Способы управления жильем при помощи ТСЖ – как организовать процесс и кто контролирует работу товарищества? §17.2. Органы управления товариществом собственников жилья Компетенция органов управления товарищества собственников жилья

В соответствии со ст. 144 ЖК РФ органами управления товарищества собственников жилья являются общее собрание членов товарищества, правление товарищества.

В настоящей статье допущена серьезная неточность. Коллегиальный исполнительный орган юридического лица, каким является правление согласно ст. 147 ЖК РФ, не может осуществлять свои функции без единоличного исполнительного органа. Особенности управленческой деятельности диктуют, что от имени юридического лица необходимо осуществлять формальные действия (подписывать договоры, банковские и бухгалтерские документы и др.), которые более присущи одному физическому лицу, чем группе лиц.

Во избежание сложностей в разделении компетенции и в целях защиты прав и интересов третьих лиц законодательная практика регулирования юридических лиц, создаваемых в разных организационно-правовых формах, устанавливает либо единоличный исполнительный орган, либо одновременно коллегиальный и единоличный исполнительные органы. В ст. 149 ЖК РФ также предусмотрено избрание единоличного исполнительного органа - председателя правления, а в числе органов управления, названных в ст. 144 ЖК РФ, этот орган почему-то отсутствует. Иначе, чем оплошностью, это объяснить вряд ли возможно.

Органами управления товарищества собственников жилья являются: общее собрание членов товарищества, правление и председатель правления товарищества. В товариществах собственников жилья действуют два исполнительных органа: коллегиальный и единоличный, что требует четко разделить полномочия между этими органами в уставе товарищества.

Общее собрание членов товарищества собственников жилья является высшим органом управления товарищества и созывается в порядке, установленном уставом товарищества.

Высший орган управления товарищества собственников жилья состоит из членов товарищества. Квалифицирующим признаком члена товарищества является наличие у него на праве собственности жилого помещения в том доме или в одном из домов, в котором создано товарищество. Устав товарищества является его единственным учредительным документом, поэтому все важные для деятельности общего собрания отношения должны быть урегулированы в этом документе. Общее собрание как высший орган товарищества вправе рассмотреть любой вопрос, касающийся деятельности товарищества, в сроки и в порядке, установленные в уставе товарищества.

К компетенции общего собрания членов товарищества собственников жилья относятся:

1) внесение изменений в устав товарищества;

2) принятие решений о реорганизации и ликвидации товарищества;

3) избрание правления и ревизионной комиссии (ревизора) товарищества;

4) установление размера обязательных платежей и взносов членов товарищества;

5) образование специальных фондов товарищества, в том числе резервного фонда, фонда на восстановление и ремонт общего имущества в многоквартирном доме и его оборудования;

6) принятие решения о получении заемных средств, в том числе банковских кредитов;

7) определение направлений использования дохода от хозяйственной деятельности товарищества;

8) утверждение годового плана о финансовой деятельности товарищества и отчета о выполнении такого плана;

9) рассмотрение жалоб на действия правления товарищества, председателя правления товарищества и ревизионной комиссии (ревизора) товарищества;

10) принятие и изменение по представлению председателя правления товарищества правил внутреннего распорядка товарищества в отношении работников, в обязанности которых входит обслуживание многоквартирного дома, положения об оплате их труда;

11) определение размера вознаграждения членов правления товарищества;

12) принятие решений о сдаче в аренду или передаче иных прав на общее имущество в многоквартирном доме;

13) другие вопросы, предусмотренные настоящим Жилищным кодексом РФ или иными федеральными законами.

Уставом товарищества собственников жилья к компетенции общего собрания членов товарищества помимо указанных выше также может быть отнесено решение иных вопросов.

Общее собрание членов товарищества собственников жилья имеет право решать вопросы, которые отнесены к компетенции правления товарищества.

Безусловно, перечисленные в ст. 145 ЖК РФ полномочия общего собрания товарищества не исчерпывают его компетенции. Вопросы о порядке приема и процедуре выхода из товарищества также должны быть предусмотрены уставом. Принятие решений по этим вопросам может быть отнесено к компетенции общего собрания.

Некоторые вопросы общее собрание должно решать только совместно со всеми собственниками жилых помещений, не являющимися членами товарищества. К ним относятся, в частности, вопросы, касающиеся ремонта, перестройки общих помещений дома, надстройки и реконструкции дома, приобретения в собственность собственниками дома прилежащих земельных участков, ведение на них различных видов строительства и др. Все действия, затрагивающие общее имущество в доме, его инженерные коммуникации и оборудование, прилежащие земельные участки должны быть согласованы со всеми собственниками жилых помещений дома, не являющимися членами товарищества, так как все они несут бремя содержания имущества дома и имеют законные права на это имущество. Согласно , долевые собственники пользуются и распоряжаются совместным имуществом по согласию всех собственников.

Определенные вопросы должны рассматриваться только один раз в год, но ежегодно. Это предполагает обязательное проведение общего собрания членов товарищества как минимум один раз в год. К таким вопросам относятся: утверждение годовой бухгалтерской отчетности, отчетов ревизионной комиссии (ст. 150 ЖК РФ), правления товарищества (ст. 147 ЖК РФ), принятие решений об использовании доходов, полученных товариществом за год, и др.

Согласно ч. 1 ст. 146 ЖК РФ уведомление о проведении общего собрания членов товарищества собственников жилья направляется в письменной форме лицом, по инициативе которого созывается общее собрание, и вручается каждому члену товарищества под расписку или посредством почтового отправления (заказным письмом). Уведомление направляется не позднее, чем за десять дней до даты проведения общего собрания.

Подготовка, созыв и проведение общего собрания членов товарищества собственников жилья относится к компетенции правления товарищества (ст. 149 ЖК РФ). Однако созвать общее собрание вправе как любой член правления по своей инициативе, если того требуют обстоятельства, так и председатель правления, председатель ревизионной комиссии, поскольку полномочия ревизионной комиссии как контрольного органа ей это позволяют. Созвать и предварительно подготовить общее собрание вправе также члены товарищества, если правление не делает этого по их настоятельной просьбе. При этом в уставе должно быть установлено, какое количество членов товарищества вправе требовать созыва общего собрания.

Часть 1 ст. 146 ЖК РФ весьма неопределенно устанавливает субъектный состав лиц, наделенных правом требовать созыва и проведения общего собрания членов товарищества, поэтому более детально указанные вопросы должны быть разрешены в уставе товарищества.

Помимо обязательных способов уведомления, названных в ч. 1 ст. 146 ЖК РФ, возможны и другие (дополнительные), например размещение объявления о проведении общего собрания на видном месте в доме.

В уведомлении о проведении общего собрания членов товарищества собственников жилья указываются сведения о лице, по инициативе которого созывается общее собрание, место и время проведения собрания, повестка дня общего собрания. Общее собрание членов товарищества собственников жилья не вправе выносить на обсуждение вопросы, которые не были включены в повестку дня (ч. 2 ст. 146 ЖК РФ).

Кроме перечисленных в ч. 2 сведений, которые должны быть указаны в уведомлении о проведении общего собрания, каждый член товарищества обязательно извещается о порядке ознакомления с материалами, которые будут обсуждаться на собрании (см. ст. 45 ЖК РФ).

Правомочия общего собрания членов товарищества собственников жилья устанавливаются в соответствии со статьей 45 Жилищного кодекса РФ и уставом товарищества. Общее собрание членов товарищества собственников жилья правомочно, если на нем присутствуют более половины членов товарищества или их представителей.

Кворум общего собрания определяется от количества голосов членов товарищества (их представителей), а не от количества голосов присутствующих на собрании. Это отличает такое собрание от общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме (см. ст. 45 ЖК РФ).

Решения общего собрания членов товарищества собственников жилья по вопросам, отнесенным ЖК РФ к компетенции общего собрания в соответствии с пунктами 2, 6, 7, 12 части 2 статьи 145 ЖК РФ, принимаются не менее чем двумя третями голосов от общего числа голосов членов товарищества. Решения по остальным вопросам принимаются большинством голосов от общего числа голосов присутствующих на общем собрании членов товарищества или их представителей. Иными словами, наиболее важные для деятельности товарищества вопросы решаются квалифицированным большинством голосов от числа голосов всех членов товарищества. В уставе может быть установлен такой же порядок решения других вопросов, не указанных в законе, но предусмотренных уставом.

Общее собрание членов товарищества собственников жилья ведет председатель правления товарищества или его заместитель. В случае их отсутствия общее собрание ведет один из членов правления товарищества.

Уставом товарищества собственников жилья может быть предусмотрено голосование посредством опроса в письменной форме или голосование по группам членов товарищества в зависимости от вида (жилое или нежилое) принадлежащих им помещений в многоквартирном доме и решаемых вопросов.

Во избежание нарушения прав членов товарищества устав должен содержать точно определенный круг вопросов, решение которых возможно путем проведения заочного голосования. Общее годовое собрание членов товарищества должно проводиться только в очной форме. Лишь промежуточные и внеочередные общие собрания и по определенным уставом вопросам могут проводиться путем заочного голосования, если в уставе товарищества предусмотрена такая форма проведения общих собраний. Если устав дозволяет проведение общих собраний членов товарищества посредством письменного опроса, то в нем необходимо четко разработать порядок поведения таких собраний.

Согласно ч. 1 ст. 147 ЖК РФ руководство деятельностью товарищества собственников жилья осуществляется правлением товарищества . Правление товарищества собственников жилья вправе принимать решения по всем вопросам деятельности товарищества, за исключением вопросов, отнесенных к исключительной компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме и компетенции общего собрания членов товарищества собственников жилья. Поскольку общее собрание членов товарищества имеет неограниченную компетенцию и вправе рассматривать любые вопросы, касающиеся деятельности товарищества, компетенция правления является остаточной. Вместе с тем, чтобы избежать совмещения компетенции двух органов, в уставе следует определить обстоятельства, в силу которых тот или иной вопрос, входящий в компетенцию исполнительного органа, разрешается высшим органом управления.

Правление товарищества собственников жилья избирается из числа членов товарищества общим собранием членов товарищества на срок, установленный уставом товарищества, но не более чем на два года.

Порядок избрания членов правления определяется уставом так же, как срок и порядок прекращения деятельности членов правления. Общее собрание в любой момент вправе прекратить деятельность члена правления или всего состава правления (это должно быть предусмотрено уставом) и избрать новый состав правления. Количественный состав правления также устанавливается уставом и должен зависеть от числа членов товарищества.

Правление товарищества собственников жилья избирает из своего состава председателя товарищества (ч. 3 ст. 147 ЖК РФ).

Данное положение противоречат общему порядку формирования исполнительных органов. Один исполнительный орган не вправе создавать другой исполнительный орган, тем более что оба контролируют деятельность друг друга. Председатель правления является единоличным исполнительным органом, а не сменяемым председателем, наделенным чисто организационными функциями, связанными с созывом и ведением заседаний правления. Как исполнительный орган, председатель отвечает перед общим собранием за свою деятельность, что обусловливает и его избрание собранием, а не правлением (формирование исполнительных органов относится к компетенции высшего органа управления товарищества - см. ч. 2 ст. 145 ЖК РФ).

Правление товарищества собственников жилья является исполнительным органом товарищества, подотчетным общему собранию членов товарищества.

Заседание правления товарищества собственников жилья созывается председателем в сроки, установленные уставом товарищества.

Заседание правления товарищества собственников жилья признается правомочным, если в таком заседании принимает участие большинство членов правления товарищества. Решение правления товарищества собственников жилья оформляется протоколом.

Порядок работы коллегиального исполнительного органа товарищества собственников жилья удобнее всего закрепить в положении о правлении, которое утверждается общим собранием членов товарищества. Все решения правления оформляются письменно и подписываются председателем и секретарем или тем лицом, которое вправе вести заседание правления в отсутствие председателя. В решении указывается, кто и как голосовал по каждому вопросу. Все протоколы заседаний и решения правления хранятся товариществом, пока оно существует.

В соответствии со ст. 148 ЖК РФ в обязанности правления товарищества собственников жилья входят:

1) соблюдение товариществом законодательства и требований устава товарищества;

2) контроль за своевременным внесением членами товарищества установленных обязательных платежей и взносов;

3) составление смет доходов и расходов на соответствующий год товарищества и отчетов о финансовой деятельности, предоставление их общему собранию членов товарищества для утверждения;

4) управление многоквартирным домом или заключение договоров на управление им;

5) наем работников для обслуживания многоквартирного дома и увольнение их;

6) заключение договоров на обслуживание, эксплуатацию и ремонт общего имущества в многоквартирном доме;

7) ведение списка членов товарищества, делопроизводства, бухгалтерского учета и бухгалтерской отчетности;

8) созыв и проведение общего собрания членов товарищества;

9) выполнение иных вытекающих из устава товарищества собственников жилья обязанностей.

Хотелось бы отметить, что статья 148 ЖК РФ имеет некорректное название: фактически в ней речь идет о компетенции правления товарищества. Все вопросы, отнесенные к компетенции того или иного органа, подлежат решению законными способами тем органом, на который возложено исполнение определенных функций. Выполнение возложенных функций осуществляется через реализацию предоставленных полномочий и исполнение обязанностей. Сочетание прав и обязанностей юридического лица дает ему возможность исполнять свои функции.

Среди перечисленных в ст. 148 ЖК РФ обязанностей правления следует выделить те, которые правление как коллегиальный орган просто не в состоянии решить (п. 3, 5, 6, 7). Эти обязанности входят в компетенцию председателя правления. Что касается договоров, то их условия могут быть предметом обсуждения членами правления, если речь идет о крупных сделках, но подписывать от имени товарищества любой договор вправе только председатель правления или лицо, которому председатель выдал на это доверенность.

К сожалению, Жилищный кодекс РФ не разграничивает компетенцию двух исполнительных органов - правления и председателя правления, но этот недостаток закона легко можно исправить в положениях устава.

Председатель правления товарищества собственников жилья избирается на срок, установленный уставом товарищества. Председатель правления товарищества обеспечивает выполнение решений правления, имеет право давать указания и распоряжения всем должностным лицам товарищества, исполнение которых для указанных лиц обязательно (ч. 1 ст. 149 ЖК РФ).

Председатель правления как единоличный исполнительный орган должен иметь компетенцию, разграниченную с компетенцией правления товарищества. Положения ч. 1 ст. 149 ЖК РФ носят слишком общий и декларативный характер и требуют детализации в уставе товарищества.

Председатель правления товарищества собственников жилья действует без доверенности от имени товарищества, подписывает платежные документы и совершает сделки, которые в соответствии с законодательством, уставом товарищества не требуют обязательного одобрения правлением товарищества или общим собранием членов товарищества, разрабатывает и выносит на утверждение общего собрания членов товарищества правила внутреннего распорядка товарищества в отношении работников, в обязанности которых входит обслуживание многоквартирного дома, положение об оплате их труда.

Некоторые полномочия председателя правления товарищества перечислены в ч. 2 ст. 149 ЖК РФ, но они также должны быть конкретизированы. Председатель правления заключает сделки от имени товарищества, но пределы его полномочий в этой сфере ЖК РФ не определил, оставив это на усмотрение товарищества собственников жилья. Ограничения по сумме сделки и ряда взаимосвязанных сделок, скорее всего, будут зависеть от стоимости имущества товарищества и масштабов его предпринимательской деятельности.

В статье 149 ЖК РФ перечислены некоторые полномочия председателя правления и ничего не сказано об ответственности председателя и правления за убытки, причиненные товариществу, как неэффективным управлением, так и нанесением вреда имуществу в многоквартирном доме, принадлежащему собственникам жилья, не являющимся членами товарищества. Между тем отсутствие в Жилищном кодексе РФ положений об ответственности исполнительных органов не исключает этой ответственности. В уставе товарищества следует четко определить условия и размер такой ответственности, а также порядок взыскания убытков, причиненных товариществу деятельностью исполнительных органов.

Ревизионная комиссия (ревизор) товарищества собственников жилья избирается общим собранием членов товарищества не более чем на два года. В состав ревизионной комиссии товарищества собственников жилья не могут входить члены правления товарищества (ч. 1 ст. 150 ЖК РФ).

Ревизионная комиссия (ревизор) как контрольный орган в товариществе собственников жилья формируется обязательно. Численный состав товарищества влияет и на количество членов ревизионной комиссии. Членами ревизионной комиссии, как следует из содержания ч. 1 ст. 150 ЖК РФ, могут быть избраны любые физические лица, кроме членов правления товарищества и председателя правления. Значит, в правление могут входить и лица, не являющиеся членами товарищества собственников жилья.

Ревизионная комиссия товарищества собственников жилья из своего состава избирает председателя ревизионной комиссии. Председатель ревизионной комиссии не имеет самостоятельной компетенции: его полномочия являются чисто организационными.

Ревизионная комиссия (ревизор) товарищества собственников жилья:

1) проводит не реже чем один раз в год ревизии финансовой деятельности товарищества;

2) представляет общему собранию членов товарищества заключение о смете доходов и расходов на соответствующий год товарищества и отчет о финансовой деятельности и размерах обязательных платежей и взносов;

3) отчитывается перед общим собранием членов товарищества о своей деятельности.

Задача ревизионной комиссии - оценивать эффективность и законность деятельности органов управления. Ревизионная комиссия формируется общим собранием членов товарищества и подотчетна только этому органу. При проведении проверок ревизионная комиссия вправе привлекать экспертов (сами члены комиссии могут и не обладать необходимыми знаниями).

Для привлечения экспертов и надлежащего исполнения своих функций ревизионная комиссия нуждается в собственных средствах. Поэтому целесообразно на общем собрании утверждать смету затрат на деятельность ревизионной комиссии. Это обеспечит ей финансовую независимость от исполнительных органов. Акты проверок ревизионной комиссии также подлежат хранению в товариществе до тех пор, пока оно существует.

Предыдущая

Из положений гл. 18 ГК РФ и гл. 13 и 14 ЖК РФ следует, что членами товарищества собственников жилья могут быть три категории лиц.

Во-первых, граждане - собственники жилых помещений в многоквартирных домах и соответственно недвижимости, являющейся объектами общего пользования.

Во-вторых, юридические лица, которым жилые помещения в многоквартирных домах принадлежат на праве собственности, жилые помещения и соответственно объекты общего пользования принадлежат на праве хозяйственного ведения (государственные и муниципальные унитарные предприятия) или на праве оперативного управления (казенные предприятия, а также учреждения).

В-третьих, публичные образования (муниципалитеты, субъекты РФ и РФ) в лице соответствующих органов, которым жилые помещения и (или) другое недвижимое имущество принадлежат на праве собственности.

Глава 14 ЖК РФ определяет правовое положение членов ТСЖ.

Согласно ст. 143 ЖК РФ членство в ТСЖ возникает у собственника помещения в многоквартирном доме на основании заявления о вступлении в товарищество.

Таким образом, для того чтобы стать членом ТСЖ, собственнику жилого помещения достаточно подать заявление о приеме его в товарищество. Лица, приобретающие помещения в многоквартирном доме, в котором создано ТСЖ, вправе стать членами товарищества после возникновения у них права собственности на помещения.

Членство в ТСЖ прекращается с момента подачи заявления о выходе из числа членов товарищества или с момента прекращения права собственности члена товарищества на помещение в многоквартирном доме.

Статья 144 ЖК определяет структуру органов управления ТСЖ, которыми являются общее собрание членов товарищества и правление. Устав ТСЖ может предусматривать создание и других органов управления товариществом собственников жилья, а также контрольно-ревизионных органов.

Общее собрание членов ТСЖ1 является высшим органом управления и созывается в порядке, установленным уставом.

Согласно п. 2 ст. 145 ЖК РФ определяются основные вопросы, отнесенные к компетенции общего собрания членов ТСЖ:

1) внесение изменений в устав товарищества или утверждение устава товарищества в новой редакции;

2) принятие решений о реорганизации и ликвидации товарищества, назначение ликвидационной комиссии, утверждение промежуточного и окончательного ликвидационных балансов;

3) избрание членов правления товарищества, членов ревизионной комиссии (ревизора) товарищества и в случаях, предусмотренных уставом товарищества, также председателя правления товарищества из числа членов правления товарищества, досрочное прекращение их полномочий;

4) установление размера обязательных платежей и взносов членов товарищества;

5) утверждение порядка образования резервного фонда товарищества, иных специальных фондов товарищества (в том числе фондов на проведение текущего и капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме) и их использования, а также утверждение отчетов об использовании таких фондов;

6) принятие решения о получении заемных средств, в том числе банковских кредитов;

7) определение направлений использования дохода от хозяйственной деятельности товарищества;

8) утверждение годового плана содержания и ремонта общего имущества в многоквартирном доме, отчета о выполнении такого плана;

9) утверждение смет доходов и расходов товарищества на год, отчетов об исполнении таких смет, аудиторских заключений (в случае проведения аудиторских проверок);

10) утверждение годового отчета о деятельности правления товарищества;

11) утверждение заключения ревизионной комиссии (ревизора) товарищества по результатам проверки годовой бухгалтерской (финансовой) отчетности товарищества;

12) рассмотрение жалоб на действия правления товарищества, председателя правления товарищества и ревизионной комиссии (ревизора) товарищества;

13) принятие и изменение по представлению председателя правления товарищества правил внутреннего распорядка товарищества в отношении работников, в обязанности которых входят содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, положения об оплате их труда, утверждение иных внутренних документов товарищества, предусмотренных ЖК РФ, уставом товарищества и решениями общего собрания членов товарищества;

14) определение размера вознаграждения членов правления товарищества, в том числе председателя правления товарищества;

15) другие вопросы, предусмотренные Жилищным Кодексом РФ или иными федеральными законами.

Уставом ТСЖ к компетенции общего собрания его членов также может быть отнесено решение иных вопросов. Общее собрание членов ТСЖ имеет право решать вопросы, которые отнесены к компетенции его правления (ст. 145 ЖК РФ).

Порядок организации и проведения общего собрания членов ТСЖ определен ст. 146 ЖК РФ, в соответствии с ч. 1 которой уведомление о проведении общего собрания членов товарищества собственников жилья направляется в письменной форме лицом, по инициативе которого созывается общее собрание, и вручается каждому члену товарищества под расписку или посредством почтового отправления (заказным письмом) либо иным способом, предусмотренным решением общего

собрания членов товарищества или уставом товарищества не позднее чем за десять дней до даты проведения общего собрания . В уведомлении о проведении общего собрания указываются сведения о лице, по инициативе которого созывается общее собрание, место и время проведения собрания, повестка дня общего собрания. Общее собрание не вправе выносить на обсуждение вопросы, которые не были включены в повестку дня. Правомочия общего собрания членов товарищества собственников жилья устанавливаются в соответствии со статьей 45 ЖК РФ и уставом товарищества. Общее собрание членов товарищества собственников жилья правомочно, если на нем присутствуют члены товарищества или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов членов товарищества. Решения по вопросам, отнесенным законом к компетенции общего собрания, принимаются не менее чем 2/3 голосов от общего числа голосов членов товарищества. Решения по остальным вопросам принимаются большинством голосов от общего числа голосов присутствующих на общем собрании членов товарищества или их представителей.

Общее собрание членов ТСЖ ведет председатель правления или его заместитель. В случае их отсутствия общее собрание ведет один из членов правления. Уставом может быть предусмотрено голосование посредством опроса в письменной форме или голосование по группам членов товарищества в зависимости от вида (жилое или нежилое) принадлежащих им помещений в многоквартирном доме и решаемых вопросов.

Согласно ст. 147 ЖК РФ исполнительным органом ТСЖ является его правление, которое осуществляет руководство деятельностью товарищества.

Оно вправе принимать решения по всем вопросам деятельности товарищества, за исключением вопросов, отнесенных к исключительной компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме и компетенции

общего собрания членов ТСЖ. Правление ТСЖ избирается из числа членов товарищества общим собранием на срок, установленный уставом, но не более

чем на два года, при этом членом правления товарищества собственников жилья не может являться лицо, с которым товарищество заключило договор управления многоквартирным домом, или лицо, занимающее должность в органах управления организации, с которой товарищество заключило указанный договор, а также член ревизионной комиссии (ревизор) товарищества. Член правления товарищества собственников жилья не может совмещать свою деятельность в правлении товарищества с работой в товариществе по трудовому договору, а также поручать, доверять другому лицу или иным образом возлагать на него исполнение своих обязанностей члена правления товарищества.

Правление, являясь исполнительным органом, подотчетным общему собранию, избирает из своего состава председателя. Работой правления руководит его председатель. Согласно п. 3 ст. 147 ЖК РФ, председатель избирается из числа членов правления самим правлением, если избрание председателя товарищества не отнесено к компетенции общего собрания членов товарищества уставом товарищества.

Заседание правления созывается председателем в сроки, установленные уставом, и признается правомочным принимать решения, если на нем присутствует не менее чем пятьдесят процентов общего числа членов правления товарищества. Решения правления товарищества принимаются простым большинством голосов от общего числа голосов членов правления, присутствующих на заседании, если большее число голосов для принятия таких решений не предусмотрено уставом товарищества. Решения, принятые правлением товарищества, оформляются протоколом заседания правления товарищества и подписываются председателем правления товарищества, секретарем заседания правления товарищества.

Статья 148 ЖК РФ*установила перечень обязанностей правления ТСЖ по управлению деятельностью товарищества.

В обязанности правления входят:

1) соблюдение товариществом законодательства и требований устава ТСЖ;

2) контроль за своевременным внесением членами товарищества установленных обязательных платежей и взносов;

3) составление годовых смет доходов и расходов товарищества и отчетов о его финансовой деятельности, представление их общему собранию товарищества для утверждения;

4) управление многоквартирным домом или заключение договоров на управление им;

5) наем работников для обслуживания многоквартирного дома и увольнение их;

6) заключение договоров на обслуживание, эксплуатацию и ремонт общего имущества в многоквартирном доме;

7) ведение реестра членов товарищества, делопроизводства, бухгалтерского учета и бухгалтерской отчетности;

8) созыв и проведение общего собрания членов товарищества;

9) выполнение иных вытекающих из устава ТСЖ обязанностей (ст. 148 ЖК

Правовой статус председателя правления ТСЖ урегулирован статьей 149 ЖК РФ. Председатель правления товарищества собственников жилья избирается на срок, установленный уставом товарищества (часть 1 статьи 149 ЖК РФ). Анализ совокупности юридических прав и обязанностей председателя правления ТСЖ позволяет сделать вывод о доминировании первых над вторыми. Так, председатель имеет право:

1) давать указания и распоряжения всем должностным лицам товарищества, исполнение которых для указанных лиц обязательно;

2) действовать без доверенности от имени товарищества;

3) подписывать платежные документы и совершать сделки, которые в соответствии с законодательством, уставом товарищества не требуют обязательного одобрения правлением товарищества или общим собранием членов товарищества;

4) разрабатывать и выносить на утверждение общего собрания членов товарищества правила внутреннего распорядка товарищества в отношении работников, в обязанности которых входят содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, положение об оплате их труда;

5) утверждать иные внутренние документы товарищества, предусмотренные ЖК РФ, уставом товарищества и решениями общего собрания членов товарищества.

Юридические обязанности1 сформулированы в части 2 статьи 149 ЖК РФ, в соответствии с которой председатель правления ТСЖ обеспечивает выполнение решений правления ТСЖ. На первый взгляд из изложенной компетенции председателя правления ТСЖ видно, что большинство правовых предписаний в гипотезах и диспозициях содержат оговорки и отсылки, которые обусловливают деятельность председателя правления ТСЖ позицией общего собрания членов товарищества и правления товарищества.

Однако при внимательном анализе указанных оговорок и отсылок обнаруживается, что подавляющее большинство гражданско-правовых сделок, связанных с распоряжением имуществом ТСЖ, председатель правления может заключать самостоятельно, без предварительного согласования с общим собранием членов ТСЖ и правлением товарищества.

Так, к компетенции общего собрания членов ТСЖ в соответствии с частью 2 статьи 145 ЖК РФ относится осуществление сделок, связанных с заимствованием и получением заемных средств, в том числе банковских кредитов (пункт 6 части 2 статьи 145 ЖК РФ). Следует отметить, что указанные ограничения обусловливают принятие решений на осуществление гражданско-правовых сделок, но не ограничивают председателя правления ТСЖ в выборе контрагента при их осуществлении.

Таким образом, в руках председателя правления ТСЖ сосредоточен значительный объем властных полномочий, однако юридический нонсенс ситуации заключается в том, что в соответствии с положениями статьи 144 ЖК РФ органами управления товарищества собственников жилья являются общее собрание членов товарищества и правление товарищества. Как видно из положений указанной правовой нормы, председатель правления ТСЖ к органам управления не отнесен. Однако, по мнению Д. Карпухина, председатель правления ТСЖ является одним из ключевых элементов управленческого механизма, действующего в товариществах собственников жилья. Указанная деятельность, осуществляемая ТСЖ в лице председателя правления, действующего без доверенности (часть 2 статьи 149 ЖК РФ), сопряжена с потенциальными финансовыми рисками, ответственность по которым несет ТСЖ всем принадлежащим ему имуществом (часть 6 статьи 135 ЖК РФ) .

К числу органов ТСЖ относится также ревизионная комиссия (ревизор)1, которая в соответствии со ст. 150 ЖК избирается общим собранием членов товарищества не более чем на два года. В ее состав не могут входить члены правления товарищества. Ревизионная комиссия избирает из своего состава ее председателя.

Для оперативного руководства товариществом предусмотрен более мобильный и менее многочисленный орган управления - правление.

Общее руководство деятельностью ТСЖ осуществляется правлением товарищества. Правление ТСЖ вправе принимать решения по всем вопросам деятельности товарищества, за исключением вопросов, отнесенных к исключительной компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме и компетенции общего собрания членов ТСЖ.

В обязанности правления в соответствии со ст. 148 ЖК РФ входит:

• 1) соблюдение товариществом законодательства и требований устава товарищества;
• 2) контроль за своевременным внесением членами товарищества установленных обязательных платежей и взносов;
• 3) составление смет доходов и расходов на соответствующий год товарищества и отчетов о финансовой деятельности, предоставление их общему собранию членов товарищества для утверждения;
• 4) управление многоквартирным домом или заключение договоров на управление им;
• 5) наем работников для обслуживания многоквартирного дома и увольнение их;
• 6) заключение договоров на обслуживание, эксплуатацию и ремонт общего имущества в многоквартирном доме;
• 7) ведение списка членов товарищества, делопроизводства, бухгалтерского учета и бухгалтерской отчетности;
• 8) созыв и проведение общего собрания членов товарищества;
• 9) выполнение иных вытекающих из устава ТСЖ обязанностей.

По сути, правление является коллегиальным органом управления, наиболее близким эквивалентом которого является совет директоров хозяйственного общества. Оно избирается из числа членов товарищества общим собранием членов товарищества на срок, установленный уставом товарищества, но не более чем на два года. При этом количество членов правления законодательно не установлено, впрочем, как и подробный порядок его функционирования. Подразумевается, что подобные вопросы должны находить отражение в уставе конкретного товарищества.

Правление считается исполнительным органом товарищества, оно выбирает из числа своих членов председателя, который обеспечивает выполнение решений правления и имеет право давать указания и распоряжения всем должностным лицам товарищества, исполнение которых для указанных лиц обязательно.

Председатель правления товарищества согласно п. 2 ст. 149 ЖК РФ действует без доверенности от имени товарищества, подписывает платежные документы и совершает сделки, которые в соответствии с законодательством, уставом товарищества не требуют обязательного одобрения правлением товарищества или общим собранием членов товарищества, разрабатывает и выносит на утверждение общего собрания членов товарищества правила внутреннего распорядка товарищества в отношении работников, в обязанности которых входит обслуживание многоквартирного дома, положение об оплате их труда.

При перечислении органов, участвующих в деятельности ТСЖ, нельзя не упомянуть о ревизионной комиссии либо ревизоре ТСЖ.

Ревизионная комиссия (ревизор) ТСЖ обязана:

• 1) проводить не реже чем один раз в год ревизии финансовой деятельности товарищества;
• 2) представлять общему собранию членов товарищества заключение о смете доходов и расходов на соответствующий год товарищества и отчет о финансовой деятельности и размерах обязательных платежей и взносов;
• 3) отчитываться перед общим собранием членов товарищества о своей деятельности.

Из вышеизложенного видно, что у товариществ достаточно серьезно проработанный механизм управления многоквартирным домом. Кроме того, товарищество имеет целый ряд властных полномочий, направленных на реализацию процедуры управления имуществом дома.

В частности, товарищество вправе:

• 1) заключать в соответствии с законодательством договор управления многоквартирным домом (в том случае, если на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме будет принято решение о привлечении управляющей организации для содержания многоквартирного дома), а также договоры о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме, договоры об оказании коммунальных услуг и прочие договоры в интересах членов товарищества;
• 2) определять смету доходов и расходов на год, в том числе необходимые расходы на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, затраты на капитальный ремонт и реконструкцию многоквартирного дома, специальные взносы и отчисления в резервный фонд, а также расходы на другие установленные уставом товарищества цели;
• 3) устанавливать на основе принятой на год сметы доходов и расходов товарищества размеры платежей и взносов для каждого собственника помещения в многоквартирном доме в соответствии с его долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме;
• 4) выполнять работы для собственников помещений в многоквартирном доме и предоставлять им услуги;
• 5) пользоваться предоставляемыми банками кредитами в порядке и на условиях, которые предусмотрены законодательством;
• 6) передавать по договору материальные и денежные средства лицам, выполняющим для товарищества работы и предоставляющим товариществу услуги;
• 7) продавать и передавать во временное пользование, обменивать имущество, принадлежащее товариществу.

Кроме того, в случаях, если это не нарушает права и законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, ТСЖ вправе:

• 1) предоставлять в пользование или ограниченное пользование часть общего имущества в многоквартирном доме;
• 2) в соответствии с требованиями законодательства в установленном порядке надстраивать, перестраивать часть общего имущества в многоквартирном доме;
• 3) получать в пользование либо получать или приобретать в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме земельные участки для осуществления жилищного строительства, возведения хозяйственных и иных построек и их дальнейшей эксплуатации;
• 4) осуществлять в соответствии с требованиями законодательства от имени и за счет собственников помещений в многоквартирном доме застройку прилегающих к такому дому выделенных земельных участков;
• 5) заключать сделки и совершать иные отвечающие целям и задачам товарищества действия.

В случае неисполнения собственниками помещений в многоквартирном доме своих обязанностей по участию в общих расходах, ТСЖ в судебном порядке вправе потребовать принудительного возмещения обязательных платежей и взносов. Также ТСЖ в судебном порядке может потребовать полного возмещения причиненных ему убытков в результате неисполнения собственниками помещений в многоквартирном доме обязательств по уплате обязательных платежей и взносов и оплате иных общих расходов.

Кроме того, в соответствии с нормами п. 5 ст. 155 ЖК РФ члены товарищества собственников вносят обязательные платежи и (или) взносы, связанные с оплатой расходов на содержание, текущий и капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, а также с оплатой коммунальных услуг в порядке, установленном органами управления ТСЖ. Не являющиеся членами ТСЖ собственники помещений в многоквартирном доме, в котором создано ТСЖ, вносят плату за жилое помещение и коммунальные услуги в соответствии с договорами, заключенными с ТСЖ либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом.

Размер обязательных платежей и (или) взносов членов ТСЖ, связанных с оплатой расходов на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, определяется органами управления ТСЖ в соответствии с уставом ТСЖ.

Кроме того, ТСЖ является юридическим лицом и имеет собственное обособленное имущество. В собственности ТСЖ может находиться движимое имущество, а также недвижимое имущество, расположенное внутри или за пределами многоквартирного дома.

Средства ТСЖ состоят из:

• 1) обязательных платежей, вступительных и иных взносов членов товарищества;
• 2) доходов от хозяйственной деятельности товарищества, направленных на осуществление целей, задач и выполнение обязанностей товарищества;
• 3) субсидий на обеспечение эксплуатации общего имущества в многоквартирном доме, проведение текущего и капитального ремонта, предоставление отдельных видов коммунальных услуг и иных субсидий;
• 4) прочих поступлений.

Для достижения целей, предусмотренных уставом, ТСЖ вправе заниматься хозяйственной деятельностью. ТСЖ может заниматься следующими видами хозяйственной деятельности:

• 1) обслуживание, эксплуатация и ремонт недвижимого имущества в многоквартирном доме;
• 2) строительство дополнительных помещений и объектов общего имущества в многоквартирном доме;
• 3) сдача в аренду, в наем части общего имущества в многоквартирном доме.

На основании решения общего собрания членов ТСЖ доход от хозяйственной деятельности товарищества используется для оплаты общих расходов или направляется в специальные фонды, расходуемые на цели, предусмотренные уставом товарищества. Дополнительный доход может быть направлен на иные цели деятельности ТСЖ.

Таким образом, ТСЖ при должном подходе может стать вполне приемлемым способом организации содержания многоквартирного дома в новых условиях. Однако на пути этого существует целый ряд препятствий. Наиболее существенной, по моему мнению, является проблема определения правовой природы денежных средств, поступающих в распоряжение товарищества. В силу того что товарищество не является организацией, ставящей своей целью получение прибыли и распределение ее между своими участниками, денежные средства, поступающие в товарищество в виде целевых взносов от своих членов, стоит рассматривать как целевое финансирование. В то же время доход, который товарищество может получать от сдачи в аренду общего имущества в составе многоквартирного дома, следует рассматривать как доход от предпринимательской деятельности, осуществляемой с целью финансирования основной уставной деятельности товарищества.

Практика создания товариществ собственников жилья в Республике Татарстан

По данным (март 2007года) Министерства строительства архитектуры и жилищно-коммунального хозяйства Республики Татарстан на сегодняшний день в Республике Татарстан в 75% жилищного фонда многоквартирных домов собственников помещений определились со способом управления домом. Для сравнения, по России этот процент не превышает 15%.

В случаях, где собственниками не выбран способ управления многоквартирным домом, открытый конкурс по выбору управляющей организации, органы местного самоуправления проводят самостоятельно. Дату конкурса назначают органы местного самоуправления. Сегодня по республике дата не определена еще ни в одном районе, городе, поэтому у собственников жилья еще есть время самостоятельно определиться со способом. И до конца года (2008), доля домов, в которых сами собственники выбирали способом управления, может увеличиться до 80-85%.

На сегодняшний день в республике создано 775 ТСЖ (в Казани - 358 ТСЖ) и 366 ЖСК (в Казани - 309 ЖСК).

Опрошенные Intertat. ru (Официальный Портал Правительства Республики Татарстан) собственники жилья практически в один голос признали создание ТСЖ самым привлекательным вариантом управления многоквартирным домом. Хотя проблемы в их создании и функционировании возникают, но они продолжают утверждать, что в доме должен быть хозяин.

Товарищество собственников жилья – некоммерческая организация, основная цель которой – удовлетворение потребностей жителей дома в качественных коммунальных услугах.

Понимание внутренней структуры даст вам возможность грамотно влиять на процесс приятия решения по важным для вас вопросам.

Структура руководства ТСН

В структуре ТСЖ закон выделяет несколько органов, каждый из которых наделён своими полномочиями.

Общее собрание членов Товарищества. Это высший орган. Он принимает самые главные решения.

Именно собрание решает вопросы принятия и изменения Устава, назначения членов Правления и Ревизионной комиссии, утверждение отчётов и установление размеров взносов.

В законе детально прописаны права не только членов ТСЖ, но и каждого собственника в доме. Ведь даже тот, кто не захотел вступить в эту структуру имеет полное право знакомиться со всей документацией без исключения. В том числе финансовыми результатами работы компании.

ВНИМАНИЕ! Важное право члена Товарищество — право голосования и приятия решения, а также возможность быть избранным на любую должность в управлении.

Правление. Оно выбирается общим собранием. Осуществляет контроль всей организации и исполнение принятых на общем собрании решений.

1. Председатель. Выбирается из числа членов Правления.

ВАЖНО! Именно Председатель представляет Товарищество в переговорах с иными организациями и органами. Он подписывает все договоры и отчётность.

Как видно, структура управления юридическим лицом вполне стандартная. Во главе исполнительной власти стоит коллегиальный орган, что по смыслу законодательной нормы должно обезопасить от возможных злоупотреблений со стороны наёмного менеджера.

Формы управления

Основная цель создания такой организации – управления хозяйством многоквартирного дома (либо нескольких частных домов).

Председатель и правление несут ответственность перед общим собранием за результат этой деятельности.

ВНИМАНИЕ! При этом и члены Правления, и высшее должностное лицо в этой НКО должны быть собственниками в этом доме.

Однако управление — сложная наука, и может случится, что никто из этих лиц не обладает знаниями в этой сфере.

У вас есть несколько вариантов управления хозяйственной деятельностью Товарищества.

Вы можете нанять Менеджера – Это может быть человек со стороны.

С ним нужно будет заключить договор. И отвечать перед Правлением он будет в соответствии со своими обязанностями.

При этом не забывайте, что перед членами Товарищества в первую очередь отвечает высший исполнительный орган. Наёмный менеджер – лицо не подотчётное правлению, которое может нанять и сместить его в любое время.

Вы также можете нанять и передать ей функции управления коммуналкой и общения со всеми службами города. При этом все договоры со снабжающими организациями всё равно придётся заключать от имени ТСЖ.

Органы управления ТСЖ

Товарищество собственников жилья, как любая организация, имеет свои органы управления. К ним относятся:

• - общее собрание членов ТСЖ;
• - председатель правления;
• - правление.

Общее собрание членов ТСЖ является высшим органом управления товарищества и созывается в порядке, установленном статьями 146, 45-48 Жилищного кодекса, уставом товарищества. Перечень вопросов, которые решаются на общем собрании, включает в себя:

• - принятие решений о наиболее важных организационных вопросах ТСЖ (избрание правления, членов ревизионной комиссии, рассмотрение жалоб на их действия, утверждение устава, определение размера вознаграждения председателя и членов правления, принятие решения о реорганизации или ликвидации ТСЖ);
• - принятие решений о финансовой деятельности ТСЖ (установление размеров обязательных платежей и взносов членов товарищества, утверждение сметы доходов и расходов и отчетов об их исполнении, привлечение заемных средств, определение направлений использования доходов от хозяйственной деятельности ТСЖ).

Важно понимать, что возможность проведения общего собрания членов ТСЖ не отменяет необходимости проводить в многоквартирном доме общее собрание собственников помещений по вопросам, отнесенным к исключительной компетенции такого собрания. Например, вопросы организации и проведения капитального ремонта общего имущества в МКД не могут быть решены на общем собрании членов ТСЖ. Для принятия по ним решений необходимо созывать общее собрание собственников.

Правление товарищества собственников жилья — это исполнительный орган, он подчиняется общему собранию членов ТСЖ. Поэтому наиболее важные вопросы решаются на собрании, а те вопросы, которые в соответствии с Жилищным кодексом и уставом не относятся к компетенции общего собрания собственников и общего собрания членов ТСЖ, могут решаться правлением ТСЖ.

Избирать членов правления можно на любой срок в пределах двух лет. Как правило, выборы назначают либо раз в год, либо раз в два года.

Заседания правления созывает председатель (кстати, его можно выбирать на правлении, а можно — на общем собрании членов ТСЖ, какой вариант выбрать — дело самих членов товарищества собственников жилья, однако выбранный способ должен быть зафиксирован в уставе).

Для того чтобы решения правления считались законными, на его заседании должна присутствовать как минимум половина членов правления. Если больше половины собравшихся проголосовало за какое-либо предложение, оно считается принятым. После голосования необходимо оформить протокол, который должны подписать председатель и секретарь заседания.

Обязанности правления ТСЖ

1. Соблюдать законодательство и требования устава ТСЖ.
2. Контролировать своевременность оплаты взносов членами ТСЖ.
3. Составлять годовые сметы расходов и доходов ТСЖ, отчеты о финансовой деятельности, предоставлять их общему собранию ТСЖ для утверждения.
4. Заключать договоры на обслуживание, эксплуатацию и ремонт общего имущества в доме.
5. Нанимать и увольнять работников для обслуживания дома.
6. Вести реестр членов товарищества, бухгалтерию, делопроизводство.
7. Созывать и проводить общее собрание членов ТСЖ.
8. Выполнять иные обязанности, вытекающие из устава ТСЖ.

Председатель правления ТСЖ — лицо выборное. Как уже говорилось, его могут избирать члены правления, а могут все члены ТСЖ на общем собрании. Срок работы председателя обговаривается в уставе товарищества. Его задачи — координировать работу правления и ТСЖ в целом. Кроме того, он разрабатывает нормативные документы: правила внутреннего распорядка ТСЖ (утверждаются эти правила на общем собрании), положение об оплате труда наемных работников и т. д.

Ревизионная комиссия (ревизор) ТСЖ избирается на общем собрании членов ТСЖ. Максимальный срок работы комиссии — 2 года, затем должны последовать перевыборы. Главная ее задача — как минимум раз в год проводить ревизии финансовой деятельности ТСЖ и давать отчет членам товарищества о результатах. Кроме того, ревизионная комиссия составляет заключение на сметы различных работ, разработанные правлением.

Плюсы ТСЖ:

Денежные средства собственников аккумулируются на расчетном счете ТСЖ и расходуются только на нужды дома;

Возможность самостоятельно нанимать организации или работников для содержания, ремонта и обслуживания общего имущества. Для выполнения некоторых работ товарищество может привлекать на договорной основе граждан, проживающих в этом доме. Таким образом, частично может быть решена проблема занятости некоторых жильцов;

Возможность переизбрания правления в случае его неудовлетворительной работы;

ТСЖ может открыть на себя специальный счет для проведения капитального ремонта;

ТСЖ само определяет, что ремонтировать в доме, когда и в каком порядке проводить ремонтные работы, собственники сами выбирают материалы для ремонта, устанавливают порядок сбора денежных средств на эти нужды.

Недостатки ТСЖ:

Главный недостаток — это «неидеальность» жильцов: далеко не все жители вовремя платят за коммунальные услуги, из-за этого нарушается финансовая устойчивость ТСЖ;

ТСЖ может быть выгодно в условиях крупного многоквартирного дома; если квартир мало, содержание дома для собственников оказывается слишком дорогим удовольствием;

На практике председателем ТСЖ может стать недобросовестный человек.