilmedikçe, bu tüzel kişilik her yıl, cari yılın ilk çeyreğinde, apartman binasındaki mülk sahiplerine bir önceki yıla ait yönetim sözleşmesinin uygulanmasına ilişkin bir rapor sunar.
Yönetim şirketi ayrıca apartman binasının, konut sahiplerinin ve konut tesisinin uygunsuz işletilmesi sonucu yaralanan üçüncü şahısların yanı sıra yönetim şirketinin eylemleri veya eylemsizliği sonucu oluşan hasarlardan da sorumludur. , verilen hasar miktarında.
Ek olarak, yönetim şirketi, bir apartman binasını yönetme yönteminin, apartman binasındaki mülk sahiplerinin genel toplantısında seçildiğini ve toplantı kararına göre herhangi bir zamanda değiştirilebileceğini dikkate almalıdır. Sunulan hizmetler ve yapılan işler mülk sahiplerinin gereksinimlerini karşılamıyorsa, kendilerine tanınan hakkı kullanabilir ve yönetim yöntemini değiştirebilir. Ancak yönetim sözleşmesinin feshinin medeni hukuk normlarına uygun olarak yapılması gerektiği dikkate alınmalıdır. Bir apartman binasındaki tüm bina sahipleri için yönetim yöntemi seçimine ilişkin genel kurul kararı zorunludur.
Yönetim şirketinin sözleşmeye dayalı ilişkileri, ortak mülkün bakım ve onarımına ilişkin ücretlerin miktarı
Yönetim şirketi ile bir apartman binasındaki mülk sahipleri arasındaki ilişki, apartman binasına ilişkin bir yönetim sözleşmesine dayanmaktadır.
Yani yönetim şirketinin bu kişilerin çıkarlarını temsil etme yetkileri bu sözleşmede yer almaktadır. Taraflar arasında sözleşmenin tüm esaslı şartları üzerinde bir anlaşmaya varılması durumunda bir sözleşme imzalandığı için ( Sanat. 432 Rusya Federasyonu Medeni Kanunu).
Bunun bir istisnası, rekabet yoluyla imzalanan bir yönetim sözleşmesidir. Aşağıda tartışılacaktır.
Bir apartman binasındaki mülk sahiplerinin genel toplantısı ile bir yönetim organizasyonu seçerken,
Yönetim sözleşmesi yazılı olarak yapılır:
Sözleşmenin şartları genel kurul kararından doğar. Yani, bir anlaşma yapılmasına ilişkin yasal belge genel kurul tutanaklarıdır. Diğer her şey ikincildir.
Bir apartman binasının yönetimine ilişkin bir anlaşma uyarınca, bir taraf (yönetim organizasyonu), diğer tarafın (apartman binasındaki mülk sahipleri, ev sahipleri derneğinin yönetim organları veya yönetim organları) talimatı üzerine Bir konut kooperatifinin veya başka bir ihtisas tüketici kooperatifinin yönetim organlarının) kararlaştırılan bir süre içerisinde bir ücret karşılığında şunları taahhüt eder:
- böyle bir evde ortak mülkün uygun şekilde bakım ve onarımı için hizmet sağlamak ve çalışmalar yapmak;
- tesis sahiplerine kamu hizmetleri sağlamak;
- bir apartman binasını yönetme hedeflerine ulaşmayı amaçlayan diğer faaliyetleri yürütmek.
Böylece, temsilcisi tarafından temsil edilen yönetim şirketi, hem evdeki mülkün her sahibiyle aynı anda doğrudan hem de ev sahipleri derneğinin yönetim organları veya bir konutun yönetim organları ile bir anlaşmaya varabilir. kooperatif veya diğer uzmanlaşmış tüketici kooperatifi.
Bu anlaşmanın özel gereksinimleri var.
Sözleşmede belirtilmesi gerekir :
- Yönetimin gerçekleştirileceği apartmanın ortak mülkiyetinin bileşimi ve adresi, bu durumda yönetim şirketinin bu nesneyi bilançosuna almaması gerektiğine dikkat etmeniz gerekir, ortak mülkiyette olduğundan;
- bir apartman binasındaki ortak mülkün bakım ve onarımına yönelik hizmet ve çalışmaların listesi, böyle bir listeyi değiştirme prosedürü ve ayrıca yönetim organizasyonu tarafından sağlanan hizmetlerin bir listesi;
- sözleşmenin fiyatını, konutların bakım ve onarımı için ödeme tutarını ve kamu hizmetleri için ödeme tutarını ve bu tür ödemeyi yapma prosedürünü belirleme prosedürü;
- yönetim organizasyonunun yönetim sözleşmesi kapsamındaki yükümlülüklerini yerine getirip getirmediğini izleme prosedürü.
İçeriği daha detaylı tartışılması gereken önemli bir koşulun, özellikle yönetim şirketi veya üçüncü şahıslar tarafından sağlanacak ve gerçekleştirilecek hizmet ve işlerin listesi olduğunu belirtmek gerekir. bir apartman binasında ortak mülkün bakım ve onarımı için yönetim şirketi tarafından yapılan anlaşmalar; böyle bir listeyi değiştirme prosedürü; sözleşmenin fiyatını belirleme prosedürü, konutların bakım ve onarımı için ödeme tutarı ve bu ödemeyi yapma prosedürü.
Bir apartmanın yönetim sözleşmesi bir yıldan az ve beş yıldan fazla olmamak üzere yapılır. Yönetim organizasyonunun yükümlülüklerini yerine getirmeye başlaması için son tarih (sonucunda tarafların mutabakatı ile farklı bir süre belirlenmediği sürece), imza tarihinden itibaren en geç 30 gündür. Ayrıca bir apartman binası için bir yönetim organizasyonu ile yönetim sözleşmesi uyarınca Rusya Federasyonu Konut Kanunu'nun 161. Maddesi ve 162. Maddesinin 5. Bölümü ortak mülkün uygun şekilde bakımı mülk sahipleri tarafından sağlanır.
Sonuçta, evdeki mülk sahiplerinin sorumluluklarından biri de evin ortak mülkünü koruma yükümlülüğüdür, çünkü mülk sahipleri, ortak mülkün bakımı için yapılan harcamaların yükünü kendi paylarıyla orantılı olarak üstlenmekle yükümlüdür. bu mülkün ortak mülkiyet hakkındaki paylar. Böyle bir yükümlülüğün ev yönetimi sözleşmesine yansıtılması gerekir.
Bir apartman binasının bir yönetim organizasyonu tarafından yönetilmesi durumunda, apartman binasındaki konutların bakım ve onarımı için belirtilen kişiler tarafından ödeme yapılarak gerçekleştirilir.
Bir apartman binasını yönetmek için bir yönetim organizasyonu seçen bina sahiplerinin konutlarının bakım ve onarımı için ödeme miktarını belirlerken, böyle bir binadaki mülk sahiplerinin genel kurul kararı bir süre için kabul edilir. Yönetim organizasyonunun önerileri dikkate alınarak en az bir yıl süreyle. Belirtilen ücret tutarı tüm mülk sahipleri için aynı olarak belirlenmiştir.
Yönetim organizasyonunun listedeki teklifleri, hizmetlerin ve işin hacmi ve kalitesi, ortak mülkün bileşimini, tasarım özelliklerini, fiziksel aşınma ve yıpranma derecesini ve teknik durumunu ve ayrıca mülkün jeodezik ve iklim koşullarını dikkate almalıdır. apartmanın konumu.
Uyarınca 13 Ağustos 2006 N 491 tarihli Rusya Federasyonu Hükümet Kararnamesi'nin 34. maddesi mülk sahipleri apartmanın yönetim yöntemine ilişkin bir karar vermemişse, mülk sahipleri tarafından ödenen konutların bakım ve onarımı için ödeme tutarı yerel yönetim organı tarafından belirlenir ( Rusya Federasyonu'nun kurucu kuruluşları - Moskova ve St. Petersburg federal şehirleri - Rusya Federasyonu'nun ilgili kuruluşunun devlet yetkilileri tarafından) sonuçlara göre bir apartmanın yönetim sözleşmesinin fiyatına eşit, belirlenen prosedüre uygun olarak düzenlenen açık bir yarışma. Bir apartmanın yönetim sözleşmesinin fiyatı, ihale dokümanında belirtilen konutların bakım ve onarımı için yapılan ödeme tutarına eşit olarak belirlenir.
Bir apartman binasını bir yönetim organizasyonu tarafından yönetirken, devlet veya belediye mülkiyetinde olan binaların kiracıları, Rusya Federasyonu Konut Kanunu'nun 155. Maddesinin 4. Bölümü devlet veya belediye konut stokunun konut kiracıları tarafından konut binalarının bakım ve onarımı için yapılan ödemeleri dikkate alarak, ortak mülkün bakım ve onarım masraflarını karşılar. Bu tür konutların kiracıları tarafından ödenen ücretin tutarı, yönetim sözleşmesinde belirlenen ücret tutarından az ise, ücretin geri kalan kısmı, belirtilen konutun ev sahibi tarafından, anlaşmaya varılan şekilde ödenir. yönetim organizasyonu.
Örneğin, tüm binaların Rusya Federasyonu'na, Rusya Federasyonu'nun kurucu bir kuruluşuna veya bir belediye kuruluşuna ait olduğu bir apartman binasının yönetimi için yapılan belirli sözleşme türlerinin özel gereksinimleri vardır. Bunu yönetme prosedürü sırasıyla Rusya Federasyonu Hükümeti, Rusya Federasyonu'nun kurucu kuruluşunun devlet otoritesi ve yerel yönetim organı tarafından belirlenir. Bu durumda, bir apartman binasının yönetimi, açık bir rekabetin sonuçlarına göre seçilen bir yönetim organizasyonu ile bu bina için bir yönetim sözleşmesi imzalanarak veya böyle bir rekabetin kanuna göre geçersiz ilan edilmesi durumunda, herhangi bir değişiklik yapılmadan gerçekleştirilir. böyle bir yarışma düzenlemek.
Bir evin bir yönetim şirketi tarafından yönetilmesine ilişkin sözleşme değiştirilebilir ve sonlandırılabilir Rusya Federasyonu medeni mevzuatının belirlediği şekilde.
Bir apartmanın yönetim sözleşmesinin değiştirilmesi ve feshedilmesine ilişkin gerekçeler sağlanmıştır Sanat. Rusya Federasyonu 450 Medeni Kanunu. Bu eylemler, Rusya Federasyonu Medeni Kanunu, diğer yasalar veya bir anlaşma tarafından aksi belirtilmedikçe, tarafların mutabakatı ile mümkündür. Taraflardan birinin talebi üzerine sözleşme ancak mahkeme kararıyla değiştirilebilir veya feshedilebilir:
- diğer tarafın sözleşmeyi önemli ölçüde ihlal etmesi durumunda;
- Rusya Federasyonu Medeni Kanunu, diğer yasalar veya bir anlaşma tarafından öngörülen diğer durumlarda.
Sözleşmenin kısmen veya tamamen yerine getirilmesinin tek taraflı olarak reddedilmesi durumunda, kanun veya tarafların mutabakatı ile bu tür bir redde izin verildiği takdirde, sözleşmenin sırasıyla feshedildiği veya değiştirildiği kabul edilir. Bir yönetim sözleşmesi yapmayı reddetme hakkı olarak, mülk sahiplerinin, bir apartman binasındaki mülk sahiplerinin genel toplantısında uygun bir karar alarak herhangi bir zamanda bir apartman binasını yönetme yöntemini değiştirme hakkı kabul edilebilir. .
Yönetim organizasyonu, bir apartman için yönetim sözleşmesinin sona ermesinden 30 gün önce, apartmanın teknik belgelerini ve böyle bir evin yönetimi ile ilgili diğer belgeleri yeni seçilen yönetim organizasyonuna, ev sahibine devretmekle yükümlüdür. bir derneğe veya bir konut kooperatifine veya diğer ihtisas tüketici kooperatifine veya binanın doğrudan mülk sahipleri tarafından yönetilmesi halinde, genel kurul kararında belirtilen bu maliklerden birine bu evin nasıl yönetileceği konusunda bu tür sahiplere veya böyle bir mal sahibi belirtilmemişse, bu evdeki mülklerin herhangi bir sahibine.
Ancak yönetim sözleşmesinin akdedildiği süre sona ermişse, ancak taraflardan birinin bir apartmanın yönetim sözleşmesini feshetme başvurusu yoksa, geçerlilik süresinin sona ermesi üzerine böyle bir sözleşme aynı süre için uzatılmış sayılır. süre ve böyle bir anlaşmada öngörülen koşullarla aynı koşullar altında.
Yönetim şirketi ile evdeki mülk sahipleri arasındaki ilişki, yönetim sözleşmesi yapma prosedürü ve diğer ilgili konular, yönetim şirketinin faaliyetlerini yalnızca bir tarafta karakterize eder. Diğer taraftan bu kuruluşun tesiste yapılacak hizmet ve işlerin tedarikçileri ile doğrudan ilişkisi bulunmaktadır. Bir apartmanın ömrünü sağlamak için gerekli olan ısı temini, su temini ve diğer kuruluşlarla yapılan anlaşmalar, yönetim sözleşmesinin içerdiği yetkiler esas alınarak yönetim organizasyonu tarafından yapılır.
Bir apartman binası için yönetim sözleşmesi imzalamanın artıları ve eksileri
Rusya Federasyonu Konut Kanunu'nun öngördüğü bir apartman binasının yönetim biçimlerinin temelde ne kadar farklı olduğunu ve mülk sahiplerinin bir yönetim şirketi seçmesi durumunda sonuçlarının ne olabileceğini düşünmeyi öneriyoruz.
Bir ev sahipleri derneği, bir veya başka türden bir kooperatif veya bir yönetim şirketi, daha önce de belirtildiği gibi, tüzel kişilerdir. Yani, kamu hizmetleri sağlamak, cari hesap açmak ve belirli çalışanları işe almak için sözleşme yapma haklarına sahiptirler. Tesis sahipleri doğrudan bir yönetim yöntemi seçerse, gerekli uzmanların (örneğin bir muhasebeci, bir yönetici) nasıl işe alınacağı ile ilgili sorular ortaya çıkar. Genel olarak bu işlevler, gerekli becerilere sahip bireylerin gönüllü-zorunlu sorumluluğu haline gelir. Ancak işledikleri ihlallerden dolayı onları sorumlu tutmak çok zordur. Ayrıca emeklerinin resmi olarak ödenip ödenmeyeceği, vergilerin hesaplanıp hesaplanmayacağı ve hizmet sürelerinin hesaplanıp hesaplanmayacağı da belli değil.
30 Aralık 2004 tarihinde “Kamu hizmeti veren kuruluşların tarifelerinin düzenlenmesi esasına göre” Kanun kabul edildi Bu Kanuna göre konut sektöründe, bu kuruluşların elektrik, ısı, su temini, sanitasyon, katı evsel atıkların bertarafı (bertarafı) alanındaki mal ve hizmetlerinin tüketicileri özellikle apartman binalarında - ev sahibi birlikleri, konut kooperatifleri, konut inşaatı kooperatifleri ve diğerleri uzman tüketici kooperatiflerinin yanı sıra yönetim organizasyonları. Her bir apartman binasında yaşayan kişilere veya doğrudan apartman binasındaki mülk sahiplerine kamu hizmetleri sağlamak için yukarıdaki mal ve hizmetleri satın alanlar onlardır. Yani, siz de dahil olmadığınız mülk sahiplerinin çoğunluğunun kararıyla yönetimin bir ortaklık, kooperatif veya yönetim şirketi tarafından yürütüldüğü bir apartman binasında konut sahibi iseniz, giremezsiniz. onları atlayarak doğrudan sözleşme yapar. Bu durumda, kamu hizmetlerine ilişkin sözleşmeler doğrudan belirtilen tüzel kişilerle akdedilecek ve bunlar zaten daire sahipleriyle akdedilebilecek.
Bu nedenle, bir ortaklık veya kooperatifle birlikte bir yönetim şirketinin doğrudan yönetime göre bir takım avantajları vardır. Yönetim şirketi, tüzel kişilik olarak, faaliyetlerini sözleşmeye uygun olarak yürütür, hizmet ve iş tedarikçileriyle ilişkilerini her zaman tesis sahiplerinin çoğunluğunun görüşüne başvurmadan kurar.
Bir yönetim şirketinin diğer yönetim yöntemlerine göre temel avantajı şudur: Tanım gereği, bir yönetim şirketinin belirli hizmet türlerini sağlama konusunda uzmanlaşması gerekir. Yani, görevlerinin yerine getirilmesi uygun bir mesleki düzeyde gerçekleştirilmelidir.
Ancak bu kontrol yönteminin aynı zamanda bir takım dezavantajları da vardır. Bunlardan en önemlisi, şu anda yeterince güvenilir yönetim şirketinin bulunmaması, faaliyetlerinde uygulama bulunmaması ve bu sektördeki profesyonellerin çemberinin oluşmamasıdır. Dolayısıyla bu aşamada dolandırıcılık ihtimali var. Ek olarak, bir yönetim sözleşmesi imzalandıktan sonra tesis sahiplerinin karar alma sürecini etkileme fırsatı yoktur.
Yerel yönetimlerin bir apartman için yönetim şirketi seçme haklarını kullanma prosedürü
Bir kez daha, bir apartman binasındaki bina sahiplerinin dikkatini, Rusya Federasyonu Konut Kanunu'nun, evin nasıl yönetileceği konusunu belirlenen zaman dilimi içinde gönüllü olarak çözmeye zorunlu kıldığına dikkat çekiyoruz.
Aşağıdaki durumun oluştuğunu varsayalım. Zaman geçiyor ve bir apartmandaki bina sahipleri bu binayı yönetmenin bir yolunu seçmek için herhangi bir işlem yapmıyor. Pratikten de anlaşılacağı üzere bu bir istisna değil, kuraldır.
Bu arada yasa koyucunun bu konunun gönüllü çözümü için verdiği süre yavaş yavaş doluyor. Mülk sahiplerinin dikkatini, başlangıçta Rusya Federasyonu Konut Kanunu'nun yürürlüğe girdiği andan itibaren (1 Mart 2005), sahiplerinin sona ermesinden önce bir yıllık bir sürenin kurulduğu gerçeğine çekelim. tesisler bir toplantı yapmalı ve bir apartman binasının yönetim biçimini seçmelidir (yani 1 Mart 2006 tarihine kadar). Ve eğer böyle bir toplantı yapılmadıysa veya ilgili karar verilmediyse, bir apartman binası seçme hakkı yönetim şirketi yerel yönetim organı tarafından satın alındı. Bu durumda yönetim şirketleri arasında rekabet etme hakkına sahiptir.
Ancak 26 Aralık 2005 tarihli Federal Kanun N 184-FZ değiştirildi ve bu süre 1 Ocak 2007'ye kadar uzatıldı. Ayrıca, 6 Şubat 2006 tarihinde Rusya Federasyonu Hükümeti hükümlerin geliştirilmesinde Rusya Federasyonu Konut Kanunu'nun 161. Maddesi bir apartman binasını yönetecek bir yönetim organizasyonu seçmek için yerel bir hükümet organı tarafından açık bir yarışma düzenlenmesine ilişkin Kuralları onayladı.
29 Aralık 2006 tarih ve 251-FZ sayılı Federal Kanun “Rusya Federasyonu Konut Kanununda Değişiklik Yapılması Hakkında ve “Rusya Federasyonu Konut Kanununun Çıkarılmasına İlişkin” Federal Kanunun 18. Maddesi bir kez daha yerel konutların süresini uzattı hükümet organlarının yönetim kuruluşlarının seçimi için açık yarışmalar düzenlemesi. Artık kesinti tarihi 1 Ocak 2008 olarak açıklandı. Bu, Ocak 2008'den itibaren yerel yönetimlerin yönetim organizasyonlarının seçimi için açık yarışmalar düzenleyebileceği ve bunları 1 Mayıs 2008'den önce tamamlayabileceği anlamına geliyor.
Yerel yönetim organı, Rusya Federasyonu Konut Kanunu'nun 161. Maddesi uyarınca, Rusya Federasyonu Hükümeti tarafından belirlenen şekilde, yönetim organizasyonunun seçimi için bir yıl içinde açık bir rekabet düzenlemelidir. Söz konusu yarışmanın yapıldığı tarihte, bir apartmanda yer alan mülk sahiplerinin bir yönetim yöntemi seçmemiş olması veya seçilmesine karar verilmişse bu evi yönetmenin bir yolu yoktu.
Bu nedenle, evinizde belirtilen seçim planlanmamışsa ve ayrıca:
Bir apartman binasındaki mülk sahipleri, aşağıdaki durumlar da dahil olmak üzere bu binayı yönetme yöntemini seçmemişlerdir:
- belirtilen kişiler bir apartman binasını yönetme yönteminin seçilmesi konusunda genel kurul toplantısı yapmamış veya bir apartman binasını yönetme yönteminin seçilmesi konusunda bir karar verilmemiştir;
- Bir apartman binasını yönetme yöntemini seçme konusunda bir apartman binasındaki mülk sahiplerinin genel kurulunu geçersiz ilan eden mahkeme kararının yürürlüğe girmesinden iki ay sonra, genel kurul toplantısının tekrarı yapılmadı veya seçim kararı alınmadı bir apartman binasını yönetmeye yönelik bir yöntem yapılmadı;
Bir apartman binasındaki mülk sahiplerinin evi yönetme yöntemini seçme kararı, aşağıdaki durumlar da dahil olmak üzere uygulanmadı:
- bir apartmandaki mülk sahiplerinin çoğunluğu, Rusya Federasyonu Konut Kanunu'nun 164. Maddesinde öngörülen anlaşmalara girmemiştir;
- bir apartman binasındaki mülk sahipleri, bir ev sahipleri derneğinin veya bir konut kooperatifinin veya diğer uzmanlaşmış tüketici kooperatifinin devlet tescili için gerekli belgeleri yetkili federal yürütme organına göndermedi;
- Rusya Federasyonu Konut Kanunu'nun 162. maddesinde öngörülen bir apartman binası için yönetim anlaşmaları henüz yapılmamıştır;
o zaman bir apartmandaki binanın sahibi olarak aşağıdakileri bilmeniz gerekir.
Yarışma, kazananı, konutların bakım ve onarımı için belirli bir miktar ödeme karşılığında, bir yıl içinde bakım ve onarımı için en büyük miktarda iş ve hizmeti gerçekleştirmeyi teklif eden katılımcının olduğu bir ihale şeklidir. bir apartman binasındaki bina sahiplerinin ortak mülkiyetinin onarımı, rekabetin olduğu yönetim hakkı.
Yani, bir yarışma duyurulduğunda, organizatörü, başvuru sahiplerine, başvuru sahibi tarafından sunulan mümkün olan en büyük iş ve hizmet hacmini "paketlemek" için gerekli olan sınırlı miktarda fon sunar (arsanın temizlenmesinden başlayarak, evin hazırlanmasından başlayarak) sezonluk kullanım için ve çöp odalarının temizliği ve ıslak temizliği ve ortak alanlardaki lamba başlıklarının, pencere pervazlarının tozlanmasıyla sona ermektedir). Yapılacak işlerin tam listesi, Yarışma Konusu Olan Apartman Binasındaki Yer Maliklerinin Ortak Mülklerinin Bakım ve Onarımına İlişkin Zorunlu İş ve Hizmetler Listesinde belirtilmiştir.
Konu dışı olarak, bir apartman binasının yönetimi için bir yönetim şirketi ile bir sözleşme imzalarken, yapılacak iş hacmini belirlerken, bu sözleşmenin imzalanmaması durumunda da bu belgeyi kullanmanın mantıklı olabileceğini belirtmek isterim. bir yarışma aracılığıyla.
Yarışmanın katılımcı kompozisyonu ve başvuru şekli açısından açık olmasına rağmen, uzman bir kuruluşun yarışmaya katılımcı olamayacağı da önemlidir. Bu hüküm, söz konusu tüzel kişilerin haklarına halel getirmemektedir. Sadece bu kısıtlama kaldırılırsa, bu kuruluşlar sundukları hizmetlerin fiyatlarını bağımsız olarak belirleyebilmeleri ve dolayısıyla bir rekabetin oluşması ve konseptin kendisi nedeniyle apartmanların yönetiminde tekel haline gelecekler. ihale niteliğindeki bir yarışma anlamını yitirecektir.
Bu nedenle, evdeki mülk sahipleri daha önce belirtilen eylemleri tamamlamadıysa, belirlenen zaman dilimi içinde ilgili yarışmanın düzenlendiğinin farkına varacağınız gerçeğine hazırlıklı olun. Ancak bu durumda bile bu bireyler kendi başlarına karar verme olanağına sahiptir.
Yarışma duyurusunda (yarışmanın esası, yarışmayı düzenleyenin adı, yeri, posta adresi ile birlikte) aynı zamanda yarışma nesnesinin özellikleri (apartman binasının adresi dahil) ve yarışmayı düzenleyenin adı da belirtildiğinden, Bir apartman için bir yönetim sözleşmesi kapsamında gerçekleştirilen veya sağlanan, yarışma nesnesinin bakım ve onarımı için zorunlu iş ve hizmetler ve organizatör tarafından hesaplanan konut binalarının bakım veya onarımı için ödeme tutarı Yarışma ve en önemlisi yarışmanın yeri, tarihi ve saati, o zaman mülk sahipleri bu durumda bile evi yönetme yöntemini seçme hakkını kullanma fırsatına sahiptir.
Bu durumda, yarışma gününden önce bir apartmandaki mülk sahipleri bir apartman binasını yönetme yöntemini seçmişse veya bu binayı yönetme yöntemini seçme kararını uygulamışsa, yarışma yapılmaz. Belirtilen önlemlere uyulmadığı takdirde yarışma sonuçları açıklanırken tesis sahiplerinin görüşleri artık dikkate alınmayacaktır.
Rusya Federasyonu Hükümeti Kararnamesi uyarınca, yarışmanın galibi aşağıdaki eylemleri gerçekleştirmelidir:
- on iş günü içinde onay tarihinden itibaren yarışma protokolünün, yarışma organizatörüne kendisi tarafından imzalanan bir apartmanın yönetimine ilişkin bir sözleşme taslağı sunması ve yükümlülüklerin yerine getirilmesini sağlaması;
- 20 gün içinde onay tarihinden itibaren rekabet protokolünün imzaladığı bir apartman binasının yönetimine ilişkin taslak sözleşmeleri, bu sözleşmeleri belirlenen şekilde imzalamaları için apartman binasındaki mülk sahiplerine gönderin. Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun 445. Maddesi.
Bu hüküm, Rusya Federasyonu'nun mevcut Konut Kanununa karşılık gelmektedir. Uyarınca Rusya Federasyonu Konut Kanunu'nun 161. Maddesinin 5. Maddesi Yerel yönetim organları, açık yarışma tarihinden itibaren on gün içinde, bir apartmandaki tüm mülk sahiplerine, söz konusu yarışmanın sonuçları ve yönetim sözleşmesinin şartları hakkında bilgi verir. Bir apartman binasındaki mülk sahiplerinin, bu bina için açık rekabet sonuçlarına göre seçilen bir yönetim organizasyonu ile belirlenen şekilde bir yönetim sözleşmesi yapmaları gerekmektedir. Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun 445. Maddesi.
Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun bu normuna uygun olarak, kendisi için bir anlaşma yapılması zorunlu olan bir taraf, anlaşmanın imzalanmasından kaçınırsa, diğer taraf, bir anlaşmanın sonuçlandırılması talebiyle mahkemeye başvurma hakkına sahiptir. anlaşma. Makul olmayan bir şekilde sözleşme yapmaktan kaçınan taraf, diğer tarafın bundan kaynaklanan zararlarını tazmin etmelidir.
Ancak rekabet yoluyla bir yönetim sözleşmesi imzalanmasıyla yerel yönetim organı ile bu evdeki mülk sahibi arasındaki ilişki sona ermiyor.
Yerel yönetim organı, bir apartman binası için belirtilen yönetim sözleşmesinin imzalanmasından en geç bir yıl sonra, yönetim yöntemi seçimine karar vermek için bu binadaki mülk sahiplerini bir toplantıya çağırmak zorundadır. Yani evi yönetme yarışmasını kazanan kuruluş, yönetimi ve işletmeyi rahatlıkla yürütebilir.
