Завершающим этапом оценки является согласование результатов, полученных различными методами в рамках использованных подходов. Цель такого согласования – получение окончательной итоговой величины стоимости.
Три подхода к оценке независимы друг от друга, хотя каждый из них основывается на одних и тех же экономических принципах. На идеальном (открытом и конкурентном) рынке все три подхода должны привести к одной и той же величине стоимости. Однако большинство рынков являются несовершенными, предложение и спрос не находятся в равновесии. Потенциальные пользователи могут быть неправильно проинформированы, производители могут быть неэффективны. По этим и другим причинам подходы могут давать различные показатели стоимости, которые оценщик сопоставляет между собой, проводя процедуру согласования.
Как указано в Федеральных стандартах оценки (ФСО №1), выбранный оценщиком способ согласования, а также все сделанные оценщиком при осуществлении согласования результатов суждения, допущения и использованная информация должны быть обоснованы.
Самым предпочтительным вариантом проведения процедуры согласования полученных результатов с целью получения итогового значения стоимости считается взвешенное усреднение. Оценщик взвешивает, в какой степени тот или иной подход соответствует цели оценки рассматриваемого объекта, подкреплены ли проведенные расчеты данными рынка, не противоречат ли они им, и при окончательном заключении в большей степени полагается на тот показатель стоимости, который получен на основе наиболее идеального со всех точек зрения подхода. Иными словами, для согласования процедуры взвешивания оценщик должен обосновать выбор использованных весов.
В случае существенного расхождения результатов оценки объекта оценки, полученных с применением различных подходов, оценщик должен привести в отчете об оценке анализ причин полученного расхождения.
Оценщик определяет относительную значимость, применимость и обоснованность каждого показателя стоимости на основе таких критериев, как адекватность, качество информации, точность оценки и количество доказательств.
Средневзвешенная рыночная стоимость (РС) объекта оценкирассчитывается по формуле:
РС = ЗП ´r1 + СП ´r2 + ДП ´r3 , где:
Таблица для примера:
| № п/п | Наименование показателя | Затратный подход | Сравнительный подход | Доходный подход |
| 1 | Применимость подхода к оценке объекта согласно утвердившимся в России и мире принципам и стандартам оценки | 10 | 60 | 30 |
| 2 | Адекватность, достоверность и достаточность информации, на основании которой производились анализ и расчеты | 15 | 70 | 15 |
| 3 | Способность подхода отразить мотивацию, действительные намерения типичных субъектов рынка, и прочие реалии спроса и предложения на рынке | 10 | 50 | 40 |
| 4 | Действенность подхода в отношении учета конъюнктуры и динамики рынка финансов и инвестиций (включая риски) | 10 | 60 | 30 |
| 5 | Допущения сделанные при оценке каждым подходом | 10 | 70 | 20 |
| Сумма баллов | 55 | 310 | 135 | |
| Средневзвешенные весовые показатели метода оценки (Сумма баллов / n) | 0,11 | 0,62 | 0,27 | |
| Принятые весовые коэффициенты: | 0,11 | 0,62 | 0,27 |
Особенности оценки в процедурах банкротства. Отчет об оценке.
Ситуация банкротства и ликвидации предприятия является чрезвычайной. Вероятность позитивного решения проблемы неплатежей зависит от ценности имущества. Оценка стоимости предприятия необходима не только в случае ликвидации, но и в других случаях работы с несостоятельным предприятием:
– при финансировании предприятия-должника;
– при финансировании реорганизации предприятия;
– при санации предприятия, осуществляемой без судебного разбирательства;
– при выработке плана погашения долгов предприятия-должника;
– при анализе и выявлении возможностей выделения отдельных производственных мощностей в экономически самостоятельные подразделения;
– при оценке заявок на покупку предприятия;
– при экспертизе мошеннических сделок по передаче прав собственности третьим лицам;
– при экспертизе программ реорганизации предприятия.
Согласно Закону РФ «О несостоятельности (банкротстве)» от 26 октября 2002 г. № 127-ФЗ, оценка предприятия может осуществляться на стадии внешнего управления (ст. 109 «Меры по восстановлению платежеспособности должника»: при продаже части имущества должника и продаже всего предприятия должника ст. 110 «Продажа предприятия должника» и ст. 111 «Продажа части имущества должника»: начальная цена продажи выставляемого на торги имущества, устанавливается на основе рыночной стоимости имущества, определенной независимым оценщиком), на стадии конкурсного производства (ст. 130 «Оценка имущества должника») предполагается, что в ходе конкурсного производства конкурсный управляющий осуществляет инвентаризацию и оценку имущества должника. Для этого он привлекает независимых оценщиков и иных специалистов с оплатой их услуг за счет имущества должника, если иной источник не установлен собранием кредиторов.
Имущество должника – унитарного предприятия или должника – акционерного общества, более 25 % голосующих акций которого находится в государственной или муниципальной собственности, оценивается независимым оценщиком с представлением заключения государственного финансового контрольного органа по проведенной оценке.
Оценка движимого имущества должника, балансовая стоимость которого на последнюю отчетную дату, предшествующую признанию должника банкротом, составляет менее чем сто тысяч рублей, может быть проведена без привлечения независимого оценщика по решению собрания кредиторов.
При формировании конкурсной массы ст. 131 преобладающая часть имущества должника подлежит оценке, отдельно учитывается и оценивается имущество, являющееся предметом залога. Цена социально значимых объектов по ст. 132 также определяется независимым оценщиком.
При конкурсном производстве начальная цена продажи, выставляемого на торги имущества должника по ст. 139 «Продажа имущества должника» устанавливается независимым оценщиком.
Оценочные процедуры при уступке прав требования должника и замещении активов должника в ходе конкурсного производства проводится также как при внешнем управлении, согласно ст. 111 и 115, то есть с привлечением независимого оценщика.
Оценка в ситуации банкротства обладает рядом особенностей, обусловленных чрезвычайным характером самой ситуации. На основе этой оценки многими заинтересованными сторонами принимаются определенные управленческие решения и действия. Другая особенность оценки – это высокая степень зависимости третьих сторон от результатов оценки. В ситуации банкротства заказчиками и пользователями оценки являются разные лица. Пользователями оценки являются кредиторы, инвесторы, судебные органы, которые не имели отношения к постановке задачи на оценку и полностью полагаются на результаты оценки при принятии управленческих решений. У них нет постоянного контакта с экспертом-оценщиком, не зная условий задания на оценку, они могут негативно интерпретировать результаты оценки, выполненные экспертом-оценщиком. Зная это, заинтересованным в оценке сторонам необходимо получить соответствующие разъяснения у заказчика оценки (например, внешнего управляющего) либо у самого эксперта-оценщика по поводу основополагающих параметров оценки ликвидационной стоимости предприятия: о цели оценки, функции оценки, о виде стоимости, который определялся, об ограничениях и предположениях при оценке, о дате оценки и т.д.
Внешнее управление подразумевает проведение реструктуризации практически всех факторов производства предприятия-должника (труд, недвижимость, капитал и менеджмент); введение моратория на удовлетворение требований кредиторов; восстановление платежеспособности за счет перепрофилирования производства, ликвидации дебиторской задолженности, реализации части активов, продажи бизнеса и т.д.
Согласно ст. 109 Закона № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» внешним управляющим принимаются меры по восстановлению платежеспособности должника, составляется план внешнего управления, разрабатываются мероприятия по восстановлению платежеспособности:
– перепрофилируется производство: закрываются нерентабельные производства;
– производится продажа имущества;
– осуществляется уступка прав требования должника;
– производится размещение дополнительных обыкновенных акций должника;
– производится продажа предприятия должника;
– осуществляется замещение активов должника и др.
Все они предполагают проведение процедуры оценки имущества, имущественных прав, долей и т.д. в том или ином виде.
По ст. 110 «Продажа предприятия должника» под предприятием должником понимается имущественный комплекс, предназначенный для осуществления предпринимательской деятельности. Объектом продажи могут быть филиалы и иные структурные подразделения должника – юридические лица. Начальная цена продажи предприятия, выставляемого на торги (открытые или закрытые или аукцион) устанавливается на основании рыночной стоимости имущества, определенной в соответствии с отчетом независимого оценщика, привлеченного внешним управляющим. В то же время начальная цена продажи предприятия не может быть ниже минимальной цены продажи предприятия, определенной органами управления должника.
В соответствии со ст. 111 «Продажа части имущества» начальная цена продажи, выставляемого на торги имущества, устанавливается на основании рыночной стоимости имущества по отчету независимого оценщика, привлеченного внешним управляющим. Имущество должника – унитарного предприятия или должника – акционерного общества, более двадцати пяти процентов голосующих акций которого находится в государственной или муниципальной собственности, также оценивается независимым оценщиком, но при этом предполагается проведение экспертизы отчета оценщика государственным финансовым контрольным органом с представлением его заключения по проведенной оценке.
Экспертиза отчета об оценке – это совокупность мероприятий по проверке соблюдения оценщиком при проведении оценки требований законодательства РФ об оценочной деятельности и договора об оценке, а также достаточности и достоверности используемой информации, обоснованности сделанных оценщиком допущений, использования или отказе от использования подходов к оценке.
Если планом внешнего управления предполагается уступка права требования должника (ст. 112), то необходима оценка прав требования и проводится она согласно положений ст. 111 данного закона.
Как известно, выпуск новых акций является важнейшим способом привлечения дополнительного партнерского капитала, эта мера по восстановлению платежеспособности регламентируется ст. 114. При включении в план внешнего управления решения о проведении эмиссии дополнительных обыкновенных акций должника необходимо проверить: в каком соотношении находятся балансовая и оценочная стоимости собственного капитала компании-эмитента. Если оценочная стоимость предприятия больше, чем основанная на остаточной балансовой стоимости активов, обязательствах и прибылях, то эмиссия акций проводится на величину этого превышения. Если оценочная стоимость собственного капитала эмитента меньше, чем балансовая стоимость этого капитала, то эмиссия акций не разрешается, а акционерное общество должно объявить об уменьшении величины уставного капитала предприятия в бухгалтерском балансе на эту же разницу.
Замещение активов должника (ст. 115), как один из путей борьбы с неплатежеспособностью должника, предполагает создание на базе имущества должника одного или нескольких открытых акционерных обществ, в оплату уставного капитала которых вносится имущество должника, определенное планом внешнего управления. Величина уставного капитала таких обществ определяется на основании рыночной стоимости вносимого имущества, установленной по отчету независимого оценщика с учетом предложений органа должника.
Санация предприятий-банкротов предполагает их финансовое оздоровление, направленное на повышение цены, по которой эти предприятия могут быть проданы. Задача оценки бизнеса применительно к санации видоизменяется. Она заключается в прогнозировании оценочной стоимости предприятия после того, как будет выполнен запланированный комплекс мероприятий по оздоровлению, то есть в прогнозировании будущей обоснованной рыночной стоимости и инвестиционной стоимости предприятия. Эта стоимость будет многовариантной, в зависимости от того, какие конкретные мероприятия по оздоровлению будут одобрены.
В отчете об оценке, который представляет собранию кредиторов внешний управляющий, должна не просто констатироваться стоимость предприятия на данный момент, но и альтернативы: продавать предприятие по его текущей, весьма низкой, как правило, стоимости или согласиться на более продолжительный срок оздоровления, исходя из предложенного плана и прогнозных оценок повышения стоимости предприятия после предлагаемых процедур.
Отчет об оценке – это документ, содержащий обоснование мнения оценщика о стоимости имущества.
Общие требования к содержанию отчета об оценке объекта оценки сформулированы в ст.11 Закона №135-ФЗ.
Отчет об оценке объекта оценки (далее - отчет) не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также приводятся иные сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.
В случае, если при проведении оценки объекта оценки определяется не рыночная стоимость, а иные виды стоимости, в отчете должны быть указаны критерии установления оценки объекта оценки и причины отступления от возможности определения рыночной стоимости объекта оценки.
В отчете должны быть указаны:
Дата составления и порядковый номер отчета;
Основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки;
Место нахождения оценщика и сведения о членстве оценщика в саморегулируемой организации оценщиков;
Точное описание объекта оценки, а в отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу, - реквизиты юридического лица и балансовая стоимость данного объекта оценки;
Стандарты оценки для определения соответствующего вида стоимости объекта оценки, обоснование их использования при проведении оценки данного объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, а также принятые при проведении оценки объекта оценки допущения;
Последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, а также ограничения и пределы применения полученного результата;
Дата определения стоимости объекта оценки;
Перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки.
Отчет может также содержать иные сведения, являющиеся, по мнению оценщика, существенно важными для полноты отражения примененного им метода расчета стоимости конкретного объекта оценки.
Ст.11, как следует из ее названия, устанавливает лишь общие требования к содержанию отчета об оценке объекта оценки, поэтому в ч. 6 ст.11 предусмотрено, что для проведения оценки отдельных видов объектов оценки законодательством Российской Федерации могут быть установлены специальные формы отчетов.
Отчет должен быть пронумерован постранично, прошит, подписан оценщиком или оценщиками, которые провели оценку, а также скреплен личной печатью оценщика или печатью юридического лица, с которым оценщик или оценщики заключили трудовой договор.
Ст. 12 Закона определяет такое понятие как достоверность отчета как документа, содержащего сведения доказательственного значения.
Итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
В ФСО№1 «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки» п.19, указано, что при составлении отчета об оценке оценщик обязан использовать информацию, обеспечивающую достоверность отчета об оценке как документа, содержащего сведения доказательственного значения. Информация должна удовлетворять требованиям, как достоверности, так и достаточности.
В развитие ст.20 Закона № 135-ФЗутвержденФСО №3"Требования к отчету об оценке"
Настоящий федеральный стандарт оценки устанавливает требования к составлению и содержанию отчета об оценке, информации, используемой в отчете об оценке, а также к описанию в отчете об оценке применяемой методологии и расчетам. Отчет об оценке составляется по итогам проведения оценки.
Отчет об оценке представляет собой документ, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, настоящим федеральным стандартом оценки, стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет, предназначенный для заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователей отчета об оценке), содержащий подтвержденное на основе собранной информации и расчетов профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки.
Порядок экспертизы отчетов об оценке и подготовки заключений по отчетам об оценке предприятия должника - унитарного предприятия либо имущества должника - акционерного общества, более двадцати пяти процентов голосующих акций которого находится в государственной или муниципальной собственности, уполномоченным Правительством Российской Федерации органом власти.
На идеальном рынке все три подхода должны привести к одной и той же величине стоимости, а на практике получаемые отличающимися способами величины могут существенно различаться (от 5 до 50% и даже более, особенно при оценке бизнеса). Например, при анализе финансово-неустойчивого предприятия, прибыль которого незначительна (если вообще имеется), величина стоимости, получаемая на основе доходного подхода, очень мала, но предприятие обладает значительными материальными активами и полученная с применением затратного подхода величина стоимости может превышать предыдущую величину в десятки и сотни раз.
В соответствии с законодательством, если в договоре об оценке не предусмотрено иное, то итоговое значение стоимости объекта оценки должно быть выражено в рублях в виде единой величины.
Итоговая величина стоимости объекта оценки – величина стоимости объекта оценки, полученная как итог обоснованного оценщиком обобщения результатов расчетов стоимости объекта оценки при использовании различных подходов к оценке и методов оценки.
Для сведения воедино разрозненных значений стоимости, полученных классическими подходами к оценке, проводят согласование результатов.
Согласование результатов оценки – это получение итоговой оценки имущества путем взвешивания и сравнения результатов, полученных с применением различных подходов к оценке.
Как правило, один из подходов считается базовым, два других необходимы для корректировки получаемых результатов. При этом учитывается значимость и применимость каждого подхода в конкретной ситуации. Из-за неразвитости рынка, специфичности объекта или недостаточности доступной информации бывает, что некоторые из подходов в конкретной ситуации невозможно применить.
Для согласования результатов необходимо определить «веса», в соответствии с которыми отдельные ранее полученные величины сформируют итоговую рыночную стоимость имущества с учетом всех значимых параметров на базе экспертного мнения оценщика.
Согласование результатов, полученных различными подходами оценки, проводятся по формуле
С ИТ = С ЗП ×К 1 + С ДП ×К 2 + С СП ×К 3 , (4.3)
где С ИТ – итоговая стоимость объекта оценки;
С ЗП, С ДП, С СП – стоимости, определенные затратным, доходным и сравнительным подходами;
К 1 , К 2 , К 3 – соответствующие весовые коэффициенты, выбранные для каждого подхода к оценке.
В отношении этих коэффициентов выполняется равенство:
К 1 + К 2 + К 3 = 1.
Весовые коэффициенты, выбранные для каждого подхода к оценке, округляются с точностью до 10% (реже до 5%) в целях использования данных весов для согласования. Округление необходимо в связи с тем, что неокругленные веса порождают у читателя отчета ошибочное представление о точности полученного результата. Итоговая величина стоимости – это лишь наиболее вероятная цена.
На основе округленных весов рассчитывается согласованная стоимость оцениваемого имущества путем умножения полученного с помощью каждого подхода результата на округленный вес подхода, рассчитанный в целях согласования стоимостей. Полученное значение округляется.
При согласовании учитываются:
1) полнота и достоверность информации;
2) соответствие цели;
3) преимущества и недостатки подходов в конкретной ситуации.
Например, преимущества метода дисконтирования денежных потоков – учет ожиданий администрации предприятия относительно будущих прибылей, расходов, капитальных вложений. Но это всего лишь прогнозные оценки, которые могут измениться в реальности. Тем не менее данный метод показывает сумму, которую готов заплатить инвестор, ориентируясь на ожидания относительно результатов деятельности предприятия с учетом требуемой доходности вложений.
Сравнительный подход является единственным, учитывающим рыночную ситуацию, он представляет оценку, основанную на реальных данных о котировках акций и продажах аналогичных предприятий. Основным его недостатком является необходимость корректировки на закрытость компании (метод рынка капитала). К тому же все, даже небольшие предприятия, имеют существенные различия, что требует внесения сложных корректировок. Кроме того, данный подход опирается на ретроспективную информацию, не учитывающую перспективы развития предприятия.
Полноценный процесс оценки предусматривает использование трех подходов: сравнительного,
затратного и доходного. Как уже отмечалось, обязательность их использования закреплена
практически во всех Стандартах оценки. Оценщик может какой-либо из подходов не использовать,
но должен обосновать этот отказ, так как обладает правом самостоятельно определять в рамках
каждого из подходов конкретные методы оценки.
Вполне закономерно, что результаты оценки, полученные разными подходами (методами), дают
разную величину стоимости. И поэтому на завершающем этапе оценки встает задача согласования
полученных результатов и обоснования итоговой величины стоимости.
Каждый из подходов к оценке стоимости имеет свои достоинства и недостатки и поэтому
невозможно чисто формально отдать предпочтение какому-либо одному (табл. 6.10).
Таблица 6.10
Достоинства и недостатки подходов к оценке стоимости машин и
|
Достоинства |
Недостатки |
|
|
Сравнительный |
Базируется на реальных рыночных данных Отражает конъюнктуру рынка и сложившуюся |
Исходная информация быстро устаревает и нуждается в обновлении Искажение ценовой |
|
Затратный |
Учитывает влияние на стоимость производственно-технологических факторов Методы оценки |
Не отражает рыночной ситуации и влияния фактора спроса на оцениваемые объекты Даст |
|
Доходный |
Дает оценку стоимости с позиций интересов пользователя (инвестора) Отражает |
Сложность и неопределенность прогнозирования будущих доходов и расходов у |
Применение нескольких подходов повышает достоверность результатов оценки, дает представление
о стоимости одного и того же объекта с разных позиций: производителя, дилера, покупателя,
инвестора и др. В этой связи можно отметить некоторые параллели между задачами оценки и
ценообразования, так как предсказать стоимость - это, по сути, то же, что и предсказать цену.
Если используют какой-либо метод затратного подхода, то, применяя экономическую информацию о
нормах расхода и ценах ресурсов, полученную от изготовителя или продавца, невольно
моделируют процесс затратного ценообразования и получают в итоге затратную цену предложения.
В силу этого оценка стоимости, как правило, получается завышенной, если, конечно, не
допущено серьезных ошибок в привлекаемой исходной информации.
Если используют метод сравнительного подхода, то «затратный дух» получаемого результата
значительно меньше, но все равно остается. Это связано с тем, что применяют документально
подтвержденную ценовую информацию на аналоги, а извлекают эту информацию обычно из ценовых
фирменных каталогов и прайс-листов, т. е. оперируют все теми же ценами предложения. В итоге
возможно завышение результатов, хотя и весьма умеренное.
Среди трех подходов прямой путь к прогнозу цены спроса дает только доходный. Стоимость,
рассчитываемая каким-либо методом доходного подхода, представляет собой верхнюю предельную
цену, на которую может согласиться покупатель (инвестор), руководствуясь здравым смыслом
сопоставления своих сегодняшних затрат с будущими доходами от владения покупаемым товаром.
Естественно, для покупателя (инвестора) цена тем выгоднее, чем она ниже при прочих равных
условиях. В то же время, чем ниже цена, тем ниже вероятность сделки купли-продажи по данному
товару. Поскольку покупатель (инвестор), как и продавец, заинтересован в сделке, он может
согласиться на некоторый прирост назначаемой цены. Эти соображения позволяют сделать вывод,
что в общем случае оценка на основе доходного подхода дает несколько заниженный результат,
если, конечно, не допущено ошибок в выборе исходных данных при расчете будущих доходов и
расходов.
Еще один момент, который нужно учитывать при использовании этого подхода. Цена спроса
достаточно индивидуальна, у каждого покупателя на один и тот же товар она может быть сво -
Ей. Отсюда понятна индивидуальность инвестиционной стоимости, оцениваемой для конкретного
проекта. Поэтому, чтобы оцениваемая доходным подходом стоимость соответствовала наиболее
вероятной цене спроса, необходимо выполнять оценку для условий наиболее характерного,
типового применения оцениваемого объекта.
Первое восприятие полученных разными подходами (методами) результатов складывается в
зависимости от того, как располагаются значения стоимости по отношению друг к другу. Одна
ситуация, когда величины стоимости расположены «кучно», не сильно отличаются друг от друга.
Здесь едва ли имеет смысл выяснять предпочтения в отношении отдельных примененных подходов
(методов). Можно довольствоваться расчетом среднеарифметического значения стоимости.
Другая ситуация, когда значения стоимости по двум подходам (методам) близки друг к другу, а
третья величина обнаруживает значительное отклонение от первых двух. Близкие по значению
величины, естественно, вызывают большее доверие, а величина, похожая на «выброс», нуждается в
дополнительном анализе на достоверность. Наконец, третья ситуация имеет место тогда, когда
наблюдаем значительный разброс результатов. В этом случае возникает необходимость оценить
качество каждого результата и произвести сведение результатов к итоговому значению стоимости
с учетом этого качества.
Согласование результатов оценки, полученных разными подходами (методами), выполняют чаще
всего Экспертным методом.
Главным экспертом здесь выступает сам оценщик, так
как только он знает о том, где в расчетах сделаны грубые допущения, какая привлеченная
информация не совсем надежна и какие факторы не были приняты во внимание по тем или иным
причинам. Критичный взгляд оценщика на результаты собственного труда помогает подойти к
достоверному итоговому результату путем расчета средневзвешенной величины стоимости.
Для получения средневзвешенной итоговой величины стоимости необходимо прежде всего
установить критерии, по которым сравниваются результаты разных подходов (методов) и
делаются выводы об их предпочтительности. Существует достаточно большой набор методов
экспертных оценок, применяемых для разных целей и описанных в литературе (парных сравнений,
последовательных сравнений, расстановки приоритетов, анали -
За иерархий, моделирования предпочтений и др.)1. Мы остановимся на самом простом методе,
использующем процедуру ранжирования.
Ранжирование - это расположение результатов оценки, полученных разными подходами (методами),
в порядке возрастания их качества. Для этого прежде всего необходимо сформулировать критерии
качества, по которым будут сравниваться результаты оценки, полученные разными подходами
(методами). Причем сравнению подлежат не подходы (методы) как таковые, а результаты их
использования. Выделим пять основных критериев качества результатов оценки, примерно
равноценных по своей значимости:
Соответствие оцененной с помощью данного подхода стоимости цели оценки;
Преобладание исходных данных из надежных источников;
Преобладание строгих формализованных процедур над интуитивными оценками и допущениями;
Степень приближенности результата к действительно рыночной стоимости на момент оценки;
Использование дублирующих сведений из разных источников для подтверждения результатов
расчета.
В качестве примера возьмем результаты оценки стоимости вертикально-сверлильного станка,
полученные тремя подходами (методами), и произведем ранжирование этих результатов по трем
указанным выше критериям (табл. 6.11).
В табл. 6.11 экспертно по критериям каждому результату, полученному тем или иным подходом,
присвоили свой стандартизированный ранг. Порядок его расчета таков: если два результата
равноценны и делят между собой соответствующие места, то их ранг равен среднему значению этих
мест. Например, по первому критерию результаты по сравнительному и доходному подходам
равноценны и делят между собой первое и второе место, поэтому их стандартизированный ранг
равен (1 + 2)/ 2=1,5. По четвертому критерию признаны равноценными результаты затратного и
доходного подходов, они делят между собой второе и третье место, их стандартизированный ранг
равен (2 + 3)/ 2 = 2,5. Далее подсчитываем суммарные стандартизированные ранги для каж -
Таблица 6.11
Ранжирование результатов оценки стоимости, полученных разными
Подходами
|
Критерий качества |
Результат, полученный сравнительным подходом |
Результат, полученный затратным подходом |
Результат, полученный доходным подходом |
|
|
1. Соответствие оцененной с помощью данного подхода стоимости цели оценки |
||||
|
2. Преобладание исходных данных из надежных источников |
||||
|
3. Преобладание строгих формализованных процедур над интуитивными оценками и |
||||
|
4. Степень приближенности результата к действительно рыночной стоимости на момент |
||||
|
5. Использование дублирующих сведений из разных источников для подтверждения |
||||
|
Суммарный ранг |
||||
|
Коэффициент весомости |
Дого подхода. В правом столбце табл. 6.11 подсчитаны построчные итоги с целью контроля
расчетов, они должны быть равны сумме мест, т. е. 1 + 2 + 3 = 6.
Стандартные ранги переводят в коэффициенты весомости:
Где I
>!
Rjj
- сумма стандартных рангов по всем критериям и
подходам; R
,
- суммарный ранг у результата, полученного /-м подходом.
В нашем примере результаты сравнительного, затратного и доходного подходов получили
коэффициенты весомости 0,41; 0,31 и 0,28 соответственно. Средневзвешенная итоговая величина
стоимости вертикально-сверлильного станка: 32590x0,41 + + 36930 х 0,31 + 26420 х 0,28 = 32208
* 32210 руб.
Точностный анализ результатов оценки, выполненной разными подходами (методами), открывает
возможность согласования этих результатов на достаточно объективной основе. Ведь именно
точность является главным критерием качества оценки.
Точностный анализ по каждому подходу оценки позволяет получить доверительный интервал, в
котором с большой степенью вероятности может находиться искомая величина стоимости.
Итоговая величина стоимости по всем трем оценкам, очевидно, должна находиться в том
диапазоне, который будет общим для всех трех доверительных интервалов, соответствующих трем
подходам оценки. В этом заключается интервальный метод сведения выполненных оценок к одному
значению или к очень узкому интервалу значений.
Покажем применение интервального метода при оценке рыночной стоимости
вертикально-сверлильного станка. Показатели точностного анализа промежуточных результатов,
полученных разными подходами, сведены в табл. 6.12.
Сопоставление трех доверительных интервалов показано на рис. 6.3. Из графика на рис. 6.3
видно, что все рассматриваемые доверительные интервалы имеют общий интервал от 30874 до 31459
руб. Следовательно, итоговая величина стоимости соответствует середине этого интервала, т.
е. она равна (30874 + 31459)/ 2 = = 31166 руб. Это несколько меньше, чем среднеарифметическое
значение стоимости, равное 31980 руб.
Другой метод интерпретации результатов точностного анализа заключается в построении в
упрощенной форме суммарной кривой распределения (метод суммарной кривой
распределения).
Таблица 6.12
Показатели точностного анализа промежуточных результатов оценки
Стоимости вертикально-сверлильного станка, полученных разными подходами
Затратный подход
Рис. 6.3. Получение итоговой стоимости интервальным методом
Допускают, что полученные доверительные интервалы соответствуют условиям нормального
распределения, т. е. их ширина соответствует правилу «плюс-минус две сигмы (±2а)». Такое
распределение упрощенно можно представить в виде трапеции, ниж-* нее основание которой равно
ширине доверительного интервала, т. е. «четыре сигмы», а верхнее основание равно «2/3 сигмы»,
или 1/6 доверительного интервала. Площадь трапеции примем рав -
Ной 100%, тогда ее высота равна 42,86/а или 171,43/ДИ, где ДИ -ширина доверительного
интервала.
Исходя из указанных выше соотношений над каждым доверительным интервалом строят трапецию,
приближенно описывающую линию нормального распределения.
Итоговая оценка стоимости рассматривается как результат совокупной выборки, представляющей
собой смесь из трех полученных каждым подходом выборок, распределение которых близко к
нормальному. Распределение для совокупной выборки графически можно построить в виде ломаной
линии, ординаты которой равны сумме ординат трех трапеций. Таким образом, получаем
приближенное представление о кривой распределения, объединяющей результаты расчетов стоимости
тремя подходами (методами).
Итоговая величина стоимости может быть найдена по моде (т. е. вершине) ломаной линии.
Применение метода суммарной кривой распределения для оценки стоимости
вертикально-сверлильного станка показано на рис. 6.4.
Рассматривая суммарную кривую распределения на рис. 6.4, можно прийти к двум выводам.
Во-первых, вершина ломаной линии соответствует значению стоимости станка около 33400 руб. Эту
величину можно принять как итоговую величину оцениваемой стоимости, интегрирующую результаты
оценки тремя подходами.
Во-вторых, смесь трех распределений не является строго унимодальной, так как наблюдаем не
одну, а две вершины или моды. Другая, менее выраженная вершина создается распределением от
оценки доходным подходом, что дает основание считать, что результаты оценки доходным
подходом не являются статистически однородными по отношению к результатам, полученным
сравнительным и затратным подходами.
В этом примере при подведении итогов оценки весомость доходного подхода является наименьшей,
а итоговая величина стоимости формируется в основном по результатам оценки сравнительным и
затратным подходами, о чем свидетельствуют оценки итоговой стоимости, полученные методом
экспертного ранжирования (32210 руб.) и методом суммарной кривой распределения (33400 руб.).
Завершающим этапом оценки является согласование результатов, полученных различными методами в рамках использованных подходов. Цель такого согласования - получение окончательной итоговой величины стоимости.
Три подхода к оценке независимы друг от друга, хотя каждый из них основывается на одних и тех же экономических принципах. На идеальном (открытом и конкурентном) рынке все три подхода должны привести к одной и той же величине стоимости. Однако большинство рынков являются несовершенными, предложение и спрос не находятся в равновесии. Потенциальные пользователи могут быть неправильно проинформированы, производители могут быть неэффективны. По этим и другим причинам подходы могут давать различные показатели стоимости, которые оценщик сопоставляет между собой, проводя процедуру согласования.
Как указано в Федеральных стандартах оценки (ФСО №1), выбранный оценщиком способ согласования, а также все сделанные оценщиком при осуществлении согласования результатов суждения, допущения и использованная информация должны быть обоснованы.
Самым предпочтительным вариантом проведения процедуры согласования полученных результатов с целью получения итогового значения стоимости считается взвешенное усреднение. Оценщик взвешивает, в какой степени тот или иной подход соответствует цели оценки рассматриваемого объекта, подкреплены ли проведенные расчеты данными рынка, не противоречат ли они им, и при окончательном заключении в большей степени полагается на тот показатель стоимости, который получен на основе наиболее идеального со всех точек зрения подхода.
Иными словами, для согласования процедуры взвешивания оценщик должен обосновать выбор использованных весов.
Для определения удельного веса для каждого результата применения каждого подхода необходимо проведение количественного и качественного анализа, учитывающего следующие факторы:
· Цель оценки и предположительное использование ее результатов.
· Определяемый вид стоимости.
· Вид прав собственности.
· Количество и качество данных, использованных в расчетах.
· Уровень контроля рассматриваемой доли собственности.
· Уровень ликвидности оцениваемой недвижимости.
Оценщик определяет относительную значимость, применимость и обоснованность каждого показателя стоимости на основе таких критериев, как адекватность, качество информации, точность оценки и количество доказательств.
Согласование результатов оценки - это определение окончательной стоимости объекта оценки путем математического взвешивания результатов оценки, при котором каждому результату оценки стоимости объекта присваивается определенная весовая доля. Целью согласования результатов используемых подходов является определение преимуществ и недостатков каждого из них и выбор единой стоимостной оценки.
Метод «согласования по критериям». Для определения весовых коэффициентов различных подходов данным методом используется четыре объективных критерия, выбранные на усмотрение оценщика, которыми описываются отдельные преимущества или недостатки примененного метода расчета с учетом особенностей оценки конкретного объекта.
Расчет «весов» использованных методов проводится в несколько этапов:
1. Строится матрица факторов, в которой каждому подходу присваивается четыре вида баллов в соответствии с четырьмя критериями (критериев больше, следовательно, и баллов больше);
2. Определяется сумма баллов каждого подхода, затем - использованных подходов;
3. По отношению суммы баллов данного подхода к сумме баллов всех использованных подходов определяется расчетный вес подхода, процентах;
4. Расчетные веса подходов округляются с точностью до десятых
После того, как оценщик произвел оценку бизнеса различными методами нескольких подходов, он должен сравнить полученные величины стоимостей. На совершенном рынке все три подхода должны привести к одной и той же величине стоимости. На практике получаемые разными подходами величины обычно существенно различаются. К примеру, рассмотрим крупное предприятие, имеющее значительное количество основных средств и иных материальных активов, но производящее низкорентабельную продукцию. Его стоимость, полученная при помощи затратного похода, может в несколько раз превышать величину стоимости, полученную при помощи методов доходного подхода. Следовательно, оценщик обязан провести согласование стоимостей для определения итоговой величины стоимости бизнеса.
Итоговая величина стоимости – это стоимость объекта оценки, рассчитанная при использовании различных подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке. Согласование результатов оценки – обязательная процедура процесса оценки и обязательная часть отчета об оценке. Как указано в ФСО-3 «Требования к отчету об оценке», в нем должно присутствовать описание процедуры согласования результатов оценки и выводы, полученные на основании проведенных расчетов по различным подходам, а также при использовании разных методов в рамках применения каждого подхода, с целью определения итоговой величины стоимости, либо признание в качестве итоговой величины стоимости результата одного из подходов. В этой части отчета оценщик в повествовательной форме поясняет сущность расхождений в стоимости, определенной различными методами, обосновывает выбор метода согласования итоговой стоимости бизнеса, и производит обобщение.
При согласовании необходимо учесть значимость и функциональность каждого подхода в конкретной ситуации. Как правило, при оценке бизнеса один из подходов считается базовым, два других необходимы для корректировки получаемых результатов. Из-за специфических особенностей предприятия или недостаточности информации бывает, что некоторые из подходов на практике невозможно применить.
Итоговая величина стоимости никогда не бывает результатом математического усреднения, т.е. она не находится путем суммирования величин всех оценочных стоимостей с последующим делением суммы на количество использованных подходов. Это предполагало бы, что каждый из подходов дает надежный результат, что бывает крайне редко. Для определения итоговой стоимости используется профессиональное мнение оценщика, которое наиболее оптимальным образом формализуется в методе средневзвешенного усреднения.
В общем случае, этом методом итоговая стоимость определяется по следующей формуле:
С ит = К д С д + К с С с + К з С з,
С ит – итоговая стоимость бизнеса,
С д, С с, С з – стоимости, определенные при помощи доходного, сравнительного и затратного подходов соответственно,
К д, К с, К з – весовые коэффициенты, выбранные для доходного, сравнительного и затратного подходов соответственно. Следует помнить, что в сумме эти веса должны давать единицу, или 100%. Большинство оценщиков округляет рассчитанные весовые коэффициенты с точностью до 10%.
Для определения весовых коэффициентов каждого оценочного подхода необходимо проведение количественного и качественного анализа, учитывающего следующие факторы:
Цель оценки и определенное заданием использование ее результатов;
Вид определяемой стоимости (например, рыночная или инвестиционная стоимость);
Характер оцениваемой доли собственности (так, если оценивается миноритарный пакет акций, то затратному подходу придают меньший вес);
Качество и достаточность информации, лежащей в основе расчетов каждым методом;
Специфика бизнеса и его активов;
Степень контроля и степень ликвидности рассматриваемого пакета акций.
Учитывая все эти факторы, оценщик использует несколько методов, чтобы определить весовые коэффициенты для каждого подхода. К числу этих методов относят:
Метод математического или субъективного взвешивания;
Метод экспертных квалиметрий;
Метод анализа иерархий;
Вероятностный метод.
Следует отметить, что все эти методы решают одну и ту же цель: формализовать профессиональное мнение оценщика о степени применимости того или иного подхода в процедуре согласования.
Самый простой и наиболее часто используемый – метод математического или субъективного взвешивания, когда весовые коэффициенты присваиваются оценщиком интуитивно, на основании профессионального суждения. Метод экспертных квалиметрий (экспертных оценок) подразумевает оформление того же субъективного суждения при помощи более формализованной последовательности действий (подбор комплекса оценочных критериев, выставление оценки экспертами по каждому критерию, обобщение результатов). Метод анализа иерархий превращает оформление профессионального мнения в математическую процедуру. При этом производится структуризация задачи согласования на иерархическую структуру с несколькими уровнями: цели, критерии и альтернативы; производится парное сравнение элементов каждого уровня, расчет коэффициентов важности элементов и подсчет итогового значения веса каждой альтернативы. Вероятностный метод подразумевает использование значений и закономерностей вероятности реализации решений по каждому из подходов.
Каждый из методов носит эвристический характер, не имея строгого научного доказательства. Однако они нашли широкое практическое применение в оценочной деятельности из-за своей простоты и наглядности.
Пример расчета итоговой стоимости методом субъективного взвешивания приведен в таблице.1.
Таблица 1. Расчет итоговой стоимости субъективным методом
В рассмотренном примере разница между итогами оценки по различным подходам была достаточно значительной, 75%. В нашем случае наименее достоверному с информационной точки зрения подходу был присвоен наименьший весовой коэффициент. На практике при согласовании существенно отличающихся промежуточных результатов оценки, полученных различными подходами, в отчете необходимо отразить проведенный анализ и установленную причину расхождений. Существенным считается такое отличие, при котором результат, полученный при применении одного подхода, находится вне границ указанного оценщиком диапазона стоимости, полученной при применении другого подхода.
Итоговая стоимость бизнеса, указанная в отчете, является мнением независимого оценщика. Как показывает практика, реальная стоимость продажи бизнеса всегда отличается от рекомендованной (вспомним «правило 10-50»). Однако мнение профессионала, подкрепленное базирующимися на стандартах расчетами, является весомым аргументом при переговорах между продавцом и покупателем бизнеса.
Требования к отчету по оценке и его структура
Общие требования к содержанию отчета об оценке определены статьей 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в РФ» и ФСО-3 «Требования к отчету об оценке», утвержденным приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 299.
Отчет об оценке является итоговым документом, содержащим сведения доказательственного значения, составленным по результатам процедуры определения стоимости бизнеса в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Он составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа.
Отчет об оценке выполняется в соответствии с заданием на оценку и содержит обоснованное профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки, сформулированное на основе собранной информации и проведенных расчетов, с учетом допущений.
При составлении отчета оценщик должен придерживаться следующих принципов:
В отчете должна быть изложена информация, существенная для определения стоимости объекта оценки;
Информация, приведенная в отчете об оценке, должна быть подтверждена;
Отчет на бумажном носителе должен быть пронумерован постранично, прошит, подписан оценщиком или оценщиками, которые провели оценку, а также скреплен личной печатью оценщика или оценщиков либо печатью юридического лица, с которым оценщик или оценщики заключили трудовой договор.
Отчет, составленный в форме электронного документа, должен быть пронумерован постранично, подписан усиленной квалифицированной электронной подписью в соответствии с законодательством Российской Федерации оценщиком или оценщиками, которые провели оценку, а также подписью руководителя юридического лица, с которым оценщик или оценщики заключили трудовой договор.
В отчете об оценке должны быть указаны дата составления отчета и его номер. В отчете об оценке должны содержаться следующие сведения:
1) задание на оценку в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки;
2) применяемые стандарты оценки;
3) принятые при проведении оценки объекта оценки допущения;
4) сведения о заказчике оценки и об оценщике;
5) информация обо всех привлеченных к проведению оценки организациях и специалистах;
6) основные факты и выводы. В разделе основных фактов и выводов должны содержаться:
Основание для проведения оценщиком оценки;
Информация, идентифицирующая объект оценки;
Результаты оценки, полученные при применении различных подходов;
Итоговая величина стоимости объекта оценки;
Ограничения и пределы применения полученной итоговой стоимости;
7) описание объекта оценки с указанием перечня документов, используемых оценщиком, реквизиты оцениваемого юридического лица и балансовую стоимость объекта оценки;
8) анализ рынка объекта оценки, ценообразующих факторов, а также внешних факторов, влияющих на его стоимость;
9) описание процесса оценки бизнеса, включая обоснование выбора используемых подходов и методов, последовательность определения стоимости в рамках каждого из применяемых подходов, а также соответствующие расчеты;
10) описание процедуры согласования результатов оценки и выводы, полученные на основании проведенных расчетов.
В тексте отчета об оценке должны присутствовать ссылки на источники информации либо копии используемых материалов. Документы, предоставленные заказчиком (справки, таблицы, бухгалтерские балансы), должны быть подписаны уполномоченным лицом и заверены в установленном порядке. В случае, если информация при опубликовании на интернет-сайте не обеспечена свободным доступом либо в будущем возможно ее изменение, то к отчету об оценке должны быть приложены копии соответствующих материалов.
Итоговая величина стоимости может быть представлена в виде конкретного числа с округлением по математическим правилам округления либо в виде интервала значений, если такое представление предусмотрено законодательством или заданием на оценку.
Структура (последовательность глав) отчета об оценке законодательно не определена, однако отчеты об оценке бизнеса, как правило, мало отличаются в порядке изложения. Обычно в отчет входят следующие разделы:
1. Введение.
2. Резюме (краткие итоги отчета, ограничения и допущения).
3. Общеэкономический анализ.
4. Анализ отрасли.
5. Анализ региона, где расположено предприятие.
6. Характеристика предприятия.
7. Корректировка отчетности и финансовый анализ.
8. Определение стоимости бизнеса различными подходами.
9. Согласование результатов.
10. Приложения (источники информации).
Главные задачи, которые должен выполнить оценщик при подготовке отчета – обеспечить логику изложения, использование только существенной информации и понятность отчета для неквалифицированных пользователей.
Экспертиза отчета по оценке
Экспертиза отчета об оценке – это действия экспертов СРО в целях проверки отчета, подписанного оценщиком, на соответствие требованиям законодательства РФ и стандартов, а также в целях подтверждения рыночной стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете.
Проведение экспертизы отчетов об оценке регулируется статьей 17.1. Федерального закона «Об оценочной деятельности в РФ» (в ред. Федерального закона от 08.06.2015 N 145-ФЗ) и ФСО-5 «Виды экспертизы, порядок ее проведения, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения», утвержденному приказом Минэкономразвития России от 04.07.11 № 328.
Согласно ФСО, выделается два вида экспертизы в зависимости от ее предмета:
Экспертиза на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона, федеральных стандартов оценки, и стандартов и правил оценочной деятельности (нормативно-методическая экспертиза);
Экспертиза на подтверждение стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете об оценке, включающая также проверку отчета об оценке на соответствие требованиям законодательства.
По основанию для проведения экспертизы они классифицируются на три типа:
Экспертиза отчета в случаях, установленных законодательством РФ (обязательная);
Экспертиза отчета в соответствии с внутренними документами саморегулируемой организации оценщиков;
Экспертиза на основании договора (добровольная, или инициативная).
В случае если экспертиза отчета об оценке проводится на основании договора, размер оплаты за проведение экспертизы отчета об оценке определяется договором и не может зависеть от вывода, содержащегося в экспертном заключении.
Случаи обязательной экспертизы отчетов об оценке в соответствии с законодательством:
1. Оценка имущества должника в рамках процедуры банкротства. Согласно ст. 130 Федерального закона от 26.10.2002 г. №127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» экспертиза отчета об оценке имущества должника выполняется при одновременном соблюдении двух условий:
Должником является унитарное предприятие либо АО, более 25% голосующих акций которого находится в государственной или муниципальной собственности;
На отчет об оценке было выдано отрицательное заключение Росимущества.
2. Определение цены (денежной оценки) имущества АО. Согласно ст. 77 Федерального закона от 26.12.1995 г. № 208-ФЗ «Об акционерных обществах» выполняется экспертиза отчета об оценке имущества для АО с государственным и муниципальным участием при наличии отрицательного заключения Росимущества и проведении оценки для целей дополнительного размещения акций, приобретения размещенных акций и т.д.
3. Выкуп лицом, которое приобрело более 95% акций ПАО, ценных бумаг ПАО по требованию данного лица или владельцев оставшихся акций. Согласно ст. 84.7 и 84.8 Федерального закона от 26.12.1995 г. № 208-ФЗ «Об акционерных обществах» выкупная цена не может быть ниже рыночной стоимости, определенной независимым оценщиком в отчете об оценке ценных бумаг и подтвержденной СРО при проведении экспертизы такого отчета об оценке.
4. Государственная кадастровая оценка. Согласно ст. 24.11 ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» экспертиза отчета об определении кадастровой стоимости включена в совокупность действий, выполняемых при проведении государственной кадастровой оценки.
5. Оспаривание результатов государственной кадастровой оценки. Согласно ст. 24.18 ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» к заявлению о пересмотре кадастровой стоимости прилагается положительное экспертное заключение в отношении отчета об определении рыночной стоимости объекта недвижимости.
В ходе проведения экспертизы отчета об оценке проводится исследование работы, выполненной оценщиком. При проведении экспертизы отчета об оценке экспертом не проводится повторная оценка. При проведении экспертизы отчета об оценке не допускается использование экспертом информации, ставшей известной после даты оценки.
Экспертиза отчета об оценке не может проводиться экспертом, подписавшим отчет об оценке, в отношении которого проводится экспертиза, либо являющимся учредителем, собственником, акционером, должностным лицом или работником юридического лица – заказчика экспертизы, либо собственника объекта оценки.
Экспертиза отчета об оценке также не может проводиться экспертом в случае, если эксперт имеет имущественный интерес в объекте оценки, либо если эксперт состоит с учредителем, собственником, заказчиком экспертизы или лицом, подписавшим соответствующий отчет об оценке, в близком родстве или свойстве, а также если юридическое лицо - заказчик экспертизы является кредитором или страховщиком эксперта.
Результатом экспертизы отчета об оценке является положительное или отрицательное экспертное заключение.
При проведении нормативно-методической экспертизы положительным экспертным заключением признается заключение, содержащее вывод о соответствии отчета об оценке требованиям законодательства РФ об оценочной деятельности, и стандартов и правил оценочной деятельности.
При проведении экспертизы на подтверждение стоимости объекта оценки, положительным экспертным заключением признается экспертное заключение, содержащее вывод о подтверждении стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете об оценке, в том числе вывод о соответствии отчета об оценке законодательству.
Отрицательным экспертным заключением признается экспертное заключение, содержащее вывод, отличный от положительных. Отрицательное экспертное заключение включает в себя полный перечень выявленных нарушений и их обоснование.
Проверочные вопросы к главе 4
1. Каким образом и на каком этапе расчетов степень контроля сказывается на стоимости предприятия?
2. Для каких организационных форм бизнеса легче определить скидку на ликвидность, а для каких сложнее?
3. Каким образом учитывается стоимость нефункционирующих активов при корректировке стоимости бизнеса?
4. Что включает в себя процедура согласования стоимости по окончанию расчетов?
5. Какие сведения должны содержаться в отчете об оценке?
6. Какие два типа экспертизы отчетов об оценке в зависимости от ее предмета предусматривает действующее законодательство?
7. В каких случаях проводится экспертиза отчетов об оценке?
Литература
Федеральные законы
1. Федеральный закон от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
2. Федеральный закон от 01.12.07 года N 315-ФЗ «О саморегулируемых организациях».
Федеральные стандарты оценки
1. «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки ФСО N 1)» от 20.05.15.
2. «Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)» от 20.05.15.
3. «Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)» от 20.05.15.
4. «Определение кадастровой стоимости (ФСО № 4)» от 22.10.10.
5. «Виды экспертизы, порядок ее проведения, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения (ФСО № 5)» от 04.07.11.
6. «Требования к уровню знаний эксперта саморегулируемой организации оценщиков (ФСО № 6)» от 07.11.11.
7. «Оценка недвижимости (ФСО № 7)» от 25.09.14.
8. «Оценка бизнеса (ФСО N 8)» от 01.06.15.
9. «Оценка для целей залога (ФСО №9) от 01.06.15.
10. «Оценка стоимости машин и оборудования (ФСО №10) от 01.06.15.
11. «Оценка нематериальных активов и интеллектуальной собственности» (ФСО №11) от 22.06.15.
Научная и учебная литература
1. Касьяненко Т.Г., Маховикова Г.А. Оценка стоимости бизнеса: учебник для бакалавров. М.: Издательство Юрайт, 2016.
2. Оценка бизнеса: учебник / Под ред. А.Г. Грязновой, М.А. Федотовой.- 2-е изд. – М.: Финансы и статистика, 2009.
3. Оценка бизнеса: учебное пособие / В.Е. Есипов и др., под ред. В.Е.Есипова и Г.А. Маховиковой.- 3-е изд.- СПб.: Изд-во Питер, 2010.
4. Варламов А.А., Комаров С.И. Оценка объектов недвижимости: Учебник. – М.: ФОРУМ, 2011.
5. Оценка стоимости бизнеса: учебник и практикум для бакалавриата и магистратуры / Е. А. Спиридонова. - М. : Издательство Юрайт, 2016.
6. В. И. Бусов, О. А. Землянский. Оценка стоимости предприятия (бизнеса) : учебник для академического бакалавриата - 2-е изд., перераб. и доп. - М. : Издательство Юрайт, 2015.
7. Оценка стоимости бизнеса: учебник / коллектив авторов; под ред. М.А. Эскиндарова, М.А. Федотовой. - М. : КНОРУС, 2015.
8. Оценка бизнеса: учебное пособие / Л.С. Васильева. - М.: КНОРУС, 2016.
9. Косорукова И. В., Секачев С.А., Шуклина М. А. Оценка стоимости ценных бумаг и бизнеса. Учебник. - М. : Синергия, 2015.
10. Чеботарев, Н. Ф. Оценка стоимости предприятия (бизнеса): Учебник для бакалавров / Н. Ф. Чеботарев. - 3-е изд. - М.: Издательско-торговая корпорация «Дашков и К», 2014.
11. Казакова Н.А. Экономический анализ в оценке бизнеса и управлении инвестиционной привлекательностью компании: учебное пособие. - М.: Финансы и статистика, 2015.
12. Иванова Е.Н. Оценка стоимости недвижимости: учебное пособие. - 5-е изд., перераб. - М.: КНОРУС, 2016.
13. Кузин Н.Я., Учинина Т.В., Толстых Ю.О. Оценка стоимости нематериальных активов и интеллектуальной собственности: учебное пособие. - М.: Инфра-М, 2016.
14. Касьяненко Т.Г., Маховикова Г.А. Оценка стоимости машин и оборудования: Учебник и практикум для академического бакалавриата. - 2-e изд., - М. : Издательство Юрайт, 2014.
Ресурсы информационно-телекоммуникационной сети «Интернет»
1. http://www.ncva.ru - Национальный совет по оценочной деятельности.
2. http://www.appraiser.ru - Вестник оценщика.
3. http://www.estimatica.info - Портал для оценщика.
4. http://www.ocenchik.ru - Оценка с Большой буквы.
5. http://nwsa.ru - Северо-Западное общество оценщиков.
6. http://sroroo.ru - Российское общество оценщиков.
7. http://www.cpa-russia.org - Сообщество профессионалов оценки.
8. http://sroarmo.ru - Ассоциация российских магистров оценки.
9. http://smao.ru - Саморегулируемая межрегиональная ассоциация оценщиков.
10. http://www.sromso.ru/ - Межрегиональный союз оценщиков.
11. https://rosreestr.ru – Росреестр.
12. http://www.profsro.ru - Всероссийский профессиональный союз работников аудиторских, оценочных, экспертных и консалтинговых организаций.
Глава 1. Организация оценочной деятельности
1.1 Организация оценочной деятельности в РФ
1.2 Нормативно-правовая база оценочной деятельности в РФ и стандарты оценки
1.3 Аттестация оценщиков
1.4 Правила этики оценщиков
1.5 Ответственность оценщика
Проверочные вопросы к главе 1
Глава 2. Теоретические и практические основы оценки бизнеса
2.1 Сущность оценки, ее субъекты и объекты, цель и задачи
2.2 Основания оценки. Обязательная оценка.
2.3 Этапы процесса оценки
2.4 Понятие стоимости и ее виды
2.5 Бизнес как объект оценки
2.6 Принципы оценки бизнеса
2.7 Факторы, влияющие на величину стоимости бизнеса
2.8 Проблемы оценки бизнеса в РФ
2.9 Информационная база оценочной деятельности
2.10 Нормализация и корректировка финансовой отчетности
Проверочные вопросы к главе 2
Глава 3. Методы оценки бизнеса
3.1 Подходы и методы в оценочной деятельности
3.2 Доходный подход, метод дисконтирования денежных потоков.
3.3 Доходный подход, метод капитализации доходов.
3.4 Учет рисков в оценке бизнеса.
3.5 Сравнительный подход: метод рынка капитала или метод компании-аналога.
3.6 Сравнительный подход: мультипликаторы, их виды и использование.
3.7 Сравнительный подход: метод сделок.
3.8 Сравнительный подход: метод отраслевых коэффициентов.
3.9 Затратный подход: метод стоимости чистых активов
3.10 Затратный подход: метод ликвидационной стоимости
3.11 Оценка недвижимости
3.12 Оценка машин и оборудования.
3.13 Оценка нематериальных активов.
Проверочные вопросы к главе 3
Глава 4 Заключительный этап оценки
4.1 Методы корректировки итоговой величины стоимости бизнеса.
4.2 Согласование результатов оценки
4.3 Требования к отчету по оценке и его структура
4.4 Экспертиза отчета по оценке
Проверочные вопросы к главе 4
