Чим займається керуюча компанія: її основні функції у сфері ЖКГ. Особливості використання керуючої компанії Управлінська компанія

Мешканці багатоквартирних будинків далеко не завжди знають весь спектр обов'язків, покладених на компанію, що управляє.

Стандартне формулювання «послуги з утримання та ремонту житла» насправді включає дуже широкий перелік робіт та послуг.

А через непоінформованість власників житлових приміщень недобросовісні керуючі компанії не завжди виконують усі свої зобов'язанняперед ними.

Тоді у мешканців багатоквартирного будинку виникає непорозуміння, куди ж витрачаються чималі суми, які регулярно спрямовуються на адресу організації, яка здійснює управління.

Щоб подібних питань не виникало, потрібно чітко розуміти, що саме входить у поняття «управління будинком» та «утримання житла», а також знати, яким чином можна проконтролювати виконання обов'язків керуючою компанією у сфері ЖКГ.

Що таке керуюча компанія?

Керівною компанією є юридична особа.

Основна діяльність таких організацій – це надання послуг з утримання загальнобудинкового майна, організації безперебійного оснащення необхідними ресурсами та підтримання належного рівня технічного та санітарного стану.

Управляючі компанії поділяються на три види:

керуючі;
гібридні;
експлуатаційні.

Керівні організаціїсамостійно займаються лише управлінням та утриманням загальнобудинкового майна. Для технічного та санітарного утримання, а також надання мешканцям ними залучаються сторонні організації та особи на договірній основі.

Гібридні компаніїсамостійно здійснюють управління, експлуатацію, забезпечують належний санітарний та технічний стан, надають комунальні та інші послуги.

Експлуатаційніпрацюють на підставі договору підряду, укладеного безпосередньо з власниками квартир або в особі правління або . Вони надають послуги з експлуатації, а також технічного та санітарного утримання багатоквартирного будинку.

Чим регламентується робота КК?

Список нормативних актів, які регламентують і регулюють роботу керуючих організацій, досить великий.

Основні з них:

Права та обов'язки КК

Усі права та обов'язки щодо утримання багатоквартирного будинку, що покладаються на керуючу компанію, можна поділити на дві категорії:

робота з експлуатації та здійснення ремонтних робіт;
послуги організаційного та управлінського характеру.

До роботам з експлуатації та ремонтувідносяться:

Під послугами організаційного та управлінського характерумаються на увазі:

Забезпечення та контроль.
Виявлення недобросовісних мешканців та громадян, які використовують ресурси в обхід встановлених облікових пристроїв.
Взаємодія з підприємствами, відповідальними за комунальні послуги та контроль їхньої належної якості.
Зберігання та забезпечення цілісності технічної та іншої документації на багатоквартирний будинок.
Облік мешканців будинку, у тому числі й тих, що проживають на підставі .
Організація зборів мешканців, надання звіту про виконану роботу. Такі збори повинні проводитися не рідше одного разу на рік.
Доведення до власників нових.

У свою чергу керуюча організація має право:

Як організується робота КК?

Можливі два варіанти організації роботи з обслуговування та управління багатоквартирного будинку.

Перший варіант, коли керуюча компанія фактично складається з керівника та групи менеджерів. Вони вирішують організаційні питання, ухвалює якісь рішення, вирішує поточні проблеми.

А для здійснення ремонтних робіт, прибирання приміщень загального користування, обслуговування загальнобудинкового майна та виконання інших робіт залучаються сторонні організації.

При цьому за всі надані ними послуги та виконані роботи відповідає керуюча компанія.

При другому варіантіорганізація у повному обсязі приймає він усі обов'язки з управління, обслуговування та експлуатації.

Для цього в компанії має бути передбачений ширший штат робітників, а також наявність необхідного обладнання та техніки. Але при цьому здійснення робіт піддається більш ретельному контролю.

Порядок звіту перед мешканцями

Порядок звіту компанії, що управляє, перед власниками житлових приміщень суворо регламентований положеннями Житлового кодексу РФ. Відповідно до нього керуючий орган зобов'язаний щороку надавати такий звітдо закінчення першого кварталу наступного за звітним роком.

може бути встановлений інший порядок та строки.

Звіт має бути максимально повним, комплексним та всебічним. Він має відображати стан усіх основних показників діяльності компанії за утриманням житла протягом року. Також він має містити план робіт на наступний рік, спрямованих на покращення умов проживання та благоустрою території.

Звіт має надаватися власникам на затвердження на загальних зборах мешканців.

Контроль мешканців КК

Оскільки власники житлових приміщень власноруч чи з допомогою правління наймають керуючу компанію з метою конкретних послуг на возмездной основі, то закономірно бажання мешканців контролювати якість наданих їм послуг.

Таке право їм надає Житловий кодекс РФ.

Мешканці мають право контролювати:

Вирішення спірних ситуацій

На жаль, статистика така, що мешканці далеко не завжди задоволені роботою компанії, якій довірено управління будинком. Та й самі компанії, які здійснюють управління далеко не завжди сумлінно ставляться до своїх обов'язків.

Причини суперечки з управлінцями можуть бути різні. Наприклад, ненадання послуг, обумовлених договором чи невиконання поточного ремонту.

У будь-якому випадку, якщо керуюча компанія не виконує своїх обов'язків розпочати треба з мирних переговоріві насамперед зв'язатися з її керівництвом та спробувати з'ясувати причини.

Якщо такі дії ні до чого не привели, то не обійтися без звернення до відповідних органів. До них відносяться:

Росспоживнагляд;
Житлова інспекція;
судові інстанції.

Але почати оскарження в будь-якому випадку потрібно з керуючої компанії. На її адресу необхідно скласти письмову претензіюіз зазначенням та детальним описом усіх невиконаних зобов'язань або неналежним чином наданих послуг.

Якщо ніякої реакції на надану претензію не було, має сенс звертатися до Росспоживнагляду та Житлової інспекції. Ці організації є компетентними у вирішенні спірних питань, що стосуються .

Якщо ж у процесі вирішення спірної ситуації були виявлені серйозніші порушення в обслуговуванні та експлуатації будинку, то необхідно в прокуратуру чи судові органи направити відповідну заявуна керуючу компанію, зразок якого немає суворо затвердженої форми.

Обов'язки керуючої компанії за утриманням житла та управління спільним майном власників багатоквартирного будинку – досить важка ноша. Така робота має багато тонкощів та нюансів.

Власники квартир повинні чітко представляти весь процес та порядок організації управління. Тільки тоді послуги організацією, що управляє, будуть надані в повному обсязі та належній якості.

Відео: Що робити, якщо КК не виконує своїх обов'язків?

У репортажі розповідається про експеримент, який провела адміністрація Республіки Якутія. Щоб боротися з незадоволеністю мешканців роботою КК влада вирішила вести рейтинг за показниками діяльності цих організацій.

Тепер мешканцям буде набагато простіше визначитися у виборі організації, якій довірити управління багатоквартирним будинком та уникнути суперечок з керівництвом КК та неякісного надання їхніх послуг.

Ні для кого не секрет, що в людській природі завжди було закладено прагнення до комфорту. Кожен із нас, повертаючись додому після трудового дня, хоче побачити чисте подвір'я та під'їзд, піднятися у свою квартиру на справному ліфті. Для втілення всіх цих бажань у життя власникам необхідно визначитися з вибором компанії, що управляє. Куди звертатись? Чи якісними будуть послуги і що робити у разі розчарування? Перш ніж відповісти на ці питання, необхідно розібратися в самому понятті «керівна організація».

Отже, керуюча організація (ЖКГ) — це юридична особа, на яку власниками багатоквартирних будинків покладено обов'язки щодо їх утримання, а саме своєчасне та гарантоване підтримання чистоти у під'їздах та прилеглій території, забезпечення справності всіх інженерних мереж та конструкцій. Простіше кажучи, це особа чи група осіб, яка здійснює управління багатоквартирним будинком.

Відносини між власниками житла і компанією, що управляє, будуються на підставі укладеного між ними договору, в якому прописуються права і обов'язки сторін. Його легальне визначення дано у частині 2 статті 162 Житлового Кодексу РФ. Так, за договором управління багатоквартирним будинком одна сторона (керівна організація) за завданням іншої сторони (власників приміщень у багатоквартирному будинку, органів управління товариства власників житла або органів управління житлового кооперативу або органів управління іншого спеціалізованого споживчого кооперативу) протягом узгодженого терміну за плату зобов'язується надавати послуги та виконувати роботи з належного утримання та ремонту спільного майна у такому будинку, надавати комунальні послуги власникам приміщень у такому будинку та особам, що користуються приміщеннями у цьому будинку, здійснювати іншу спрямовану на досягнення цілей управління багатоквартирним будинком діяльність.

Таким чином, керуюча компанія в обумовлений термін та на певних умовах повинна забезпечувати ремонт та утримання будинку, а мешканці, у свою чергу, мають право на:

— одержання відомостей про надані послуги (акту виконаних робіт) протягом п'яти робочих днів з моменту подання запиту;

- Перевірку якості наданих послуг за допомогою проведення експертизи;

- Усунення наслідків неякісних робіт.

Важливо, що керуюча організація відповідає за виконання своїх обов'язків відповідно до законодавства Російської Федерації. Якщо Ви сумніваєтеся у правильності свого вибору, то завжди можете скористатися своїм законним правом змінити компанію, що управляє. Найзручніше це зробити в момент закінчення терміну договору (він зазвичай становить від 1 до 5 років). Якщо ж термін настання такої можливості великий, а роботою управлінця Ви не задоволені вже зараз, потрібно розривати договір. Зазвичай у самому документі прописано процедуру та умови розірвання — тоді проблем не виникне. Якщо Ваш договір цього не передбачає, необхідно вживати заходів, передбачених законодавством, наприклад створити ТСЖ. Це рішення, згідно з Житловим Кодексом, тягне за собою розірвання договору з неугодним управлінцем.

Насправді розв'язати відносини з недобросовісною організацією, що управляє, досить важко. Тут на допомогу мешканцям можуть прийти судові органи чи товариства захисту прав споживачів. Крім того, існують приватні фірми, готові за значну винагороду позбавити власників будь-яких проблем у сфері ЖКГ.

Очевидно, звертатися за послугами до керуючої організації чи ні — питання спірне багато в чому ще й через шахрайство. Здебільшого воно виявляється у тому, що гроші, перераховані в рахунок сплати комунальних послуг, до ресурсопостачальних компаній не доходять. Зловживаючи довірою громадян, керуючий може досить довго витрачати гроші населення за свої потреби. Закінчуються такі історії досить сумно: мешканці зазнають непомірних збитків, а зрештою, як правило, не знайти. У зв'язку з цим регіональна влада все частіше запускає програми зі створення єдиних розрахункових центрів. Жителям тих регіонів, де подібних санкцій не було, слід ретельніше підходити до питання вибору керівника, або зовсім від нього відмовитися.

Чи варто вводити ТСЖ?

Отже, якщо Ви все ж таки вирішили звернутися за послугами до керуючої компанії, слід розглянути всі можливі варіанти. Як уже говорилося вище, мешканцям надається вибір другої сторони під час укладання договору з управлінцем: це або самі власники приміщень, з кожним з яких повинен бути укладений договір на рівних умовах, або товариство власників житла (ТСЖ) або житловий кооператив (ЖК). Такий спосіб управління обирається мешканцями на загальних зборах. У цьому випадку з керуючою компанією через свої органи взаємодіятиме вже саме товариство, виконуючи, по суті, роль посередника. Усі важливі рішення мешканці відтепер прийматимуть спільно. Необхідно враховувати, що спосіб управління може змінитися будь-якої миті за рішенням самих власників.

Відповісти питанням, чи варто створювати ТСЖ, можна зваживши все «за» і «проти» цього становища. Серед очевидних його переваг те, що Ви завжди зможете брати участь у прийнятті рішень з управління загальнобудинковими питаннями, адже товариство має враховувати думку мешканців. Однак може статися так, що перевага виявиться не на Вашу користь - у такому разі доведеться змиритися з позицією більшості.

Не можна забувати, що є ще один варіант — обходиться власними силами, не звертаючись до допомоги ТСЖ, ні до керуючої організації. Якщо мешканці виявляють активну громадянську позицію та пристрасний інтерес до життя свого будинку, то майже напевно все вдасться, і в під'їздах пануватиме чистота та порядок. Проте, знаючи менталітет наших громадян, можна собі уявити, до чого зазвичай призводить безініціативність в управлінні, скажімо, 100-200-квартирним будинком. У такій ситуації організований контроль з боку ТСЖ може стати гарантом помітного порядку у Вашому житлі.

Ще однією важливою і позитивною особливістю введення ТСЖ є отримання законного права ведення будь-якого виду господарської діяльності, і, як наслідок, отримання від неї доходу. Що це означає? А то, наприклад, що члени товариства можуть самотужки зробити дрібний ремонт, не залучаючи платну робочу силу з боку. Крім того, якщо в будинку є вільні нежитлові приміщення - підвали, наприклад, або фасади, придатні для розміщення реклами, мешканці від імені товариства можуть здавати їх в оренду. Отримані кошти можуть бути використані для покращення прибудинкового ландшафту та інших територій загального користування.

Одним із основних відштовхувальних факторів створення ТСЖ є необхідність сплати членських внесків. Зумовлена вона тим, що робота членів товариства, а також послуги залучених бухгалтерів та юристів мають оплачуватись. Таким чином, стає очевидним, що якщо Ви хочете отримати грамотне управління своїм майном, необхідно бути готовим доплатити за ці послуги або прийняти всю відповідальність з управління на себе.

Неприємним фактом є те, що деякі члени ТСЖ, як і керівники компаній, що управляють, не завжди сумлінно виконують свої обов'язки. Так, у січні цього року Південно-Сахалінський міський суд порушив кримінальну справу проти голови одного з ТСЖ, який викрав та розтратив кошти, що належать мешканцям двох багатоквартирних будинків. Як з'ясувалося в ході слідства, підсудний здавав в оренду майно будинку без відома власників, а виручені кошти перераховував на рахунок своєї фірми та витрачав на цілі, не пов'язані з управлінням спільним майном. І, на жаль, таких випадків у різних регіонах нашої країни достатньо. Керуючись усім сказаним вище, залишається підкреслити, що процес вибору способу управління майном — справа непередбачувана і серйозна, в якій відповідальність лежить на кожному з нас.

Здійснювати належне управління МКД – займатися його технічним та санітарним благоустроєм.
Вчасно забезпечувати мешканців якісними комунальними послугами, вчасно вивозити сміття, прибирати двори та під'їзди.
Подавати мешканцям звіт про проведені роботи та передбачувані заходи.

Перелік докладних прав та обов'язків має бути прописаний у договорі управління багатоквартирним будинком – відповідно до ст. 162 ЖК РФ.

Укладання договору із власниками

З 1.07.2015 року керуючі компанії здійснюють свою діяльність на основі ліцензії, яка видається органами житлово-комунального нагляду.

Договір управління багатоквартирним будинком укладається між власниками житла в МКД та організацією, що управляє, на термін не більше 5 років.

Якщо після закінчення терміну жодна із сторін не виявила бажання розірвати договір, він вважається продовженим той самий термін.

Основними елементами угоди буде:

інформація про сторони – рада МКД, та керуючої організації;
перелік усіх необхідних робіт та комунальних послуг, які надаватиме керуюча організація;
вартість оплати послуг посередницької організації; ціни на комунальні послуги;
порядок зміни обсягу наданих робіт та послуг;
процедура подання звіту.

У договорі також позначається порядок здійснення контролю над діяльністю підприємства.

Договір вважається укладеним, якщо його підписали 50% власників квартир у багатоповерховому будинку.

Надання звіту

Претензія складається у довільній формі, але має містити всі недоліки у роботі КК.

Ухвалене процесуальне рішення в адміністративному порядку не на користь власників не означає, що останні повинні миритися з бездіяльністю КК.

Можна звернутися до суду та розірвати договір управління МКД. Це також можна зробити в односторонньому порядку.

Куди звертатись?

Для початку слід направити претензію до керуючої компанії. Далі слід звертатися до органів Росспоживнагляду та житлової інспекції.

Права мешканців захищає закон про захист споживачів.

Відповідальність

КК несе майнову за нераціональне витрачання коштів у управління МКД.

Якщо з боку компанії було допущено 2 правопорушення, то вона позбавляється ліцензії і не має права здійснювати діяльність з надання послуг ЖКГ.

Чи можна змінити КК?

Можна зібравши загальні збори власників житла. Воно може проводитися у очно-заочній формі. Необхідно, щоб за зміну КК проголосувала більшість власників житла.

Один екземпляр протоколу направляється керівництву КК, яке після проведення зборів зобов'язане передати всю технічну та фінансову організацію нової компанії.

Мешканці також мають подбати про укладання договору на надання комунальних послуг із новою організацією.

Проблема може виникнути, якщо колишній КК затягує передачу документам своїм новообраним колегам.

Можливі – з підроблення протоколу зборів мешканців та лічильної документації. Складніші випадки підлягають розгляду в судовому порядку.

Керівна організація ЖКГ – це посередник, робота якого має бути зрозуміла мешканцям.

Компанія відповідальна за технічний стан довіреного їй будинку та надання якісних комунальних послуг. Мешканці можуть контролювати роботу такої організації особисто чи через виборні органи.

На відео про укладення договору між власниками та КК

Як подати до суду на керуючу компанію ЖКГ? Це питання є актуальним для багатьох мешканців багатоквартирних будинків, у яких спостерігаються постійні порушення з боку компанії, що управляє. Тому завжди потрібно знати, до кого і як звертатися у разі необхідності. Неналежний зміст...

Управляюча компанія у 2018 році має право на провадження діяльності лише за наявності ліцензії. Федеральним законом встановлюється компетенція організації та зобов'язання, які вона повинна виконувати відповідно до договору. Вимоги до КК До компанії, що управляє, пред'являється ряд вимог, встановлених ФЗ...

Мешканці багатоквартирного будинку повинні не тільки зробити вибір щодо способу управління, але й визначитися зі змістом договору. Надалі управляюча компанія буде зобов'язана укласти його з кожним власником нерухомості окремо. Що каже закон? З ГК РФ укладання договору – обов'язкове...

Передача будинку компанії, що управляє, повинна бути здійснена не пізніше, ніж через 5 днів з моменту отримання допуску на введення в експлуатацію. Це правило регламентується 14 пунктом статті 161 Житлового Кодексу Росії. Будинок віддається забудовником на баланс лише після проведення конкурсу місцевим муніципалітетом, тобто...

Відповідно до Житлового кодексу РФ у власників квартир є право вибору керуючої компанії. Якщо мешканці незадоволені якістю послуг, то вони можуть відмовитися від керуючої організації та залучити іншу КК. Але в цьому питанні не все так однозначно. Існує певний порядок та правила, порушувати...

З необхідністю проведення комунального ремонту неодноразово стикалися мешканці у багатоквартирних будинках. Труби зношуються, комунікації з часом втрачають своїх початкових якостей, тому для їх подальшого використання потрібне проведення ремонтних робіт. Більшість власників квартир не мають...

У багатьох із нас на слуху таке поняття як "керівна компанія" або "керівна організація". Що це таке? Які правові, фінансові та економічні аспекти її діяльності?

Почнемо з принципу, який відомий та зрозумілий усім. Управління багатоквартирним будинком має забезпечувати сприятливі та безпечні умови проживання громадян, належне утримання спільного майна у багатоквартирному будинку, вирішення питань користування зазначеним майном, а також надання комунальних послуг громадянам, які мешкають у такому будинку.

Залишається тільки з'ясувати, яким чином можна досягти його втілення в життя та отримання позитивного результату насправді. Насамперед для цього потрібно визначити, хто і як керуватиме будинком, в якому знаходиться приміщення, що належить вам на праві власності.

З моменту набуття чинності нового ЖК РФ на власників приміщень у багатоквартирному будинку покладено обов'язок щодо вибору способу управління багатоквартирним будинком. При цьому багатоквартирний будинок може керуватися лише однією організацією, що управляє.

Відповідно до статті 161 ЖК РФ саме зазначені особи зобов'язані вибрати як спосіб управління один із запропонованих варіантів.

Безпосереднє управління власниками приміщеньу багатоквартирному будинку. У цьому випадку власники приміщень самі укладають договори на комунальні та житлові послуги з постачальниками цих послуг, а також самостійно оплачують послуги відповідно до укладених договорів.
Управління товариством власників житлаабо житловим кооперативом чи іншим спеціалізованим споживчим кооперативом. При цьому має бути зареєстрована відповідна юридична особа, яка виступає від імені всіх власників житла, а правовідносини з постачальниками необхідних послуг будуються на основі договорів між новоствореною юридичною особою та постачальниками послуг. При цьому оплата за надані та поставлені послуги здійснюватиметься власниками приміщень на адресу чинної юридичної особи (ТСЖ чи кооперативу).
Управління керуючою організацією. У тому випадку, якщо власниками приміщень буде обрано саме цей спосіб управління, потрібно звернути їхню увагу на низку специфічних факторів. Розгляду таких моментів присвячено цю роботу.

Правовий статус керуючої компанії, її повноваження, порядок функціонування та відповідальність

Отже, спочатку визначимося з тим, що керуюча компанія, як і будь-яка інша комерційна організація, є юридичною особою, створеною з метою отримання прибутку. І це положення не повинно викликати у непосвячених негативних емоцій з таких причин.

Діяльність керуючої компанії є варіантом підприємницької діяльності. У свою чергу підприємницька діяльність - це самостійна діяльність, що здійснюється на свій ризик, спрямована на систематичне отримання прибутку від користування майном, продажу товарів, виконання робіт або надання послуг особами. ст. 2 ЦК України).

Важливим є той факт, що відповідно до Постановою Уряду РФ від 6 лютого 2006 р. N 75як керуюча компанія можуть виступати як юридичні особи, так і індивідуальний підприємець.

Таким чином, керуюча компанія чи організація – це юридична особа незалежно від організаційно-правової форми або індивідуальний підприємець, які здійснюють керування багатоквартирним будинком.

Функції керуючої компанії полягають у наступному: вона повинна у строки та на умовах, обумовлених у договорі управління, забезпечувати утримання та ремонт житлових будинків відповідно до вимог до житлових будівель, встановлених технічними регламентами.

Власники приміщень відповідно до умов договору управління мають право:

отримувати від відповідальних осіб пізніше п'яти робочих днів з дати зверненняінформацію про переліки, обсяги, якість та періодичність наданих послуг та (або) виконаних робіт. У договорі зазначений термін може бути зменшено;
перевіряти обсяги, якість та періодичність надання послуг та виконання робіт (у тому числі шляхом проведення відповідної експертизи);
вимагати від відповідальних осіб усунення виявлених дефектів та перевіряти повноту та своєчасність їх усунення.

У цьому керівники організації відповідають перед власниками приміщень порушення своїх зобов'язань і відповідальні за належне утримання спільного майна відповідно до законодавством РФ і договором. Якщо інше не встановлено договором управління багатоквартирним будинком, ця юридична особа щорічно протягом першого кварталу поточного року подає власникам приміщень у багатоквартирному будинку звіт про виконання договору управління за попередній рік.

Також керуюча компанія несе відповідальність за шкоду, заподіяну багатоквартирному будинку, власникам його житлових приміщень та третім особам, які постраждали внаслідок неправильної експлуатації об'єкта житлового фонду, а також внаслідок дій або бездіяльності керуючої компанії у розмірі заподіяної шкоди.

Крім того, компанії, що управляє, необхідно враховувати, що спосіб управління багатоквартирним будинком вибирається на загальних зборах власників приміщень в багатоквартирному будинку і може бути змінений у будь-який час на підставі рішення зборів. У тому випадку, якщо надані послуги та роботи, що виконуються, не відповідають вимогам власників приміщень, вони можуть скористатися наданим їм правом і змінити спосіб управління. Але при цьому слід врахувати, що розірвання договору управління має здійснюватися відповідно до норм цивільного законодавства. Рішення загальних зборів про вибір способу управління є обов'язковим для всіх власників приміщень багатоквартирному будинку.

Договірні відносини керуючої компанії, розмір плати за утримання та ремонт спільного майна

Взаємини керуючої компанії з власниками приміщень у багатоквартирному будинку будуються виходячи з договору управління багатоквартирним будинком.

Тобто повноваження керуючої компанії щодо подання інтересів зазначених осіб містяться у цьому договорі. Оскільки договір є укладеним, якщо між сторонами досягнуто згоди з усіх істотних умов договору ( ст. 432 ЦК України).

Винятком є договір управління, укладений у порядку конкурсу. Про нього буде сказано нижче.

При виборі керуючої організації загальними зборами власників приміщень у багатоквартирному будинку застереження управління полягає у письмовій формі:

або шляхом складання одного документа, підписаного всіма сторонами ( за роз'ясненнями, які дає Мінрегіонрозвитку, такий договір вважається таким, що набрав чинності, як тільки під ним поставлено перший підпис одного з власників.),

або з кожним власником приміщення у такому будинку укладається договір управління на умовах, зазначених у рішенні цього загальних зборів.

Умови договору випливають із рішення загальних зборів. Тобто правовстановлюючим документом для укладання договору є протокол загальних зборів. Решта вдруге.

За договором управління багатоквартирним будинком одна сторона (керівна організація) за завданням іншої сторони (власників приміщень у багатоквартирному будинку, органів управління товариства власників житла або органів управління житлового кооперативу або органів управління іншого спеціалізованого споживчого кооперативу) протягом узгодженого строку за плату зобов'язується:

надавати послуги та виконувати роботи з належного утримання та ремонту спільного майна у такому будинку;
надавати комунальні послуги власникам приміщень;
здійснювати іншу, спрямовану досягнення цілей управління багатоквартирним будинком, діяльність.

Таким чином, компанія, що управляє, в особі свого представника може укласти договір як безпосередньо з кожним власником приміщення в будинку одночасно, так і з органами управління товариства власників житла або з органами управління житлового кооперативу або іншого спеціалізованого споживчого кооперативу.

До цього договору висуваються конкретні вимоги.

У договорі мають бути зазначені :

склад спільного майна багатоквартирного будинку, щодо якого здійснюватиметься управління, та адресу, при цьому слід звернути увагу на той факт, що керуюча компанія не повинна брати на баланс даний об'єкт, оскільки він перебуває у частковій власності;
перелік послуг та робіт із утримання та ремонту спільного майна у багатоквартирному будинку, порядок зміни такого переліку, а також перелік комунальних послуг, які надає керуюча організація;
порядок визначення ціни договору, розміру плати за утримання та ремонт житлового приміщення та розміру плати за комунальні послуги, а також порядок внесення такої плати;
порядок здійснення контролю над виконанням керуючої організацією її зобов'язань за договором управління.

Необхідно звернути увагу, що істотною умовою, на утриманні якої необхідно зупинитися докладніше, є, зокрема, перелік тих послуг та робіт, які будуть надаватися та виконуватися керуючою компанією або третіми особами відповідно до договорів, укладених керуючою компанією щодо утримання та ремонту спільного майна у багатоквартирному будинку; порядок зміни такого переліку; порядок визначення ціни договору, розміру плати за утримання та ремонт житлового приміщення, а також порядок внесення такої плати.

Договір управління багатоквартирним будинком укладається на строк не менше одного року і не більше п'яти років. Строк початку виконання зобов'язань керуючої організації (якщо інший термін не встановлено за згодою сторін при його укладенні) - не пізніше ніж через 30 днів з дня його підписання. Крім того, шляхом укладання договору управління багатоквартирним будинком з керуючою організацією відповідно до ч. 5 ст.161 та ст.162 ЖК РФзабезпечується належне утримання спільного майна власниками приміщень.

Адже одним із обов'язків власників приміщення в будинку є обов'язок утримання спільного майна будинку, оскільки власники приміщень зобов'язані нести тягар витрат на утримання спільного майна пропорційно своїм часткам у праві спільної власності на це майно. Такий обов'язок має бути відображений у договорі управління будинком.

У разі управління багатоквартирним будинком керуючою організацією вона реалізується шляхом внесення зазначеними особами плати за утримання та ремонт житлового приміщення у багатоквартирному будинку.

При визначенні розміру плати за утримання та ремонт житлового приміщення власників приміщень, які обрали керівну організацію для управління багатоквартирним будинком, рішення загальних зборів власників приміщень у такому будинку приймається терміном не менше одного року з урахуванням пропозицій керуючої організації. Зазначений розмір плати встановлюється однаковим всім власників приміщень.

Пропозиції керуючої організації про перелік, обсяги та якість послуг та робіт повинні враховувати склад, конструктивні особливості, ступінь фізичного зносу та технічного стану спільного майна, а також геодезичні та природно-кліматичні умови розташування багатоквартирного будинку.

Відповідно до п.34 Постанови Уряду РФ від 13 серпня 2006 р. N 491, у разі якщо власники приміщень не ухвалили рішення про спосіб управління багатоквартирним будинком, розмір плати за утримання та ремонт житлового приміщення, що вноситься власниками приміщень, встановлюється органом місцевого самоврядування (у суб'єктах РФ - містах федерального значення Москві та Санкт-Петербурзі - органами державної влади відповідного суб'єкта РФ) за результатамивідкритого конкурсу, що проводиться в установленому порядку, що дорівнює ціні договору управління багатоквартирним будинком. Ціна договору управління багатоквартирним будинком встановлюється рівною розміру плати за утримання та ремонт житлового приміщення, зазначеної у конкурсній документації.

При управлінні багатоквартирним будинком організацією, що управляє, наймачі приміщень, що знаходяться в державній або муніципальній власності, відповідно до ч.4 ст.155 ЖК РФнесуть витрати на утримання та ремонт спільного майна з урахуванням внесення плати за утримання та ремонт житлового приміщення наймачами житлових приміщень державного чи муніципального житлового фонду. Якщо розмір внесеної наймачами таких житлових приміщень плати менше, ніж розмір плати, встановленої в договорі управління, частина плати, що залишилася, вноситься наймодавцем зазначених житлових приміщень у погодженому з керуючою організацією порядку.

До деяких видів договорів, укладених, наприклад, управління багатоквартирним будинком, де всі приміщення перебувають у власності РФ, суб'єкта РФ чи муніципального освіти, пред'являються специфічні вимоги. Порядок управління ним встановлюється відповідно Урядом РФ, органом державної влади суб'єкта РФ та органом місцевого самоврядування. У цьому випадку управління багатоквартирним будинком здійснюється шляхом укладання договору управління даним будинком з керуючою організацією, що обирається за результатами відкритого конкурсу або, якщо такий конкурс відповідно до законодавства визнано таким, що не відбувся, без проведення такого конкурсу.

Договір управління будинком керуючою компанією може бути змінений та розірванийу порядку, що визначається цивільним законодавством РФ.

Підстави зміни та розірвання договору управління багатоквартирним будинком передбачені ст. 450 ЦК України. Зазначені дії можливі за згодою сторін, якщо інше не передбачено ЦК України, іншими законами або договором. На вимогу однієї зі сторін договір може бути змінений або розірваний за рішенням суду лише:

при суттєвому порушенні договору іншою стороною;
в інших випадках, передбачених ЦК України, іншими законами або договором.

У разі односторонньої відмови від виконання договору повністю або частково, коли така відмова допускається законом або угодою сторін, договір вважається відповідно розірваним чи зміненим. В якості права на відмову від виконання договору управління можна прийняти право власників приміщень на зміну способу управління багатоквартирним будинком у будь-який час шляхом ухвалення відповідного рішення на загальних зборах власників приміщень у багатоквартирному будинку.

Керівна організація за 30 днів до припинення договору управління багатоквартирним будинком зобов'язана передати технічну документацію на багатоквартирний будинок та інші пов'язані з управлінням таким будинком документи новообраної керуючої організації, товариству власників житла або житлового кооперативу або іншого спеціалізованого споживчого кооперативу або, у разі безпосереднього приміщень у ньому, одному з цих власників, зазначеному у рішенні загальних зборівтаких власників про вибір способу управління даним будинком, або, якщо такий власник не вказаний, будь-якому власнику приміщення у цьому будинку.

Але якщо термін, на який було укладено договір управління, минув, але заява однієї зі сторін про припинення договору управління багатоквартирним будинком відсутня, то після закінчення терміну дії такий договір вважається продовженим на той же термін і на тих же умовах, які були передбачені таким договором.

Взаємини керуючої компанії та власників приміщень у будинку, порядок укладання договору управління, інші пов'язані з цим питання характеризують діяльність керуючої компанії лише з одного боку. З іншого перебувають взаємини цієї організації безпосередньо з постачальниками послуг і робіт, які виконуватимуться на об'єкті. Договори з організаціями теплопостачання, водопостачання та іншими, необхідними для забезпечення життєдіяльності багатоквартирного будинку, укладаються організацією, що управляє, на підставі тих повноважень, які містяться в договорі управління.

Плюси та мінуси укладання договору управління багатоквартирним будинком

Пропонуємо розглянути, чим принципово відрізняються передбачені ЖК РФ форми управління багатоквартирним будинком і якими можуть бути наслідки в тому випадку, якщо власниками приміщень було обрано керуючу компанію.

Товариство власників житла, той чи інший вид кооперативів, керуюча компанія є, як говорилося раніше, юридичними особами. Тобто вони мають право укладати договори щодо надання комунальних послуг, відкривати розрахункові рахунки, виробляти наймання тих чи інших співробітників. У разі, якщо власниками приміщень обрано безпосередній спосіб управління, виникають пов'язані з цим питання, а саме, яким чином наймати необхідних фахівців (наприклад, бухгалтера, керівника). За великим рахунком, ці функції стають добровільно-примусовим обов'язком тих осіб, які мають необхідні навички. Але покласти на них відповідальність за допущені порушення дуже складно. Також незрозуміло, чи офіційно проводитиметься оплата їхньої праці, нараховуватимуться податки та обчислюватиметься стаж.

30 грудня 2004 р. було ухвалено Закон «Про основи регулювання тарифів організацій комунального комплексу», який набрав чинності з 1 січня 2006 р. Відповідно до цього Закону у житловому секторі споживачами товарів та послуг зазначених організацій у сфері електро-, тепло-, водопостачання, водовідведення, утилізації (поховання) твердих побутових відходів є, зокрема, у багатоквартирних будинках - товариства власників житла, житлові кооперативи, житлово-будівельні кооперативи та іншіспеціалізовані споживчі кооперативи, а також керуючі організації. Саме вони купують зазначені вище товари та послуги для надання комунальних послуг особам, які проживають у кожному конкретному багатоквартирному будинку, або безпосередньо власники приміщень у багатоквартирному будинку. Тобто якщо ви є власником житлового приміщення в багатоквартирному будинку, де за рішенням більшості власників, до якого ви не належите, управління здійснює товариство, кооператив або компанія, що управляє, ви не можете укласти договори безпосередньо, минаючи їх. Договори на комунальне обслуговування укладатимуться у цьому випадку безпосередньо із зазначеними юридичними особами, а вже вони можуть їх укладати із власниками квартир.

Отже, управляюча компанія поруч із товариством чи кооперативом має низку переваг перед безпосереднім управлінням. Керівна компанія як юридична особа здійснює свою діяльність відповідно до договору, будує свої взаємини з постачальниками послуг та робіт, не звертаючись щоразу до думки більшості власників приміщень.

Основною перевагою керуючої компанії перед іншими методами управління є таке. За визначенням керуюча компанія має спеціалізуватися з надання конкретних видів послуг. Тобто виконання нею своїх обов'язків має здійснюватись на відповідному професійному рівні.

Але цей спосіб управління має ряд мінусів. Основний їх у тому, що зараз немає у достатній кількості надійних керівників підприємств, відсутня практика своєї діяльності, не сформувалося коло фахівців цієї галузі. А тому є можливість шахрайства на цьому етапі. Крім того, після того, як було укладено договір управління, можливості впливу на прийняття рішень у власників приміщень просто немає.

Порядок реалізації прав органів місцевого самоврядування на вибір компанії багатоквартирного будинку, що управляє

Ще раз звертаємо увагу власників приміщень у багатоквартирному будинку, що ЖК РФ зобов'язує їх у добровільному порядку у встановлені терміни вирішити питання про спосіб керування будинком.

Допустимо виникнення наступної ситуації. Йде час, а власники приміщень у багатоквартирному будинку не роблять жодних дій щодо вибору способу управління цим будинком. Як стає зрозуміло з практики, це скоріше правило, ніж виняток.

А тим часом потихеньку спливає термін, наданий законодавцем для добровільного вирішення цього питання. Звернімо увагу власників приміщень на той факт, що спочатку з моменту набуття ЖК РФ чинності (1 березня 2005 р.) було встановлено річний термін, до закінчення якого власники приміщень повинні провести збори та обрати форму управління багатоквартирним будинком (тобто до 1 березня 2006 року) р.) І якщо такі збори проведено не було або відповідне рішення на ньому не було прийнято, право обрати керуючу компанію набуває органу місцевого самоврядування. І тут він має право провести конкурс між керуючими компаніями.

Але Федеральним законом від 26 грудня 2005 р. N 184-ФЗ було внесено зміни, і цей термін було продовжено до 1 січня 2007 р. Крім того, 6 лютого 2006 р. Уряд РФ у розвиток положень ст.161 ЖК РФзатвердило Правила проведення органом місцевого самоврядування відкритого конкурсу з відбору керуючої організації для управління багатоквартирним будинком.

Федеральний закон від 29 грудня 2006 р. № 251-ФЗ «Про внесення змін до Житлового кодексу РФ і статтю 18 Федерального закону «Про введення в дію Житлового кодексу Російської Федерації» ще раз продовжив термін проведення органами місцевого самоврядування відкритих конкурсів на вибір керівників організацій. Наразі прикордонною датою було оголошено 1 січня 2008 року. Це означає, що починаючи з січня 2008 року, органи місцевого самоврядування можуть проводити відкриті конкурси на вибір керуючих організацій, завершивши їх до 1 травня 2008 року.

Орган місцевого самоврядування відповідно до статті 161 ЖК РФ у порядку, встановленому Урядом РФ, повинен проводити відкритий конкурс щодо відбору керуючої організації, якщо протягом року до дня проведення зазначеного конкурсу власниками приміщень у багатоквартирному будинку не обрано спосіб управління або якщо прийняте рішення про вибір способу управління цим будинком був реалізовано.

Таким чином, якщо у вашому будинку не планується проведення зазначеного вибору, а також у тому випадку, якщо:

Власниками приміщень у багатоквартирному будинку не вибрано спосіб керування цим будинком, у тому числі в таких випадках:

зазначеними особами загальні збори з питання вибору способу управління багатоквартирним будинком не проводили або рішення про вибір способу управління багатоквартирним будинком не було прийнято;
після закінчення двох місяців після набрання законної сили рішенням суду про визнання такими, що не відбулися, загальних зборів власників приміщень у багатоквартирному будинку з питання вибору способу управління багатоквартирним будинком повторні загальні збори не проводилися або рішення про вибір способу управління багатоквартирним будинком не було прийнято;

Прийняте власниками приміщень у багатоквартирному будинку рішення про вибір способу керування будинком не реалізовано, у тому числі у таких випадках:

більшість власників приміщень у багатоквартирному будинку не уклали договори, передбачені статтею 164 ЖК РФ;
власники приміщень у багатоквартирному будинку не направили до уповноваженого федерального органу виконавчої влади документи, необхідні для державної реєстрації товариства власників житла або житлового кооперативу або іншого спеціалізованого споживчого кооперативу;
не укладено договори управління багатоквартирним будинком, передбачені статтею 162 ЖК РФ;

то Вам, як власнику приміщення у багатоквартирному будинку, потрібно знати таке.

Конкурс є формою торгів, переможцем яких визнається учасник, який запропонував за вказаний розмір плати за утримання та ремонт житлового приміщення протягом одного року виконати найбільший за вартістю обсяг робіт та послуг з утримання та ремонту спільного майна власників приміщень у багатоквартирному будинку, на право управління яким проводиться конкурс.

Тобто при оголошенні конкурсу його організатор пропонує претендентам обмежений обсяг фінансування, в який необхідно «вкласти» максимально великий обсяг робіт і послуг, що пропонуються претендентом (починаючи з прибирання земельної ділянки, підготовки будинку до сезонної експлуатації і закінчуючи очищенням і вологим прибиранням сміттєвих камер і протиранням пилу. з ковпаків світильників, підвіконь у приміщеннях загального користування).Повний список робіт обговорено у Переліку обов'язкових робіт та послуг із утримання та ремонту спільного майна власників приміщень у багатоквартирному будинку, що є об'єктом конкурсу.

Як відступ зауважу, що, можливо, має сенс скористатися цим документом при укладенні договору управління багатоквартирним будинком з керуючою компанією при визначенні обсягу робіт, що підлягають виконанню, також і в тому випадку, якщо цей договір буде укладено не в порядку конкурсу.

Важливим є також і той факт, що хоч конкурс і є відкритим за складом учасників та формою подання заявок, але спеціалізована організація не може бути учасником конкурсу. Ця норма не обмежує права цих юридичних. Просто в тому випадку, якщо дане обмеження буде знято, то монополістами у сфері управління багатоквартирними будинками стануть саме ці організації через те, що вони можуть самостійно встановлювати розцінки на послуги, що надаються ними, і тим самим проведення конкурсу, та й саме поняття конкурсу як торгів втратить свій сенс.

Отже, якщо власники приміщень у будинку не виконали зазначених раніше дій, то будьте готові до того, що у встановлений термін вам стане відомо про проведення відповідного конкурсу. Але навіть у цьому випадку зазначені особи мають можливість прийняти рішення самостійно.

Так як у повідомленні про проведення конкурсу вказується (поряд із заснуванням проведення конкурсу, найменуванням, місцем знаходження, поштовою адресою організатора конкурсу) також і характеристика об'єкта конкурсу (включаючи адресу багатоквартирного будинку), та найменування обов'язкових робіт та послуг щодо утримання та ремонту об'єкта конкурсу, виконуваних або наданих за договором управління багатоквартирним будинком, та розмір плати за утримання або ремонт житлового приміщення, розрахований організаторомконкурсу, і, що найважливіше, місце, дата та час проведення конкурсу, то власники приміщень мають можливість навіть у цьому випадку реалізувати своє право на вибір способу управління будинком.

У цьому випадку, якщо до дня проведення конкурсу власники приміщень у багатоквартирному будинку обрали спосіб керування багатоквартирним будинком або реалізували рішення щодо вибору способу керування цим будинком, конкурс не проводиться. Якщо ж зазначених дій не було, то при оголошенні результатів конкурсу думка власників приміщень не враховуватиметься.

Відповідно до Постанови Уряду РФ переможець конкурсу має виконати такі действия:

протягом десяти робочих днів з дати затвердженняпротоколу конкурсу надати організатору конкурсу підписаний ним проект договору управління багатоквартирним будинком, а також забезпечення виконання зобов'язань;
протягом 20 днів з дати затвердженняпротоколу конкурсу направити підписані ним проекти договорів управління багатоквартирним будинком власникам приміщень у багатоквартирному будинку для підписання зазначених договорів у порядку, встановленому ст.445 ЦК України.

Це положення відповідає чинному ЖК РФ. Відповідно до п.5 ст.161 ЖК РФоргани місцевого самоврядування протягом десяти днів з дня проведення відкритого конкурсу повідомляють усіх власників приміщень у багатоквартирному будинку про результати зазначеного конкурсу та умови договору управління. Власники приміщень у багатоквартирному будинку зобов'язані укласти договір управління цим будинком з організацією, що управляє, обраною за результатами відкритого конкурсу, у порядку, встановленому ст.445 ЦК України.

Відповідно до зазначеної нормою ДК РФ, якщо сторона, на яку укладання договору обов'язково, ухиляється від його укладання, інша сторона вправі звернутися до суду з вимогою про примус укласти договір. Сторона, яка необґрунтовано ухиляється від укладення договору, повинна відшкодувати іншій стороні завдані цим збитки.

Але із укладенням договору управління у порядку конкурсу взаємовідносини органу місцевого самоврядування та власника приміщення у цьому будинку не завершуються.

Орган місцевого самоврядування не пізніше ніж через рік після укладання зазначеного договору управління багатоквартирним будинком повинен скликати збори власників приміщень у цьому будинку для вирішення питання щодо вибору способу управління. Тобто організація, яка виграла конкурс на управління будинком, може безперешкодно здійснювати управління та експлуатацію.