Согласование результатов оценки с применение. Процедура согласования как завершающий этап процесса оценки. Цель и задачи главы

ИТОГОВОЕ СОГЛАСОВАНИЕ РЕЗУЛЬТАТОВ

Заключительным элементом процесса оценки является сравнение результатов, полученных на основе применения различных подходов и их приведение к единой стоимости. Процесс приведения учитывает слабые и сильные стороны каждого подхода, определяет, насколько они существенно влияют при оценке на объективное отражение рынка. Процесс сопоставления результатов применения подходов приводит к установлению окончательной стоимости, чем и достигается цель оценки. Окончательная стоимость является профессиональным суждением оценщика относительно стоимости объекта оценки.

Последним этапом определения стоимости оцениваемого бизнеса является процедура согласования результатов, полученных оценщиком при реализации различных подходов и методов (закрепленных международными и российскими стандартами оценочной деятельности) в отношении одного объекта в рамках одного процесса (задания на оценку). Окончательная стоимость является профессиональным суждением оценщика относительно стоимости объекта оценки.

Необходимость проведения этой процедуры связана с тем, что в большинстве случаев реализация разных подходов и методов дает неодинаковые стоимостные результаты (иногда разница достигает до 50 %). Причина этого заключается в том, что большинство рынков являются несовершенными, потенциальные пользователи могут быть неправильно информированы, а производители могут быть неэффективными. По этим и ряду других причин применение различных подходов и дает различную величину стоимости.

Согласование результатов оценки – это получение итоговой оценки объекта путем взвешивания и сравнения результатов, полученных с применением различных подходов к оценке.

Итоговая величина стоимости объекта оценки – эта наиболее вероятная величина стоимости объекта оценки, полученная как итог обоснованного оценщиком обобщения результатов расчетов стоимости объекта оценки при использовании различных подходов и методов оценки. Она может быть представлена в виде одной денежной величины либо диапазона наиболее вероятных значений стоимости.

Как правило, один из подходов считается базовым, два других необходимы для корректировки получаемых результатов . При этом учитывается значимость и применимость каждого подхода в конкретной ситуации. Из-за неразвитости рынка, специфичности объекта или недостаточности доступной информации бывает, что некоторые из подходов в конкретной ситуации невозможно применить.

ОБЩАЯ ФОРМУЛА ИТОГОВОГО СОГЛАСОВАНИЯ РЕЗУЛЬТАТОВ ОЦЕНКИ

где – итоговая стоимость объекта оценки, р.; – стоимости, определенные соответственно доходным, сравнительным и затратным подходами, р.; – соответствующие весовые коэффициенты, выбранные для каждого подхода к оценке,

Весовые коэффициенты для согласования полученных результатов в итоговую стоимость округляются с точностью до 10 % (реже до 5 %). Округление необходимо в связи с тем, что неокругленные веса порождают у заказчика отчета ошибочное представление о точности полученного результата.

При согласовании необходимо принимать во внимание:

1) полноту и достоверность информации;

2) соответствие процедуры оценки – целям оценки;

3) преимущества и недостатки подходов в конкретной ситуации.

Таким образом, итоговая величина стоимости – это лишь наиболее вероятностная цена оцениваемого бизнеса.

МЕТОДЫ ОПРЕДЕЛЕНИЯ ВЕСОВЫХ КОЭФФИЦИЕНТОВ И СОГЛАСОВАНИЯ РЕЗУЛЬТАТОВ ОЦЕНКИ

Методы различаются применением в итоговом согласовании данных неодинаковых способов выбора весовых коэффициентов, присваиваемых результатам оценки, полученным различными подходами. Если в первом методе используется только логический анализ, то в остальных – логико-математический, т. е. свои логические рассуждения оценщик накладывает на какую-либо оценочную шкалу, затем, на основе выбранного способа расчета, определяется предварительное значение весовых коэффициентов; полученные значения округляются.

МЕТОД ЛОГИЧЕСКОГО АНАЛИЗА

Метод логического анализа заключается в выборе весовых коэффициентов при согласовании результатов оценки экспертно , на основе логического анализа, проводимого оценщиком, с учетом всех значимых параметров. Этот метод наиболее распространен в оценочной практике.

ПРИМЕР ПРИМЕНЕНИЯ МЕТОДА ЛОГИЧЕСКОГО АНАЛИЗА

1. Определить итоговую величину оценки стоимости ОАО «Самарский завод», проведенной в целях дальнейшей покупки бизнеса.

2. Определить итоговую величину оценки стоимости имущественного комплекса ОАО «Самарский завод».

МЕТОД СОГЛАСОВАНИЯ ПО КРИТЕРИЯМ

Для определения весовых коэффициентов различных подходов данным методом используется четыре объективных критерия , выбранные на усмотрение оценщика, которыми описываются отдельные преимущества или недостатки примененного метода расчета с учетом особенностей оценки конкретного бизнеса.

Расчет «весов» данным методом проводится в несколько этапов:

1) строится матрица факторов, в которой каждому подходу присваивается четыре вида баллов в соответствии с четырьмя критериями (критериев больше, следовательно, и баллов больше);

2) определяется сумма баллов каждого подхода, затем – использованных подходов;

3) по отношению суммы баллов данного подхода к сумме баллов всех использованных подходов определяется расчетный вес подхода, процентах;

4) расчетные веса подходов округляются с точностью до 10 %, реже – 5 %.

ПРИМЕР ПРИМЕНЕНИЯ МЕТОДА СОГЛАСОВАНИЯ ПО КРИТЕРИЯМ

Определить итоговую величину стоимости объекта оценки методом согласования по критериям.

Подход	Доходный	Сравнительный	Затратный
Рассчитанная стоимость, руб.	5 000 000	3 000 000	2 000 000
Критерий	Баллы
1. Возможность отразить действительные намерения потенциального инвестора и продавца
2. Достоверность и достаточность информации, на основе которой проводились анализ и расчеты
3. Способность параметров используемых методов учитывать конъюнктурные колебания
4. Способность учитывать специфические особенности объекта, влияющие на его стоимость
ИТОГО СУММА БАЛЛОВ ДЛЯ ПОДХОДА
Подход применялся	да	да	да
Сумма баллов
Вес подхода, %	40	34,3	25,7
Вес подхода округленно, %
Величина подхода с учетом взвешивания, руб.	2 000 000	900 000	600 000
СОГЛАСОВАННАЯ ВЕЛИЧИНА СТОИМОСТИ, руб.	3 500 000
ИТОГО РЫНОЧНАЯ СТОИМОСТЬ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ ОКРУГЛЕННО, руб.	3 500 000

МЕТОД АНАЛИЗА ИЕРАРХИЙ

Метод анализа иерархии (МАИ) - систематическая процедура для иерархического представления элементов определяющих суть любой проблемы. Он состоит в расчленении (декомпозиции) задачи на более простые составные части и дальнейшей обработке последовательных суждений оценщика по парным сравнениям.

В МАИ основная цель исследования и все факторы, в той или иной степени влияющие на достижение цели, распределяются по уровням в зависимости от степени и характера влияния. На первом уровне иерархии всегда находится одна вершина – цель проводимого исследования. Второй уровень иерархии составляют факторы, непосредственно влияющие на достижение цели. При этом каждый фактор представляется в строящейся иерархии вершиной, соединенной с вершиной 1-го уровня. Третий уровень составляют факторы, от которых зависят вершины 2-го уровня. И так далее. Этот процесс построения иерархии продолжается до тех, пока в иерархию не включены все основные факторы или хотя бы для одного из факторов последнего уровня невозможно непосредственно получить необходимую информацию. По окончании построения иерархии для каждой материнской вершины проводится оценка весовых коэффициентов, определяющих степень ее зависимости от влияющих на нее вершин более низкого уровня. При этом используется метод попарных сравнений.

Метод парных сравнений (версия Т. Саати) .

В данной модификации, как и в классическом варианте метода парных сравнений, производится сравнение изучаемых факторов между собой. Причем в данном методе факторы сравниваются попарно по отношению к их воздействию («весу», или «интенсивности») на общую для них характеристику.

	А1	А2	…	Аn	Пусть A1, A2, ..., An основные факторы, определяющие состав объекта. Тогда для определения структуры объекта заполняется матрица парных сравнений. Если обозначить долю фактора Ai через w i , то элемент матрицы a ij = w i / w j . Таким образом, в предлагаемом варианте применения метода парных сравнений, определяются не величины разностей значений факторов, а их отношение. При этом очевидно a ij = 1/a ji . Следовательно, матрица парных сравнений в данном случае является положительно определенной, обратносимметричной матрицей, имеющей ранг равный 1.
А1		a 12	…	a 1n
А2	a 21		…	a 2n
…	…	…
Аn	a n1	a n2	…

Для проведения субъективных парных сравнений Т. Саати была разработана шкала относительной важности.

Полноценный процесс оценки предусматривает использова­ние трех подходов: сравнительного,
затратного и доходного. Как уже отмечалось, обязательность их использования закреплена
практически во всех Стандартах оценки. Оценщик может какой-либо из подходов не использовать,
но должен обосновать этот от­каз, так как обладает правом самостоятельно определять в рамках
каждого из подходов конкретные методы оценки.

Вполне закономерно, что результаты оценки, полученные разными подходами (методами), дают
разную величину стоимос­ти. И поэтому на завершающем этапе оценки встает задача согла­сования
полученных результатов и обоснования итоговой вели­чины стоимости.

Каждый из подходов к оценке стоимости имеет свои достои­нства и недостатки и поэтому
невозможно чисто формально от­дать предпочтение какому-либо одному (табл. 6.10).

Таблица 6.10

Достоинства и недостатки подходов к оценке стоимости машин и

	Достоинства	Недостатки
Сравнительный	Базируется на реальных рыночных данных Отражает конъюнктуру рынка и сложившуюся практику операций купли-продажи Учитывает влияние качест­ва, технического уровня и износа машин на их цены	Исходная информация быстро устаревает и нужда­ется в обновлении Искажение ценовой ин­формации на монополизи­рованном рынке Затруднительно примене­ние для машин и оборудо­вания, не обращающихся открыто на рынке, а изго­товляемых по специаль­ным заказам
Затратный	Учитывает влияние на сто­имость производственно-технологических факторов Методы оценки достаточ­но универсальны и приме­нимы практически к лю­бым видам машин и обору­дования (в том числе к специализированным и специальным)	Не отражает рыночной си­туации и влияния фактора спроса на оцениваемые объекты Даст оценку только с пози­ций интересов производи­теля Требует большой работы по учету влияния всех ви­дов износа Требует получения надеж­ной производственно-тех­нологической информации от заводов-изготовителей
Доходный	Дает оценку стоимости с позиций интересов поль­зователя (инвестора) Отражает перспективную ценность объекта для пользователя Учитывает факторы эксплуатации объекта в те­чение жизненного цикла	Сложность и неопределен­ность прогнозирования бу­дущих доходов и расходов у пользователя Неопределенность в прог­нозе цен и тарифов в связи с влиянием инфляции и других внешних факторов Чрезмерная привязка к конкретному бизнес-про­екту Затруднительно примене­ние для объектов, не даю­щих конечной продукции или услуги

Применение нескольких подходов повышает достоверность результатов оценки, дает представление
о стоимости одного и того же объекта с разных позиций: производителя, дилера, покупателя,
инвестора и др. В этой связи можно отметить некоторые паралле­ли между задачами оценки и
ценообразования, так как предсказать стоимость - это, по сути, то же, что и предсказать цену.

Если используют какой-либо метод затратного подхода, то, применяя экономическую информацию о
нормах расхода и це­нах ресурсов, полученную от изготовителя или продавца, неволь­но
моделируют процесс затратного ценообразования и получают в итоге затратную цену предложения.
В силу этого оценка стои­мости, как правило, получается завышенной, если, конечно, не
допущено серьезных ошибок в привлекаемой исходной инфор­мации.

Если используют метод сравнительного подхода, то «затрат­ный дух» получаемого результата
значительно меньше, но все рав­но остается. Это связано с тем, что применяют документально
подтвержденную ценовую информацию на аналоги, а извлекают эту информацию обычно из ценовых
фирменных каталогов и прайс-листов, т. е. оперируют все теми же ценами предложения. В итоге
возможно завышение результатов, хотя и весьма умеренное.

Среди трех подходов прямой путь к прогнозу цены спроса да­ет только доходный. Стоимость,
рассчитываемая каким-либо ме­тодом доходного подхода, представляет собой верхнюю предель­ную
цену, на которую может согласиться покупатель (инвестор), руководствуясь здравым смыслом
сопоставления своих сегод­няшних затрат с будущими доходами от владения покупаемым товаром.
Естественно, для покупателя (инвестора) цена тем вы­годнее, чем она ниже при прочих равных
условиях. В то же вре­мя, чем ниже цена, тем ниже вероятность сделки купли-продажи по данному
товару. Поскольку покупатель (инвестор), как и про­давец, заинтересован в сделке, он может
согласиться на некото­рый прирост назначаемой цены. Эти соображения позволяют сделать вывод,
что в общем случае оценка на основе доходного подхода дает несколько заниженный результат,
если, конечно, не допущено ошибок в выборе исходных данных при расчете буду­щих доходов и
расходов.

Еще один момент, который нужно учитывать при использова­нии этого подхода. Цена спроса
достаточно индивидуальна, у каждого покупателя на один и тот же товар она может быть сво -

Ей. Отсюда понятна индивидуальность инвестиционной стои­мости, оцениваемой для конкретного
проекта. Поэтому, чтобы оцениваемая доходным подходом стоимость соответствовала на­иболее
вероятной цене спроса, необходимо выполнять оценку для условий наиболее характерного,
типового применения оце­ниваемого объекта.

Первое восприятие полученных разными подходами (метода­ми) результатов складывается в
зависимости от того, как распо­лагаются значения стоимости по отношению друг к другу. Одна
ситуация, когда величины стоимости расположены «кучно», не сильно отличаются друг от друга.
Здесь едва ли имеет смысл вы­яснять предпочтения в отношении отдельных примененных под­ходов
(методов). Можно довольствоваться расчетом среднеариф­метического значения стоимости.

Другая ситуация, когда значения стоимости по двум подходам (методам) близки друг к другу, а
третья величина обнаруживает значительное отклонение от первых двух. Близкие по значению
величины, естественно, вызывают большее доверие, а величина, похожая на «выброс», нуждается в
дополнительном анализе на достоверность. Наконец, третья ситуация имеет место тогда, ког­да
наблюдаем значительный разброс результатов. В этом случае возникает необходимость оценить
качество каждого результата и произвести сведение результатов к итоговому значению стоимос­ти
с учетом этого качества.

Согласование результатов оценки, полученных разными под­ходами (методами), выполняют чаще
всего Экспертным методом. Главным экспертом здесь выступает сам оценщик, так
как только он знает о том, где в расчетах сделаны грубые допущения, какая привлеченная
информация не совсем надежна и какие факторы не были приняты во внимание по тем или иным
причинам. Кри­тичный взгляд оценщика на результаты собственного труда по­могает подойти к
достоверному итоговому результату путем рас­чета средневзвешенной величины стоимости.

Для получения средневзвешенной итоговой величины стои­мости необходимо прежде всего
установить критерии, по кото­рым сравниваются результаты разных подходов (методов) и
де­лаются выводы об их предпочтительности. Существует достаточ­но большой набор методов
экспертных оценок, применяемых для разных целей и описанных в литературе (парных сравнений,
последовательных сравнений, расстановки приоритетов, анали -

За иерархий, моделирования предпочтений и др.)1. Мы остано­вимся на самом простом методе,
использующем процедуру ран­жирования.

Ранжирование - это расположение результатов оценки, полу­ченных разными подходами (методами),
в порядке возрастания их качества. Для этого прежде всего необходимо сформулировать критерии
качества, по которым будут сравниваться результаты оценки, полученные разными подходами
(методами). Причем сравнению подлежат не подходы (методы) как таковые, а резуль­таты их
использования. Выделим пять основных критериев каче­ства результатов оценки, примерно
равноценных по своей значи­мости:

Соответствие оцененной с помощью данного подхода стои­мости цели оценки;

Преобладание исходных данных из надежных источников;

Преобладание строгих формализованных процедур над ин­туитивными оценками и допущениями;

Степень приближенности результата к действительно ры­ночной стоимости на момент оценки;

Использование дублирующих сведений из разных источни­ков для подтверждения результатов
расчета.

В качестве примера возьмем результаты оценки стоимости вертикально-сверлильного станка,
полученные тремя подходами (методами), и произведем ранжирование этих результатов по трем
указанным выше критериям (табл. 6.11).

В табл. 6.11 экспертно по критериям каждому результату, по­лученному тем или иным подходом,
присвоили свой стандарти­зированный ранг. Порядок его расчета таков: если два результата
равноценны и делят между собой соответствующие места, то их ранг равен среднему значению этих
мест. Например, по первому критерию результаты по сравнительному и доходному подходам
равноценны и делят между собой первое и второе место, поэтому их стандартизированный ранг
равен (1 + 2)/ 2=1,5. По четверто­му критерию признаны равноценными результаты затратного и
доходного подходов, они делят между собой второе и третье мес­то, их стандартизированный ранг
равен (2 + 3)/ 2 = 2,5. Далее подсчитываем суммарные стандартизированные ранги для каж -

Таблица 6.11

Ранжирование результатов оценки стоимости, полученных разными

Подходами

Критерий качества	Результат, полученный сравнитель­ным подхо­дом	Результат, полученный затратным подходом	Результат, полученный доходным подходом
1. Соответствие оце­ненной с помощью данного подхода стоимости цели оценки
2. Преобладание исходных данных из надежных источни­ков
3. Преобладание строгих формализо­ванных процедур над интуитивными оценками и допуще­ниями
4. Степень прибли­женности результата к действительно ры­ночной стоимости на момент оценки
5. Использование дублирующих сведе­ний из разных ис­точников для подт­верждения результа­тов расчета
Суммарный ранг
Коэффициент весо­мости

Дого подхода. В правом столбце табл. 6.11 подсчитаны построч­ные итоги с целью контроля
расчетов, они должны быть равны сумме мест, т. е. 1 + 2 + 3 = 6.

Стандартные ранги переводят в коэффициенты весомости:

Где I >! Rjj - сумма стандартных рангов по всем критериям и
подходам; R , - суммарный ранг у результата, полученного /-м подходом.

В нашем примере результаты сравнительного, затратного и доходного подходов получили
коэффициенты весомости 0,41; 0,31 и 0,28 соответственно. Средневзвешенная итоговая величи­на
стоимости вертикально-сверлильного станка: 32590x0,41 + + 36930 х 0,31 + 26420 х 0,28 = 32208
* 32210 руб.

Точностный анализ результатов оценки, выполненной разны­ми подходами (методами), открывает
возможность согласования этих результатов на достаточно объективной основе. Ведь имен­но
точность является главным критерием качества оценки.

Точностный анализ по каждому подходу оценки позволяет получить доверительный интервал, в
котором с большой сте­пенью вероятности может находиться искомая величина стои­мости.

Итоговая величина стоимости по всем трем оценкам, очевид­но, должна находиться в том
диапазоне, который будет общим для всех трех доверительных интервалов, соответствующих трем
подходам оценки. В этом заключается интервальный метод сведе­ния выполненных оценок к одному
значению или к очень узкому интервалу значений.

Покажем применение интервального метода при оценке ры­ночной стоимости
вертикально-сверлильного станка. Показате­ли точностного анализа промежуточных результатов,
получен­ных разными подходами, сведены в табл. 6.12.

Сопоставление трех доверительных интервалов показано на рис. 6.3. Из графика на рис. 6.3
видно, что все рассматриваемые доверительные интервалы имеют общий интервал от 30874 до 31459
руб. Следовательно, итоговая величина стоимости соответ­ствует середине этого интервала, т.
е. она равна (30874 + 31459)/ 2 = = 31166 руб. Это несколько меньше, чем среднеарифметическое
значение стоимости, равное 31980 руб.

Другой метод интерпретации результатов точностного анали­за заключается в построении в
упрощенной форме суммарной кривой распределения (метод суммарной кривой
распределения).

Таблица 6.12

Показатели точностного анализа промежуточных результатов оценки
Стоимости вертикально-сверлильного станка, полученных разными подходами

Затратный подход

Рис. 6.3. Получение итоговой стоимости интервальным методом

Допускают, что полученные доверительные интервалы соответ­ствуют условиям нормального
распределения, т. е. их ширина со­ответствует правилу «плюс-минус две сигмы (±2а)». Такое
расп­ределение упрощенно можно представить в виде трапеции, ниж-* нее основание которой равно
ширине доверительного интервала, т. е. «четыре сигмы», а верхнее основание равно «2/3 сигмы»,
или 1/6 доверительного интервала. Площадь трапеции примем рав -

Ной 100%, тогда ее высота равна 42,86/а или 171,43/ДИ, где ДИ -ширина доверительного
интервала.

Исходя из указанных выше соотношений над каждым дове­рительным интервалом строят трапецию,
приближенно описы­вающую линию нормального распределения.

Итоговая оценка стоимости рассматривается как результат совокупной выборки, представляющей
собой смесь из трех полу­ченных каждым подходом выборок, распределение которых близко к
нормальному. Распределение для совокупной выборки графически можно построить в виде ломаной
линии, ординаты которой равны сумме ординат трех трапеций. Таким образом, по­лучаем
приближенное представление о кривой распределения, объединяющей результаты расчетов стоимости
тремя подходами (методами).

Итоговая величина стоимости может быть найдена по моде (т. е. вершине) ломаной линии.

Применение метода суммарной кривой распределения для оценки стоимости
вертикально-сверлильного станка показано на рис. 6.4.

Рассматривая суммарную кривую распределения на рис. 6.4, можно прийти к двум выводам.

Во-первых, вершина ломаной линии соответствует значению стоимости станка около 33400 руб. Эту
величину можно принять как итоговую величину оцениваемой стоимости, интегрирую­щую результаты
оценки тремя подходами.

Во-вторых, смесь трех распределений не является строго уни­модальной, так как наблюдаем не
одну, а две вершины или моды. Другая, менее выраженная вершина создается распределением от
оценки доходным подходом, что дает основание считать, что ре­зультаты оценки доходным
подходом не являются статистически однородными по отношению к результатам, полученным
сравни­тельным и затратным подходами.

В этом примере при подведении итогов оценки весомость до­ходного подхода является наименьшей,
а итоговая величина сто­имости формируется в основном по результатам оценки сравни­тельным и
затратным подходами, о чем свидетельствуют оценки итоговой стоимости, полученные методом
экспертного ранжиро­вания (32210 руб.) и методом суммарной кривой распределения (33400 руб.).

Разные методы оценки при использовании разных подходов могут дать неодинаковые результаты определения стоимости бизнеса. На идеальном рынке все три подхода должны привести к одной и той же величине стоимости, а на практике получаемые отличающимися способами величины могут существенно различаться (от 5 до 50% и даже более, особенно при оценке бизнеса). В связи с этим Федеральные стандарты оценки России и Международные стандарты выдвигают требования сведения разных результатов в рамках «итоговой величины стоимости объекта оценки».

Итоговая величина стоимости объекта оценки - величина стоимости объекта оценки, полученная как итог обоснованного оценщиком обобщения результатов расчетов стоимости объекта оценки при использовании различных подходов к оценке и методов оценки. Для сведения воедино разрозненных значений стоимости, полученных классическими подходами к оценке, проводят согласование результатов.

Согласование результатов оценки - это получение итоговой оценки имущества путем взвешивания и сравнения результатов, полученных с применением различных подходов к оценке.

Для согласования результатов необходимо определить «веса», в соответствии с которыми отдельные ранее полученные величины сформируют итоговую рыночную стоимость имущества с учетом всех значимых параметров на базе экспертного мнения оценщика. Согласование результатов, полученных различными подходами оценки, проводится по формуле:

где С итоговая - итоговая стоимость объекта оценки;

С зп, С сп, С дп - стоимости, определенные затратным, сравнительным и доходным подходами;

К зп, К сп, К дп - соответствующие весовые коэффициенты, выбранные для каждого подхода к оценке.

В отношении этих коэффициентов выполняется равенство:

При согласовании при определении веса каждого подхода учитываются (экспертно): полнота и достоверность информации; соответствие цели; преимущества и недостатки подходов в конкретной ситуации и пр.

Весовые коэффициенты, выбранные для каждого подхода к оценке, округляются с точностью до 10% (реже до 5%) в целях использования данных весов для согласования. На основе округленных весов рассчитывается согласованная стоимость оцениваемого имущества. Полученное значение округляется.

В таблице 1.2 приводится сравнительный анализ традиционных подходов к оценке стоимости предприятий .

Таблица 1.2

Сравнительный анализ подходов к оценке стоимости предприятий

	Преимущества	Недостатки
Затратный	Учитывает влияние производственно-хозяйственных факторов на изменение стоимости активов. Дает оценку уровня развития технологии с учетом степени износа активов. Расчеты опираются на финансовые и учетные документы, т.е. результаты оценки более обоснованы	Отражает прошлую стоимость. Не учитывает рыночную ситуацию на дату оценки. Не учитывает перспектив развития предприятия. Не учитывает риски. Статичен. Отсутствуют связи с настоящими и будущими результатами деятельности предприятия
Доходный	Учитывает будущие изменения доходов, расходов Учитывает уровень риска (через ставку дисконта). Учитывает интересы инвестора	Сложность прогнозирования будущих результатов и затрат. Возможно использование нескольких норм доходности, что затрудняет принятие решений. Не учитывает конъюнктуру рынка. Трудоемкость расчетов
Сравнительный (рыночный)	Базируется на реальных рыночных данных Отражает существующую практику продаж и покупок Учитывает влияние отраслевых (региональных) факторов на цену акций предприятия	Недостаточно четко характеризует особенности организационной, технической, финансовой подготовки предприятия. В расчет принимается только ретроспективная информация. Требует внесения множества поправок в анализируемую информацию. Не принимает во внимание будущие ожидания инвесторов

По этим данным можно сделать вывод, что ни один из них не может быть использован в качестве основного. Поэтому для определения итоговой величины рыночной стоимости компании анализируются преимущества и недостатки использованных подходов и качество полученной информации с присвоением каждому подходу весового коэффициента.

По мнению исследователей в области оценки бизнеса Есипова В.Е., Маховиковой Г.А., Тереховой В.В., Дамшакова А.Н., прямое применение классических методов в России затруднено в силу объективных причин :

1. Неразвитость российского рынка ценных бумаг.

2. Информационная закрытость, приводящая к сложности использования, прежде всего, сравнительного подхода.

3. Необходимость внесения большого количества корректировок, связанных с непрозрачностью бухгалтерской отчетности. Для оценки менеджменту следует использовать данные управленческого учета, который должен быть приспособлен для целей оценки.

4. Неопределенность с долгосрочным планированием в российских условиях (как правило, в России планируется деятельность на один год) приводит к сложности в применении доходных способов оценки. В основном используется ретроспективные данные за прошлые периоды.

5. Бухгалтерская оценка активов значительно занижена по сравнению с рыночной, что приводит к занижению стоимости чистых активов. Необходима рыночная переоценка всех основных фондов и НМА.

6. Традиционные методы оценки дают «точечный» во времени результат, который не может использоваться для оперативного или стратегического управления предприятием. Ни одна из обязательных для оценки ситуаций не предполагают возможность дальнейшего мониторинга.

7. Трудность поиска информации и громоздкость расчета. Использование оценки бизнеса на регулярной основе должно быть максимально простым, а результат наглядным.

Таким образом, из существующих подходов к оценке доходный метод наиболее точно отражает стоимость компании как бизнеса, то есть работающего механизма, приносящего прибыль. Однако использование прогнозных данных позволяет усомниться в точности расчетов. Источники информации для использования сравнительного метода весьма ограничены. Российский рынок корпоративного контроля (банкротства и слияния и поглощения) действует в основном вне организованных фондовых рынков и объем перераспределения акций в экономике (промышленности) России, проходящий вне организованных рынков, в принципе трудно оценить. Как следствие, в российских условиях имущественный подход к оценке предприятий, зачастую, наиболее актуален. Это обусловлено в первую очередь наличием достоверной и доступной исходной информации для расчетов (так как основной информационной базой имущественного подхода является баланс предприятия), а также использованием в определенной мере известных, традиционных для отечественной экономики затратных подходов к оценке стоимости предприятия. Но основным недостатком имущественного подхода является то, что он не учитывает будущие возможности предприятия в получении чистого дохода. Кроме того, расчет стоимости на основе затратного подхода не дает возможности выявления источников создания стоимости, а, следовательно, исключает управление ими.

Таким образом, большинство специалистов в области оценки приходят к мнению о несовершенстве методологической базы оценки бизнеса. «Методики, предлагающие одну взвешенную оценку стоимости бизнеса можно использовать исключительно для целей продажи бизнеса в том или ином его виде» . Но что делать, если стоимость бизнеса нужна менеджерам не для продажи, а для формирования стратегии и принятия управленческих решений, нацеленных на реализацию стоимостного подхода к управлению? В то же время способы оценки бизнеса, для принятия управленческих решений, предлагаемые западными экономистами Модильяни, Дамодараном, Коуплендом, не находят своего применения в России, равно как и в других странах с формирующимися и неэффективными рынками, которые характеризуются рядом схожих проблем, таких как высокая степень зависимости от иностранных инвестиций и заимствований на фоне, как правило, немалой внутренней и/или внешней задолженности, слабость и нестабильность финансового сектора в связи с обремененностью банков значительными безнадежными долгами предприятий, неразвитость инфраструктуры, несовершенство нормативной базы, не разработанность системы финансовой отчетности эмитентов или несоответствие ее международным стандартам и связанная с этим их информационная непрозрачность и высокий уровень рисков, информационная непрозрачность, где не существует развитого рынка акций, а, следовательно, не существует и рыночной оценки самих предприятий. А в связи с низкой степенью эффективностью рынков в арсенале отечественных компаний нет полностью адаптированных способов оценки бизнеса.

текст статьи.

1. Введение

20 мая 2015 года Приказами Минэкономразвития России были утверждены новые редакции трех базисных федеральных стандартов оценки - ФСО №1-3. НП «СРОО «Экспертный совет» подробно освещало процесс разработки указанных документов, обращая внимание профессионального оценочного сообщества на их проблемные положения .

К сожалению, по причине низкой активности сообщества устранить все проблемные положения не удалось. Настоящая статья посвящена анализу неприметного, на первый взгляд, пункта 25 ФСО №1 , своеобразного «пасхального яйца» новой серии федеральных стандартов оценки. Дословно он звучит следующим образом:

«В случае использования нескольких подходов к оценке, а также использования в рамках какого-либо из подходов к оценке нескольких методов оценки выполняется предварительное согласование их результатов с целью получения промежуточного результата оценки объекта оценки данным подходом. При согласовании существенно отличающихся промежуточных результатов оценки, полученных различными подходами или методами, в отчете необходимо отразить проведенный анализ и установленную причину расхождений. Существенным признается такое отличие, при котором результат, полученный при применении одного подхода (метода), находится вне границ указанного оценщиком диапазона стоимости, полученной при применении другого подхода (методов) (при наличии)».

Обратим внимание, что данное положение появилось «из ниоткуда», уже после окончания работы Рабочей группы при Минэкономразвития России, в которой разрабатывалась новая редакция ФСО №1.

Реконструируем смысл указанного пункта стандарта:

1. В отчете об оценке должен быть отображен некий анализ и причина расхождения результатов, полученных как по различным подходам, так и методам оценки.
2. Это нужно делать только при существенном расхождении указанных результатов - из отчета об оценке должно быть понятно, существенно ли отличаются результаты или нет.
3. Критерий существенности расхождения результатов привязан к «границам диапазона стоимости », полученной при применении другого подхода (методов).
4. Следовательно, в отчете об оценке должны быть указаны границы данных диапазонов , поскольку без этого не будет понятно, существенно расхождение или нет (естественно, это справедливо для ситуации, когда в отчете об оценке применено более одного подхода к оценке).

Учитывая введенное п. 30 ФСО №7 требование приведения суждения о возможных границах интервала, в котором может находиться итоговая величина стоимости объекта оценки, получается трехуровневая конструкция: диапазоны (методов) → диапазоны (подходов) → интервал (итоговой величины стоимости объекта оценки).

В этой связи у практикующего Оценщика должны возникнуть следующие вопросы:

• Что такое «диапазон»? Чем «диапазон» из ФСО №1 отличается от «интервала» из ФСО №7?
• В чем содержательная часть указания диапазонов в подходах (методах)?
• Как определить и как указать в отчете об оценке диапазон стоимости по подходам (методам)?

Рассмотрим все эти вопросы на примере подходов оценки, при этом все результаты анализа могут быть использованы также для методов оценки.

2. Что такое «диапазон»

В табл. 1 приведены наиболее распространенные определения термина «диапазон».

Таблица 1.

Распространенные определения термина «диапазон»

№ п / п	Источник	Определение
	С.И. Ожегов, Н.Ю. Шведова	1. Интервал между самым низким и самым высоким звуками певческого голоса, мелодии или музыкального инструмента (спец.). 2. Область, в пределах которой осуществляются какие-н. измерения (спец.). Диапазон колебаний. Диапазон измерений. Диапазон радиочастот. 3. перен. Объем, размер знаний, интересов (книжн.). Ученый широкого диапазона.
	«Толковый словарь живого великорусского языка»
	«Толковый словарь русского языка» под ред. Д.Н. Ушакова	1. Совокупность всех звуков от низшего до высшего предела, воспроизводимых данным голосом или музыкальным инструментом (муз.). Диапазон человеческого голоса равняется в среднем двум октавам. Баритон с большим диапазоном. 2. перен. Охват, объем, размеры (интересов, знаний, деятельности и т. п.; книжн.).
	«Новый словарь русского языка. Толково-словообразовательный» Т.Ф. Ефремова	2. Область изменения какой-л. величины. 3. перен. Пределы распространения , объем чего-либо (о знаниях, способностях и т.п.).

Можно сделать вывод, что термины «диапазон» и «интервал» в целом являются синонимами, в частности это подтверждается . При этом сфера их использования несколько отличается:

• «интервал» - чаще используется применительно к математическим задачам;
• «диапазон» - к описанию волновых колебаний (голос, музыка, радиочастоты), а также чаще используется в переносном значении в повседневной речи.

3. В чем содержательная часть указания диапазонов в подходах?

В некоторых отчетах об оценке результаты расчета стоимости, полученные по различным подходам и/или методам оценки, значительно отличаются.

Причиной появления подобного отличия в большинстве случаев являются ошибки в отчете об оценке, реже объективные основания в виде невозможности учета какого-либо ценообразующего фактора или высокой степени неопределенности исходных данных. Поэтому значительные расхождения результатов в первую очередь сигнализируют о необходимости внимательного анализа и проверки проведенных расчетов. Вопросы выявления ошибок (инструментов искажения стоимости) подробно рассмотрены в .

В этой связи возникают следующие вопросы:

• Можно ли согласовывать объективно полученные существенно различающиеся результаты расчетов?
• Что считать существенным различием?

Ответ на данный вопрос может быть получен только на основе качественного анализа конкретной ситуации (качества исходных данных, использованной методологии, особенностей объекта оценки и рынка).

В условиях, когда законодательно невозможно установить границы подобного разброса , бороться с подобным инструментом искажения стоимости было достаточно проблематично.

В п. 25 новой редакции ФСО № 1 закреплен один из возможных критериев существенности отличия - он привязан к границам интервалов, - а также установлено требование по анализу причин существенного отличия результатов.

Целесообразность требования от Оценщика указывать такое количество диапазонов и интервалов достаточно спорна. Доводя данный тренд до абсурда, можно спрогнозировать, что в будущем в отчете об оценке будет необходимо указывать и обосновывать диапазоны для каждого из ценообразующих параметров. В этой части авторы считают, что правильным было бы ограничиться только указанием интервалов для итогового результата стоимости, а оценку существенности расхождений проводить на основе качественного анализа вышеуказанных критериев. Вместе с тем, учитывая, что данный пункт уже появился в ФСО, необходимы простые практические рекомендации по его реализации.

4. Как определить диапазон стоимости по подходу?

Экономическая и математическая сущность диапазона стоимости, полученной при применении разных подходов (методов), идентична сущности интервала, в котором может находиться итоговая величина стоимости объекта оценки. Поясним данный тезис.

Во-первых, возможна ситуация, когда стоимость объекта оценки определена по единственному методу в рамках одного подхода к оценке. Очевидно, что в этом случае «диапазон» совпадет с «интервалом».

Во-вторых, в были подробно описаны причины разброса цен (рыночный и объектный аспекты, погрешность расчетов), которые едины для всех вариантов поведения рыночного субъекта, чье поведение моделируется при определении стоимости. Например:

• при оценке здания рыночная волатильность, связанная с недостаточной информированностью продавца, будет проявляться во всех подходах к оценке: затратный - цены на строительные материалы и работы, прибыль предпринимателя; сравнительный - цены объектов-аналогов, величины корректировок; доходный - ставки арендной платы за объекты-аналоги, прогнозы, величина рисков;
• причины накопления погрешности расчетов не имеют специфики в зависимости от конкретной модели расчета (подхода к оценке).

Таким образом, применительно к границам диапазона стоимости, полученной при использовании подхода (метода) оценки, справедливы все положения, изложенные в отношения интервала, в котором может находиться итоговая величина стоимости объекта оценки. Это значит, что может быть использована модифицированная 3D-матрица интервалов (диапазонов) стоимости, пример которой применительно к оценке недвижимости был предложен в на основе анализа значительного массива отчетов об оценке, выполненных в 2002 - 2015 годах, рис. 1.

Рис. 1. Модифицированная 3 D -матрица интервалов (диапазонов) стоимости, %

Характеристика развитости рынка:

• низкая - депрессивные регионы; объекты на значительном удалении от региональных центров;
• средняя - региональные центры;
• высокая - города-миллионники, крупные городские агломерации.

Характеристика оборачиваемости объектов:

• низкая - крупные объекты коммерческой недвижимости, объекты с уникальными характеристиками;
• средняя - коммерческая недвижимость среднего масштаба;
• высокая - стандартные квартиры и коммерческие объекты малого масштаба.

Качество модели является интегральным показателем, зависящим от следующих основных аспектов:

• качества исходной информации по параметрам расчета - информация может быть фактической (например, площадь объекта по данным документов технического учета), оценочной (например, среднее значение операционных расходов по аналитическим данным для объектов подобного класса) и прогнозной.

Напомним, что отчеты об оценке могут соответствовать требованиям законодательства об оценочной деятельности и основываться на информации различного качества (детализации), естественно, с учетом основополагающего принципа существенности . Например, в одном отчете об оценке - в доходном подходе величина операционных расходов типичного офисного помещения определена как середина соответствующего рыночного диапазона (40 - 60 ед. → 50 ед.). В другом отчете об оценке - на основе детальной информации о параметрах эксплуатации объекта оценки текущим собственником Оценщик обоснованно уточняет величину операционных расходов внутри рыночного диапазона на отметке 55 ед. (величина обусловлена, например, повышенными потерями тепла в связи с особенностями заполнения оконных проемов, что может быть отслежено по счетчикам системы отопления).

• количества параметров в расчетной модели - табл. 2;
• характера взаимного влияния параметров расчета в расчетной модели (аддитивное, мультипликативное влияние и пр.).

Величина данного показателя определяется Оценщиком экспертно на основе анализа указанных качественных показателей. Проведенный анализ показывает, что в большинстве случаев значение показателя «качество модели» лежит в диапазоне 0,8 - 1,2.

Таблица 2.

Примеры расчетных параметров

Подход к оценке	Параметр
затратный	земельный участок - цены объектов-аналогов, корректировки; затраты на замещение (воспроизводство) - удельные затраты на строительство объекта-аналога, корректировки, прибыль предпринимателя; износы и устаревания.
сравнительный	цены объектов-аналогов; корректировки.
доходный	ставка арендной платы объектов-аналогов; корректировки; составляющие затрат (коммунальные услуги, налоги, управление и пр.); темпы изменения показателей в течение времени; ставка дисконтирования и коэффициент капитализации.

Итоговый диапазон определяется по следующим формулам:

Итоговый алгоритм определения границ диапазонов:

• Шаг 1. Определение диапазона стоимости, зависящего от развитости рынка и оборачиваемости объекта оценки (рис. 1).
• Шаг 2. Определение показателя качества модели (рис. 1).
• Шаг 3. Определение диапазона по формуле (1).
• Шаг 4. Определение границ диапазона по формуле (2).
• Шаг 5. Анализ и установление причин расхождения (при необходимости).

Предложенный в настоящих рекомендациях алгоритм может быть также использован для обоснования весовых коэффициентов при согласовании результатов оценки, полученных отдельными подходами. Весовые коэффициенты могут быть определены на основе показателей качества модели (обратные величины):

Отметим, что предложенная модель в общем виде может быть использована не только для определения границ диапазонов при оценке недвижимости, но и при оценке других видов объектов оценки. Для этих целей при необходимости следует адаптировать предложенную шкалу к особенностям рынка конкретного типа объектов оценки или предложить свою шкалу, основанную на соответствующих статистических данных. При этом адаптация шкалы должна основываться на анализе следующих аспектов:

• уникальности объекта и наличия на рынке «товаров-заменителей»;
• характеристик составных частей объекта оценки (например, при оценке пакетов акций и долей участия - характеристик основных активов и обязательств);
• динамики развития целевых сегментов рынка (отраслей).

5. Преобразование диапазонов подходов в интервал итоговой стоимости

Стоимость, полученная по отдельным подходам к оценке, может находиться в границах либо вне границ диапазонов стоимости, полученной по другим подходам к оценке.

5.1. При попадании стоимостей, полученных по отдельным подходам к оценке, в границы диапазонов стоимостей, полученных по другим подходам к оценке, границы интервала, в котором может находиться итоговая величина стоимости объекта оценки (п. 30 ФСО №7), могут быть определены следующим образом:

• Вариант 1 - как крайние границы диапазонов стоимости подходов (в этом случае интервал будет шире и вероятность попадания стоимости в полученный интервал выше);
• Вариант 2 - на основе средней величины диапазонов подходов. Итоговый интервал стоимости получается по следующей формуле:

5.2. Причины непопадания стоимостей, полученных по отдельным подходам к оценке, в границы диапазонов стоимостей, полученных по другим подходам к оценке, могут быть следующие:

• при реализации подходов к оценке допущены ошибки технического или методического характера;
• допущена ошибка при определении границ диапазонов;
• имеющаяся информация не позволяет учесть один или несколько ценообразующих параметров в рамках конкретного подхода к оценке (метода оценки) или такой учет нецелесообразен, поскольку приводит к вырождению подхода к оценке или характеризуется высокой погрешностью.

Третий вариант требует дополнительного комментария.

Возможна ситуация, когда расхождение стоимостей (непопадание в границы диапазонов стоимости, полученной по другим подходам) может иметь объективный характер и возможно согласование таких стоимостей для определения итоговой величины рыночной стоимости после соответствующего анализа с установлением причин расхождений (согласно п. 25 ФСО №1). В таких ситуациях целесообразно обращать внимание не только на попадание полученных промежуточных результатов в диапазоны стоимости, полученных по другим подходам, но и также на пересечение, либо непересечение самих диапазонов . Случаи непопадания стоимости подхода в диапазон других подходов целесообразно делить на случаи, когда диапазоны стоимостей, полученных отдельными подходами:

• пересекаются;
• не пересекаются.

В первом случае, несмотря на существенность расхождения промежуточных результатов, они могут быть согласованы после соответствующего анализа.

Возможна ситуация, когда расхождения являются критичными для согласования промежуточных результатов. Например, объектом оценки является узкоспециализированный имущественный комплекс (совокупность объектов недвижимости) химического предприятия, который характеризуется наличием значительного экономического устаревания, обусловленного низкой загрузкой предприятий подобной специализации (устаревшие технологии, экономический кризис и пр.), а также экономической нецелесообразностью его перепрофилирования. Например, в отчете об оценке применены два подхода к оценке - затратный и доходный. Доступная информация позволяет определить величину экономического устаревания только на основе методов доходного подхода (разница в стоимости при «нормальном» и существующем уровне загрузки) - рис. 2. Использование результатов доходного подхода для определения величины экономического устаревания в затратном подходе приведет к вырождению подходов - их результаты совпадут.

Рис. 2. Диапазоны стоимости не пересекаются

В подобной ситуации Оценщику целесообразно:

• при анализе причин расхождения диапазонов результатов, полученных по различным подходам к оценке, указать, что в затратном подходе к оценке не было учтено существенное по величине экономическое устаревание;
• в итоговом согласовании отказаться от учета результатов, полученных на основе затратного подхода к оценке.

6. Пример обоснования границ диапазонов

Объектом оценки является типовое офисное здание, расположенное в региональном центре. Реализованы три подхода к оценке, в рамках которых использовано по одному методу. Получены следующие результаты: 3,2 млн.руб. (затратный), 3,3 млн.руб. (сравнительный), 3,6 млн.руб. (доходный).

По рис. 1. определен диапазон стоимости по двум критериям (развитость рынка и оборачиваемость объектов) - он составил ± 10%.

Анализ показателя качества модели приведен в табл. 3.

Таблица 3.

Анализ качества модели

Параметр	Подход к оценке
	затратный	сравнительный	доходный
Качество исходной информации по параметрам расчета	фактические и оценочные показатели	фактические и оценочные показатели	оценочные и прогнозные показатели
Количество параметров в расчетной модели
Характер взаимного влияния параметров расчета в расчетной модели	специфика не выявлена	специфика не выявлена	явно выражен мультипликативный эффект в методе дисконтирования
Качество модели

Итоговый анализ диапазонов, определение итоговой величины рыночной стоимости и ее интервала могут быть представлены в виде, показанном в табл. 4 и на рис. 3.

Таблица 4.

Анализ диапазонов стоимости

Параметр	Подход к оценке
	затратный	сравнительный	доходный
Результат расчета, руб.			3 600 000
Диапазон стоимости по двум критериям, ± %
Показатель качества модели, ед.
Диапазон стоимости, ± %
Нижняя граница диапазона стоимости (С min), руб.
Верхняя граница диапазона стоимости (С max), руб.	3 520 000
Существенность отличий	Отличия существенны : результат доходного подхода находится вне границ диапазона стоимости, полученной затратным подходом
Анализ и установление причин расхождений	… [анализ причин расхождения] … Учитывая вышеизложенное, Оценщик счел возможным для определения итоговой величины стоимости объекта оценки согласовать результаты всех трех подходов к оценке.

Рис. 3. Графическое представление диапазонов стоимости

Таблица 5.

Итоговое согласование результатов оценки

В конце статьи напомним офорт Франсиско Гойи «Сон разума рождает чудовищ». Неучастие большинства представителей профессионального оценочного сообщества в разработке документов профессионального уровня, их дистанцирование от принятия важных для отрасли решений, молчаливое согласие на передачу соответствующих полномочий другим и дальше будет приводить к необходимости «ритуальных плясок», аналогичных рассмотренным. Высказывайте мнение об относящихся к Вам документах еще на этапе их подготовки, например, на сайте regulation.gov.ru.

Москва, июнь 2015 года

Список источников

1. Готовится первое заседание Совета по оценочной деятельности - [Электронный ресурс] // сайт: сайт НП «СРОО «Экспертный совет»..
2. Федеральный стандарт оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержден приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 г. №297.
3. Федеральный стандарт оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержден приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 г. №611.
4. Ильин М.О., Лебединский В.И. Практические рекомендации по определению возможных границ интервала итоговой стоимости - [Электронный ресурс] // сайт: сайт НП «СРОО «Экспертный совет»..pdf.
5. Словарь синонимов русского языка. Практический справочник. — М.: Русский язык. З.Е. Александрова. 2011.
6. Ильин М.О. Использование понятия «существенность» для характеристики качественных параметров общественно-экономических систем при экспертизе отчетов об оценке // ВЕСТНИК Российского экономического университета имени Г.В. Плеханова, №5(47) 2012. - М: ФГБОУ ВПО «РЭУ им. Г.В. Плеханова, 2012 (http://maxosite.ru/resources/ilin_materiality.pdf).
7. Каминский А.В., Ильин М.О., Лебединский В.И. и др. Экспертиза отчетов об оценке: Учебник - М.: Книжная Линия, 2014.