У разі бурхливої реформи комунального господарства виникла гостра потреба у правильному управлінні багатоквартирними будинками. Якщо раніше ці питання були у віданні держави та місцевих органів влади, то тепер тягар турбот покладено безпосередньо на громадян – власників житлових приміщень. У більшості випадків власники не готові самостійно керувати будинками, через що виникає безліч проблем, які потребують вирішення. Спробуємо розібратися у цьому питанні.
Управління багатоквартирним будинком – забезпечення умов проживання громадян, надання комунальних послуг, утримання спільного майна, визначення порядку користування таким майном.
Житловий кодекс РФ визначає такі види управління:
керуючою організацією;
власниками житлових приміщень;
житловими чи спеціалізованими кооперативами;
товариством власників житла.
Вигляд управління вибирається на загальних зборах власників і підлягає зміні будь-якої миті. Якщо протягом календарного року власники не визначилися з вибором виду управління, органи місцевого самоврядування виходячи з конкурсу визначають управляючу організацію.
Управління багатоквартирним будинком керуючими організаціями
Керівна організація – це юридична особа, яка здійснює управління, експлуатацію, санітарне та технічне обслуговування будинку.
Такий вид управління здійснюється за договором, який укладається із власниками житла. Договір управління передбачає рівні умови для мешканців та має певний термін дії.
У договорі обов'язково вказується:
адресу будинку та перелік майна, управління яким здійснюватиметься;
перелік робіт та їх частоту з ремонту будинку та його утримання, що надаються комунальні послуги;
порядок розрахунку розміру витрат за утримання, ремонт, вартості послуг, порядок оплати;
спосіб контролю власниками виконання зобов'язань.
Керівна компанія має розпочати виконання договору протягом тридцяти днів. Власники житла мають право відмовитися від виконання договору на підставі неналежного виконання договору організацією, яка здійснює управління. Також передбачається дострокове припинення договору виходячи з зміни виду управління.
Управління багатоквартирним будинком власниками
Управління багатоквартирним будинком самими власниками допускається, якщо кількість квартир у будинку не перевищує дванадцяти. Питання, пов'язані з таким видом управління, у тому числі обрання ради будинку, кількість її членів, вирішуються голосуванням на зборах власників. Наприклад, загальні збори виноситься питання розмірі щомісячних внесків на . Зборами проводиться голосування про передбачуваний розмір платежу та приймається рішення, яке набрало понад 50% голосів.
Рада будинку зобов'язана:
забезпечувати виконання рішень зборів;
вносити на збори пропозиції щодо проведення ремонтних робіт, надання комунальних послуг;
представляти пропозиції щодо управління;
представляти свій висновок за проектними договорами;
контролювати виконання робіт, якість послуг, що надаються.
Управління багатоквартирним будинком житловими кооперативами
Житловий кооператив – це добровільне об'єднання громадян, призначене для задоволення потреб у житлі та управління будинками. Члени такого кооперативу власними коштами беруть участь у придбанні майна, капітальному ремонті, утриманні будинків. В об'єднанні має бути не менше п'яти членів, але не більше кількості квартир у будованому або будинку, що купується.
Учасником кооперативу може бути юридична особа чи громадянин, який досяг шістнадцятирічного віку. Особи, які бажають вступити до кооперативу, вважаються його членом після сплати вступного внеску.
Кожен учасник такого кооперативу зобов'язаний до внесення пайових платежів. Терміни та умови, внесення паю регулюються статутом кооперативу.
Учаснику кооперативу рішенням зборів надається житло у будинку кооперативу відповідно до розміру внеску, сплаченого під час вступу.Право власності на житлове приміщення настає з повного внесення внеску.
Розділ майна житлового кооперативу відбувається серед пайовиків та допускається у разі наявності ізольованих приміщень. Якщо передбачає ізоляцію нерухомого майна, таке майно також підлягає розподілу.
Управління багатоквартирним будинком ТСЖ
Товариство власників житла (ТСЖ) - це об'єднання власників з метою загального управління, володіння, використання, розпорядження, у межах федерального законодавства, спільним майном, майном власників будинків, для створення, збільшення та збереження такого майна.
Число членів такого товариства повинне бути більше 50% від загальної кількості власників. Рішення про заснування товариства ухвалюється загальним збором за результатами голосування.
Такі товариства можуть бути утворені:
власниками нерухомості у будинках, кількість квартир у яких не більше тридцяти, якщо будинки знаходяться на ділянках із загальним кордоном, загальним інженерним, технічним забезпеченням та інфраструктурою.
власниками кількох прилеглих будинків, дачних будинків із присадибними ділянками, якщо такі будинки розташовані на ділянках із загальним кордоном, загальним інженерно-технічним забезпеченням, інфраструктурою, яка обслуговує ці будинки.
Для виконання покладених функцій товариство має:
здійснювати управління багатоквартирним будинком
забезпечувати санітарний, технічний стан майна
забезпечувати виконання учасниками обов'язків щодо утримання, ремонту майна у будинку
Керівним органом таких товариств є правління товариства. Вищим органом управління товариством є збори власників.
ТСЖ має право займатися господарською діяльністю, а саме:
обслуговування, ремонт нерухомого майна;
будівництво;
здавання в оренду майна у будинку.
Кошти від господарської діяльності спрямовуються на оплату загальних витрат.
Незалежно від обраного виду управління, особа, яка управляє будинком, несе відповідальність за покладеними на неї зобов'язаннями перед власниками.
Захист житлових прав власників, порушених внаслідок управління будинком, покладається на особу, яка здійснює управління та на судову систему РФ.
Упорядкованість та благополуччя багатоповерхового будинку залежить від обраного варіанту управління цим будинком. Закон пропонує три варіанти управління:
- вибір ТСЖ чи житлового кооперативу;
- керування самими мешканцями;
- керування певною компанією або фірмою.
Мешканці багатоквартирного будинку самостійно обирають одну із форм на відкритому загальному голосуванні. З результатів оголошується рішення. Якщо через якийсь час мешканці хочуть змінити рішення та вибрати інший спосіб управління, то потрібно аналогічно провести збори та вирішити питання голосуванням. Сьогодні ми розповімо вам про плюси та мінуси безпосереднього управління власниками багатоквартирним будинком.
Коли офіційно з'явилася можливість керування багатоквартирним будинком безпосередньо власниками, мешканці почали змінювати форму керування. Справді, здавалося б самоврядування має багато переваг і здається найефективнішим методом. Але насправді виявилося, що безпосереднє управління багатоквартирним будинком має підводне каміння, з яким довелося зіткнутися багатьом людям, чиї будинки перейшли на такий вид управління.
Переваги безпосереднього керування будинком
Коли багатоповерховим будинком управляє певна компанія, вона відповідає за оплату всіх послуг. В її ж обов'язках: рознесення повідомлень, оповіщення про нові тарифи та вся документація. Але за виборі безпосереднього управління ситуація змінюється.
Недоліки самоврядування багатоквартирним будинком
У безпосередньому управлінні багатоквартирним будинком багато тонкощів та підводного каміння. Ми в матеріалі виклали лише основні моменти. Зрозуміло бажання власників здобути самостійність та можливість мати "прозору" квитанцію за послуги. Безладність ЖЕУ і ЖКГ відома більшості. Людям доводиться витрачати час, доводячи приписки та описки. Однак потрібно ретельно все продумати, проаналізувати, перш ніж реалізовувати рішення та переходити на форму самоврядування. В іншому випадку перехід принесе більше нових труднощів, ніж вирішить старі.
Якщо у вас залишилися якісь невизначеності з приводу цієї форми управління або вас цікавлять виключно зміни 2015 і 2016 року, то ви можете поставити своє питання нашому юристу онлайн, який із задоволенням роз'яснить вам всі тонкощі, особливості та ризики безпосереднього управління.
Нерідко на практиці керуючі компанії стикаються з такою ситуацією, що новий багатоквартирний будинок лише введений в експлуатацію, а ним має хтось керувати. Виникає питання, як здійснюється управління МКД від забудовника, Доки власниками не обраний спосіб управління цим будинком?
Визначення суб'єкта управління МКД
Після введення МКД в експлуатацію одним із пріоритетних правових питань є визначення суб'єкта управління багатоквартирним будинком. Інакше кажучи, потрібно визначити, хто керуватиме багатоквартирним будинком, введеним в експлуатацію. Складністю в ситуації є те, що на момент введення МКД в експлуатацію і через деякий час не всі житлові та нежитлові приміщення перебувають у власності. Тому неможливо де-юре і де-факто провести загальні збори власників для вибору способу управління МКД.
У ситуації, коли власність у МКД зареєстрована далеко не на всі приміщення, слід звернутись до норм житлового законодавства. Якщо описати ситуацію коротко, то схема дії така. Спочатку забудовник отримує дозвіл на введення будинку в експлуатацію. Потім протягом 5 днів із цього моменту він на свій розсуд обирає КК, з якою на 3 місяці укладає договір управління.
У цей же час протягом 20 днів з моменту введення МКД в експлуатацію орган місцевого самоврядування повідомляє про виставку будинку на відкритий конкурс на вибір КК. Протягом 40 днів із повідомлення про захід орган місцевого самоврядування має провести цей конкурс та інформувати всіх пайовиків про його результати протягом 10 днів з дня його завершення. Далі вже обрана за підсумками відкритого конкурсу КК починає управляти даним будинком та укладає договори управління з мешканцями після реєстрації ними права власності на приміщення у цьому будинку.
Таким чином, житлове законодавство узаконило можливість не проводити загальні збори власників для вибору способу управління МКД, а забудовнику - укласти договір управління МКД з обраної ним КК. А тепер розглянемо цю схему докладно та по-порядку.
Управління МКД після введення в експлуатацію
До введення ліцензування КК забудовник міг одразу після введення МКД в експлуатацію укласти договір управління з керуючою компанієюабо керувати будинком самостійно до укладання відповідних договорів з обраною за підсумками відкритого конкурсу компанією, що управляє. Відкритий конкурс, нагадуємо, проводиться органом місцевого самоврядування.
При цьому ліцензування не внесло якихось суттєвих корективів у цій галузі та не позбавило забудовника права вибору компанії, що управляє. До укладання договору управління МКДміж забудовником (п.6 ч.2 ст.153 ЖК РФ) та КК, обраної за результатами відкритого конкурсу, управління будинком здійснюється керуючою компанією, з якою забудовник повинен укласти договір управління не пізніше ніж через 5 днів з дня отримання дозволу на введення експлуатацію будинку (ч.14 ст.161 ЖК РФ).
Після введення МКД в експлуатацію органи місцевого самоврядування повинні провести відкритий конкурс на вибір КК для управління багатоквартирним будинком, якщо протягом року до дня проведення конкурсу власники не обрали спосіб його управління або прийняте мешканцями рішення не реалізовано (ч.4 ст.161 ЖК РФ) .
Таким чином, після введення МКД в експлуатаціюі до проведення відкритого конкурсу на вибір КК забудовник має право укласти договір з будь-якою керуючою компанією на свій розсуд. Обрана забудовником КК здійснюватиме управління будинком, поки МКД не буде виставлений на відкритий конкурс або власники не оберуть на загальних зборах іншу керуючу компанію чи інший спосіб управління.
У цьому випадку керуюча компанія виступатиме в ролі підрядника у забудовника. Дана КК має укласти договори з РЗГ на підставі акта введення МКД в експлуатацію (ПП РФ №124 від 14.02.2012). Забудовник після здачі МКД в експлуатацію має сплачувати КК за житлове приміщення та комунальні послуги (ст.153 ЖК РФ).
Якщо ж забудовник сам здійснює управління МКД без укладання договору управління КК, то плата за житлове приміщення та комунальні послугивноситься пайовиками, які прийняли приміщення від забудовника за передавальним актом, з моменту його передачі (п.6 ч.2 ст.153 ЖК РФ, п.7.3 ч.2 ст.155 ЖК РФ).
Чи повинен забудовник враховувати думку пайовиків при виборі КК?
Насправді немає, оскільки забудовник не повинен зважати на думку пайовиків у виборі керуючої компанії. Дані особи до реєстрації права власностіна житло немає права висловлювати свою думку з питань управління МКД. Рішення про вибір методу управління будинком приймається тільки власниками приміщень в МКД (ч.2 ст.161 ЖК РФ).
Підставами для виникнення у забудовника права на укладання договору управління МКД з КК є статут, дозвіл на введення будинку в експлуатацію та рішення органу управління забудовника, уповноваженого на ухвалення відповідних рішень (Наказ Мінбуду РФ №411/пр від 31.07.2014). Тому рішення про укладення договору управління МКД та вибір конкретної КК може прийматися забудовником одноосібно та на свій розсуд.
Відкритий конкурс
Комунальні платежі у новобудові до введення в експлуатацію МКД
До введення МКД в експлуатацію забудовник укладає договори з РСО потреб будівництва. Це можуть бути тимчасові договори електропостачання, теплопостачання для пусконалагоджувальних та оздоблювальних робіт у холоди. Після введення МКД в експлуатацію необхідно знову укласти договори ресурсопостачанняза постійними схемами.
До введення МКД в експлуатацію обов'язок утримання приміщень лягає на забудовника за договорами з РСО (ст.210 ДК РФ).
Після введення МКД в експлуатацію обов'язок щодо внесення плати за житлове приміщення та комунальні послуги виникає у пайовиків, які прийняли від забудовника приміщення в будинку за передавальним актом, з моменту такої передачі (п.6 ч.2 ст.153 ЖК РФ).
Пайовик, який отримав від забудовника приміщення за актом прийому-передачі, вважається споживачем комунальних послуг(ВП РФ №354 від 06.05.2011). Отже, розмір плати для споживачів КЗ у житлових приміщеннях розраховується за тарифами для населення. Обсяг наданих КЗ визначається за показаннями приладів обліку або за нормативами споживання (за відсутності лічильників).
Пайовики, які визнані споживачами комунальних послуг та вносять за них плату, мають право вимагати надання КУ належної якості або перерахунку розміру оплати за неякісні послуги (розд. IX Правил надання комунальних послуг).
Після укладання договору з обраної забудовником КК протягом 5 днів після отримання дозволу на введення МКД в експлуатацію, а також після укладання договору управління з КК, обраної на відкритому конкурсі зобов'язання забудовника за договорами ресурсопостачання припиняються (ст.416 ЦК України).
Це відбувається тому, що разом із передачею МКД в управління КК передається енергоприймаюче обладнання, що входить до склад спільного майна власників приміщеньв будинку. Виконавцем комунальних послуг стає керуюча компанія.
Якщо забудовник не доведе, що укладав договір з КК чи КК було обрано на відкритому конкурсі чи загальних зборах власників приміщень, він зможе довести передачу компанії энергопринимающих устройств. У разі він вважатиметься абонентом за договором з РСО і зобов'язаний платити за комунальні ресурси до передачі МКД управління КК чи розірвання договорів ресурсопостачання.
Сподіваємось, що вам усе було зрозуміло. Якщо у вас залишилися питання, ви завжди можете звернутися до нас за консультацією. Також ми допомагаємо керуючим компаніям відповідати 731 ПП РФ про Стандарт розкриття інформації(Заповнення порталу Реформа ЖКГ, сайту КК, інформаційних стендів) та ФЗ №209 (). Ми завжди раді допомогти вам!
Управління багатоквартирним будинком дуже складний процес, який потребує знань у різних галузях законодавства. Особливо це стосується законодавчих актів, ухвалених у сфері житлово-комунального господарства. Кількість ухвалених документів збільшується з кожним роком і розібратися в цьому дуже непросто. Проживання громадян у багатоквартирних будинках дуже різко відрізняється від проживання у приватному будинку. Насамперед це пов'язано з численними проблемами та рішеннями, які необхідно вирішувати спільно, більшості власників. Щоб максимально ефективно займатися обслуговуванням будинку для початку необхідно вирішити питання управління багатоквартирного будинку, який підійде всім власникам. Для цього необхідно вибрати спосіб керування багатоквартирним будинком.
Управління багатоквартирним будинком керуючою організацією
Управління багатоквартирним будинком організацією, що управляє, є найпоширенішою формою управління житловими будинками. Цей спосіб зручний з кількох причин. По-перше, у керуючій організації може бути об'єднана будь-яка кількість будинків, що знаходяться в будь-якому територіальному розташуванні. По-друге, форма управління УО це насамперед комерційна організація, яка створена для отримання прибутку. Тому вирішувати, яка заробітна плата у співробітників компанії буде тільки директор організації і в жодному разі не власники. По-третє, керуюча організація може укладати договори управління як із цілим будинком, так і з ТСЖ або ЖБК цілком, якщо за це проголосують власники. Також можна надавати послуги не з управління будинком, а лише з обслуговування. Цей спосіб дуже зручний для мешканців, які обрали безпосередню форму управління або там, де платежі здійснюються безпосередньо.
Укладання договору управління багатоквартирним будинком
А, щоб управляюча організація могла укласти договір управління багатоквартирним будинком і розпочати його управлінню, власники зобов'язані вибрати її більшістю голосів . На зборах власників також мають бути встановлені тарифи на утримання та ремонт житла, за якими працюватиме організація, вирішено питання щодо використання спільного майна будинку. Наприклад, підвальних приміщень для працівників організації та інших організаційних моментів. Після проведення зборів початком управління будинком буде дата укладання договору управління, який має бути укладений з більшістю власників всього будинку. Договір управління і буде головним документом, відповідно до якого будуть проводитись роботи з управління будинком. Моя порада максимально уважно ознайомитися з цим документом. Звичайно керуюча організація повинна дотримуватися всіх норм житлового законодавства та відхилень ніяких не повинно бути. Але як часто буває в сучасному законодавстві деякі поняття можуть бути розмиті і тому в договорі управління їх можуть уточнювати, оскільки вигідно керуючої організації.
При всіх цих плюсах УО на відміну від інших форм управління багатоквартирними будинками більш схильна до перевірок і нагляду в цілому. Власник, який розуміє куди звертатися зі скаргою у разі невиконання своїх обов'язків УО з конкретного питання, завжди зможе отримати проведення тих чи інших робіт. Керівна організація зобов'язана проводити всі роботи відповідно до правил утримання спільного майна багатоквартирного будинку, забезпечувати надання комунальних послуг, дотримуватися правил здійснення діяльності з управління багатоквартирними будинками та дотримуватися інших норм і правил у своїй роботі.
Зразок договору управління багатоквартирним будинком
При управлінні багатоквартирним житловим будинком організацією, що управляє, вона несе відповідальність перед власниками приміщень за надання всіх послуг і виконання робіт. Вона зобов'язана забезпечити належне утримання спільного майна в даному будинку та їх якість, яке має відповідати вимогам технічних регламентів та встановлених Урядом Російської Федерації правил утримання спільного майна у багатоквартирному будинку, а також надання комунальних послуг залежно від рівня благоустрою даного будинку.
У цьому випадку звертайте увагу на договір керування багатоквартирним будинком. Підписуйте лише переконавшись, що в ньому враховано всі послуги, необхідні для сприятливого проживання у Вашому будинку. Ознайомитися з прикладом договору управління та завантажити його можна.
Порядок управління багатоквартирним будинком
Порядок управління багатоквартирним будинком регламентується правилами провадження діяльності з управління багатоквартирними будинками. Затверджено вони Дані правила визначають стандарти управління багатоквартирними житловими будинками, в яких описані обов'язки управляючих компаній, їх повноваження та норми взаємодії з власниками. У порядку управління прописані норми зберігання технічної документації будинку та передачі її в іншу керуючу компанію у разі переобрання, обов'язки щодо укладання договорів на надання комунальних послуг, обов'язки щодо розкриття інформації про діяльність компанії, підготовку пропозицій щодо встановлення тарифів на утримання та ремонт житла відповідно до мінімального переліком робіт у житловому будинку, а також роботі аварійно-диспетчерської служби.
Ліцензія на керування багатоквартирними будинками
Одним із головних нововведень у сфері управління багатоквартирними житловими будинками було ухвалення закону про ліцензування керуючих організацій. Відповідно до доповненнями до Житлового Кодексу РФ ліцензію на управління багатоквартирними будинками повинні отримувати тільки керуючі організації. Зроблено це було щоб наглядові органи мали можливість усувати недбайливі компанії з ринку надання житлово-комунальних послуг без права відновлення своєї діяльності, а також виключення подій, коли одним багатоквартирним будинком управляє кілька організацій.
Сам процес отримання ліцензії на управління багатоквартирним будинком не має особливого навантаження для нової компанії. Достатньо звернутися до Державної житлової інспекції з відповідною заявою, скласти іспит керівнику керуючої організації, сплатити держ. мито і взагалі на цьому процес закінчено. Якщо керуюча організація не справляється зі своїми обов'язками і органи нагляду отримують постійно звернення від громадян з певного будинку, то ГЖИ може або виключити конкретний будинок з реєстру будинків, які управляються УО або відкликати ліцензію на управління всіма будинками. Ці нововведення мали допомогти зробити ринок керівників організацій зрозумілішим і прозорим.
